Theo đó, HoREA kiến nghị:
Bộ Tài nguyên Môi trường trình Chính phủ xem xét sửa đổi cách tính tiền sử dụng đất như đề xuất của Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tại Báo cáo số 196/BC-UBND ngày 08/11/2013 đã trình Chính phủ, như sau: “Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước”.
1.1.2- Đối với hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Hồ Chí Minh:
Hiệp hội kiến nghị Bộ Tài nguyên Môi trường trình Chính phủ xem xét giao quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh toàn quyền xem xét, quyết định xây dựng bảng giá đất cho phù hợp với đặc điểm tình hình của địa phương thì hợp lý hơn. Với mức nộp tiền sử dụng đất cao hơn trước, có thể nhiều hộ gia đình, cá nhân không có đủ khả năng tài chính và như vậy, có thể dẫn đến các giao dịch bằng giấy tay, phát sinh thị trường ngầm, làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản, có thể phát sinh những tranh chấp trong xã hội và làm giảm nguồn thu ngân sách.
1.2)- Trong trường hợp kiến nghị tại điểm trên đây chưa được chấp thuận, Hiệp hội kiến nghị cho chủ đầu tư được khấu trừ chi phí thực tế giải phóng mặt bằng vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất :
Hiệp hội kiến nghị bổ sung thêm khoản 4 vào điều 4 dự thảo "Nghị định quy định bổ sung một số nội dung về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất" để xử lý trường hợp doanh nghiệp đã tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân với giá thị trường, được Ủy ban Nhân dân phường, xã, hoặc cơ quan công chứng chứng thực, sau khi được cơ quan thẩm định giá thẩm định thì được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích nhưng mức khấu trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp; khoản tiền tổ chức kinh tế trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn lại (nếu có) được tính vào chi phí dự án.
1.3)- Về xử lý nghĩa vụ tài chính do chậm đưa đất vào sử dụng:
Hiệp hội kiến nghị doanh nghiệp chỉ phải nộp bằng 50% tiền thuê đất hàng năm trong thời gian được gia hạn thì thỏa đáng hơn.
1.4)- Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho doanh nghiệp bất động sản sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của dự án:
Quá trình giải phóng mặt bằng dự án thường mất từ 3 - 5 năm, trong đó, phần lớn là đất nông nghiệp. Doanh nghiệp đã phải chi phí rất lớn nên rất cần được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để có tài sản đảm bảo. Hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản sau khi đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại các khu vực đã được quy hoạch thành đất ở đô thị nhưng lại chưa được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chưa có hướng dẫn của Bộ Tài nguyên Môi trường (Hiện nay, các địa phương chỉ cho sang tên sổ đỏ trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng có chức năng hoạt động nông nghiệp).
Hiệp hội kiến nghị Bộ Tài nguyên Môi trường, Tổng Cục Đất đai có hướng dẫn để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp bất động sản trong các trường hợp nêu trên để tạo điều kiện thực hiện dự án.
1.5)- Về quy định bất hợp lý trong Luật Đất đai đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất cho chủ đầu tư dự án:
Khoản (1.i) điều 64 Luật Đất đai 2013 đã quy định: "(...); hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn với liền đất, trừ trường hợp do bất khả kháng". Chế định này có thể chưa thể hiện được tinh thần nguyên tắc bảo vệ nhà đầu tư, tôn trọng và bảo hộ tài sản hợp pháp của nhà đầu tư theo khoản 3 điều 51 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 2013 “(…). Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức đầu tư, sản xuất, kinh doanh được pháp luật bảo hộ và không bị quốc hữu hóa”.
Nội dung chế định này của Luật Đất đai cũng xung đột với khoản 4 điều 48 Luật Đầu tư 2014 đã quy định về chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư thì: "Trừ trường hợp được gia hạn, dự án đầu tư bị Nhà nước thu hồi đất và nhà đầu tư không tự thanh lý tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày bị thu hồi đất, cơ quan ra quyết định thu hồi đất tổ chức thanh lý tài sản gắn liền với đất".
Việc Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn với liền đất sẽ gây thiệt hại rất lớn cho chủ đầu tư.
Do vậy, Hiệp hội đề nghị Bộ Tài nguyên Môi trường trình Chính phủ và Quốc hội xem xét sửa đổi khoản (1.i) điều 64 Luật Đất đai 2013 cho phù hợp với Hiến pháp 2013 và Luật Đầu tư 2014 và giúp bảo vệ lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư.
Thị trường bất động sản TP.HCM đang phát triển mạnh - Ảnh minh họa
2/- Kiến nghị Bộ Tài nguyên Môi trường và Ủy ban Nhân dân thành phố về việc cần thiết hỗ trợ doanh nghiệp đã giải phóng mặt bằng một phần diện tích dự án:
Hiệp hội nhất trí với đề xuất của Sở Xây dựng như sau:
- "Đối với các dự án đã giải phóng mặt bằng trên 80%, kiến nghị Ủy ban nhân dân Thành phố cho phép chủ đầu tư và các hộ dân thuê 02 đơn vị tư vấn độc lập thẩm định giá đất theo giá thị trường, để thỏa thuận việc bồi thường với sự hỗ trợ của cơ quan quản lý Nhà nước. Ủy ban nhân dân quận, huyện trình Thành phố để hỗ trợ chủ đầu tư về các thủ tục hành chính trong việc thu hồi đất.
- Đối với các dự án đã giải phóng mặt bằng dưới 80%, kiến nghị Ủy ban nhân dân Thành phố cho phép điều chỉnh ranh để thực hiện dự án, hoặc tạo điều kiện doanh nghiệp hợp tác đầu tư, hoặc chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư có năng lực để tiếp tục giải phóng mặt bằng".
- Hoặc có cơ chế giao cho tòa án xem xét quyết định để đảm bảo tính khách quan và các bên có liên quan đều phải chấp hành quyết định của tòa án.
3/- Kiến nghị Bộ Xây dựng:
3.1)- Về ách tắc hiện nay trong việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở:
Hiệp hội kiến nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ và Quốc hội để thay thế từ "đất ở" thành từ "đất" tại khoản 4 điều 23 Luật Nhà ở như sau: "Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại" để phù hợp với khoản (1.b) điều 169 Luật Đất đai 2013 để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật và tháo gỡ được ách tắc hiện nay trong thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở.
Hiệp hội kiến nghị Bộ Xây dựng chấp thuận đề xuất của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh tại Văn bản số 1422/UBND-ĐTMT ngày 01/04/2016 gửi Bộ Xây dựng về lựa chọn chủ đầu tư: "Với đặc thù của thành phố Hồ Chí Minh, hầu hết các dự án đầu tư xây dựng nhà ở đều có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng. do đó Ủy ban nhân dân Thành phố kiến nghị xem xét chấp thuận phương án "Có quyền sử dụng đất hợp pháp" đối với các trường hợp được chỉ định làm chủ đầu tư dự án và đề xuất có hướng dẫn thực hiện cụ thể" để giải quyết ách tắc hồ sơ chấp thuận chủ đầu tư hiện nay.
3.2)- Đề nghị cho chuyển nhượng dự án sau khi đã giải phóng mặt bằng:
Hiệp hội kiến nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ cho chuyển nhượng dự án kể từ giai đoạn sau khi đã giải phóng mặt bằng để nhà đầu tư mới có điều kiện đẩy nhanh việc thực hiện dự án, góp phần giải quyết hàng tồn kho trên thị trường bất động sản.
3.3)- Về xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng nặng:
Do chủ sở hữu nhà chung cư là bên yếu thế so với chủ đầu tư nên Hiệp hội đề nghị bổ sung vào Thông tư quy định giá bán căn hộ mua thêm theo giá kinh doanh phải được xác định trong dự án xây dựng lại chung cư, để tránh trường hợp sau này chủ đầu tư đẩy giá bán lên quá cao, ngoài sức chịu đựng của người dân. Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng sớm ban hành Thông tư, Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành Quy chế về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ hư hỏng nặng để tạo điều kiện xã hội hóa thu hút nhiều nguồn lực và ổn định an cư cho cư dân đang sống tại các chung cư cũ.
3.4)- Về phát triển nhà ở xã hội:
Hiệp hội kiến nghị bổ sung thêm một số cơ chế, chính sách, có tính đến đặc thù của các đô thị đặc biệt như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh công nghiệp hóa cao, như sau:
- Về trách nhiệm của chủ đầu tư của tất cả các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất kinh doanh của dự án để tham gia chương trình phát triển nhà ở xã hội. Đây là nguồn lực rất lớn để phát triển nhà ở xã hội.
Theo quy định, các dự án có quy mô từ 10 ha trở lên phải xây nhà ở xã hội trong dự án, điều này có thể chưa phù hợp với một số dự án lớn đặc thù. Hiệp hội đề nghị cho phép các doanh nghiệp đầu tư dự án từ 10 ha trở lên cũng được đề xuất một trong ba phương thức để thực hiện nghĩa vụ này: (i) Xây dựng nhà ở xã hội tại dự án; (ii) Hoán đổi quỹ đất hoặc quỹ nhà ở xã hội có giá trị tương đương tại vị trí khác; (iii) Hoặc thanh toán bằng tiền, tùy theo điều kiện cụ thể của từng dự án, do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh xem xét quyết định.
- Đề nghị Ủy ban nhân dân Thành phố chấp thuận cho chủ đầu tư (công ty mẹ) khi thực hiện nghĩa vụ làm nhà ở xã hội trong quỹ đất 20% thì được giao cho đơn vị thành viên (công ty con) để thực hiện nghĩa vụ này, mà không phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án như thủ tục hiện nay;
- Đề nghị về lâu dài nên áp dụng mức lãi suất vay mua nhà ở xã hội 3% - 3,5% để phù hợp với khả năng thu nhập của các đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội;
- Đề nghị ân hạn từ 06 tháng đến 3 năm mà người vay chưa phải trả lãi vay, tạo điều kiện cho người vay tích lũy thu nhập để trả nợ vay tốt hơn trong các năm tiếp theo;
- Đề nghị tăng thời hạn cho vay mua nhà ở xã hội tối thiểu 15 năm hiện nay lên 20 năm thì hợp lý hơn, vì sẽ giúp cho người mua nhà trả tiền vay hàng tháng phù hợp hơn;
- Đề nghị cho chủ sở hữu nhà ở xã hội sau 10 năm sử dụng mới bán nhà thì không phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất phân bổ cho căn nhà (Hiện nay, khoản 4 điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP cho phép được chuyển nhượng nhà ở xã hội sau khi sử dụng tối thiểu 05 năm nhưng phải nộp 50% tiền sử dụng đất phân bổ cho căn hộ đó, hoặc nộp 100% tiền sử dụng đất đối với nhà ở xã hội thấp tầng);
- Đề nghị cho người thuê nhà ở xã hội chỉ phải đặt cọc từ 01-03 tháng tiền thuê nhà như thông lệ ngoài xã hội (Hiện nay, theo khoản 6 điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định phải đặt cọc trước từ 03-12 tháng tiền thuê nhà ở xã hội);
- Đề nghị Bộ Xây dựng, Ủy ban nhân dân Thành phố cho phép áp dụng Quyết định 75/2006/QĐ-UBND ngày 17/05/2006 của Ủy ban nhân dân Thành phố vào các dự án căn hộ của doanh nghiệp dành cho người thu nhập thấp, công nhân, lao động thuê để phát triển loại căn hộ cho thuê khoảng 20m2 có đầy đủ tiện ích, an toàn, an ninh và được quản lý tốt.
- Đối với thành phố Hồ Chí Minh, đề nghị Ủy ban nhân dân Thành phố chỉ đạo lập quy hoạch và kế hoạch phát triển các dự án nhà ở xã hội (có thể kết hợp với nhà ở thương mại giá thấp) tại các quận ven, huyện ngoại thành trên cơ sở tận dụng quỹ đất nông trường, kho, xưởng, mặt bằng dôi dư được sắp xếp lại theo Quyết định 09/2007/QĐ-TTg; tập trung khai thác quỹ đất 20% (và cả nguồn tài chính tương đương) từ các dự án nhà ở thương mại.
- Đề nghị thực hiện điều tra xã hội học thật kỹ lưỡng từng hộ tái định cư để nắm rõ tâm tư nguyện vọng, nhu cầu nhà ở, mưu sinh, tái đào tạo...trước khi lập dự án;
- Nâng cao chất lượng quy hoạch khu tái định cư, thiết kế căn hộ phù hợp;
- Đảm bảo đầy đủ tiện ích nội khu và tiện ích ngoại khu;
- Giám sát chặt chẽ thi công, quản lý dự án, đảm bảo chất lượng công trình;
- Tạo ra được một số công ăn việc làm tại chỗ hoặc trong khu vực lân cận;
- Kết nối giao thông thuận tiện, nhanh chóng, có tuyến xe buýt ;
- Hiện nay, chủ sở hữu nhà tái định cư đã được quyền chuyển nhượng nhà; Đề nghị Ủy ban nhân dân Thành phố cho phép người sở hữu "suất tái định cư" cũng được quyền chuyển nhượng suất tái định cư vì đây là "quyền tài sản" cần được tôn trọng;
- Đề nghị Ủy ban nhân dân Thành phố có cơ chế hỗ trợ tín dụng ưu đãi trong 15 năm (tương tự đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội) để tạo điều kiện cho người tái định cư mua thêm phần diện tích chênh lệch của nhà tái định cư (nếu có) để thu hút người về ở khu nhà tái định cư.
Các dự án lớn làm thay đổi diện mạo đô thị - Ảnh minh họa
3.6)- Về phát triển nhà ở thương mại cho thuê hoặc bán với giá thấp:
Để thu hút thêm nhiều nhà đầu tư phát triển nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ (có giá cho thuê từ khoảng 1,5 triệu đồng đến 03 triệu đồng/tháng/căn hộ), Hiệp hội kiến nghị Ủy ban nhân dân thành phố, Chính phủ hỗ trợ các cơ chế, chính sách như sau:
+ Hỗ trợ doanh nghiệp trong công tác giải phóng mặt bằng dự án;
+ Cho tạm hoãn chưa nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong vòng đời dự án (Do Luật Đất đai 2014 đã quy định không miễn, không giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án nhà ở thương mại). Khi nào chủ đầu tư chuyển mục đích kinh doanh khác thì lúc đó phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định;
+ Cho giảm thuế giá trị gia tăng còn 05%; thuế thu nhập doanh nghiệp còn 10%;
+ Hỗ trợ lãi suất tín dụng ưu đãi.
- Đồng thời, đề nghị Thành phố cho phép quy hoạch những khu dân cư hỗn hợp "chuẩn thấp" (Khu dân cư chuẩn thấp tương tự như Khu nhà ở xã hội) ở một số quận ven, huyện ngoại thành bao gồm cả nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp với quy chuẩn chung về quy hoạch và tiêu chuẩn thiết kế áp dụng cho nhà ở xã hội (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ tiêu dân số có thể cao hơn khoảng 1,5 lần so với tiêu chuẩn quy hoạch dự án nhà ở thương mại thông thường;
Cho phép xây dựng nhà ở thương mại giá rẻ cũng có diện tích căn hộ tối thiểu 25 m2 như nhà ở xã hội). Khu dân cư này cũng có đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, kết nối giao thông thuận tiện, có thể tạo được việc làm cho một bộ phận cư dân tại chỗ.
Nếu có được những khu dân cư hỗn hợp "chuẩn thấp" thì sẽ tạo được những khu dân cư cũng có đủ tiện ích, và những căn hộ có giá vừa túi tiền cho người thu nhập thấp, người có thu nhập rất thấp và người nhập cư, góp phần hạn chế tình trạng phân lô hộ lẻ, hoặc các khu dân cư tự phát khó kiểm soát như hiện nay.
3.7)- Về tình trạng phân lô hộ lẻ ở một số quận ven và huyện ngoại thành:
Hiệp hội kiến nghị Ủy ban nhân dân thành phố sửa đổi Quyết định 33/2014/QĐ-UBND theo hướng chỉ giải quyết tách thửa cho các hộ gia đình nông dân có nhu cầu xây dựng nhà cho con cháu; và có biện pháp ngăn chặn "đầu nậu" hoặc doanh nghiệp núp bóng chủ đất để kinh doanh hưởng lợi, trốn thuế và giao cho Ủy ban nhân dân quận, huyện, phường, xã chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện.
4/- Kiến nghị Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên Môi trường phối hợp giải quyết ách tắc hiện nay trong việc công chứng, đăng ký thế chấp dự án nhà ở; thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai:
Hiệp hội nhất trí với đề xuất của Ngân hàng Nhà nước tại văn bản số 410/NHNN-PC ngày 25/01/2016 đề nghị Bộ Tư pháp sớm có văn bản chỉ đạo cơ quan công chứng thực hiện công chứng đối với hồ sơ thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, hồ sơ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo đúng các quy định pháp luật về công chứng; đề nghị Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên Môi trường sớm ban hành thông tư hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để đảm bảo cơ sở pháp lý cho các tổ chức tín dụng và khách hàng thực hiện đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Nhà ở 2014 để giải quyết ách tắc hiện nay trên thị trường bất động sản.
5/- Kiến nghị Bộ Tài chính và Bộ Tư pháp xem xét điều chỉnh mức thu phí công chứng quá cao hiện nay, theo quy định tại điều 2 Thông tư liên tịch số 08/2012/TTLT-BTC-BTP ngày 19/01/2012:
Theo quy định tại khoản (2.a) điều 2 Thông tư liên tịch số 08/2012/TTLT-BTC-BTP thì các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, hoặc quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất (tính trên giá trị quyền sử dụng đất), hoặc tài sản khác (tính trên giá trị tài sản); góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hoặc bằng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất (tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất) phải chịu mức thu phí công chứng có thể lên đến mức trần tối đa 10 triệu đồng/trường hợp; Theo quy định tại khoản (2.b) điều 2 thì việc công chứng hợp đồng thuê quyền sử dụng đất; thuê nhà ở; thuê lại tài sản (tính trên tổng số tiền thuê) phải chịu mức thu phí công chứng có thể lên đến mức trần tối đa 8 triệu đồng/trường hợp.
. Hiệp hội đề nghị Bộ Tài chính và Bộ Tư pháp xem xét điều chỉnh giảm phí công chứng về mức hợp lý để tạo điều kiện thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, phù hợp với định hướng giảm dần mức thu thuế và phí.
6/- Kiến nghị Ngân hàng Nhà nước về sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN:
Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước thận trọng khi xem xét sửa đổi khoản 5 điều 17, với đề xuất: "5. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa như sau: a) Ngân hàng thương mại: 50%; b) Chi nhánh ngân hàng nước ngoài: 50%;"(...), và tại khoản 30 (A6) phần II Phụ lục 2 kèm theo dự thảo Thông tư, đề nghị vẫn xếp "Các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản" vào "Nhóm tài sản có hệ số rủi ro 150%" như hiện nay; và quy định thời điểm có hiệu lực bắt đầu từ ngày 01/01/2017 để các bên có liên quan chủ động điều chỉnh hoạt động của mình.
7/- Mối tương quan giữa phát triển bất động sản với giải quyết ùn tắc giao thông và chống ngập trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh:
Hiệp hội đề nghị Lãnh đạo Thành phố cần cân nhắc kỹ, không để tình trạng khoét lõm xây dựng chung cư mini trong nội thành để tránh tăng áp lực lên hạ tầng kỹ thuật đô thị, giao thông, mà cần thực hiện chỉnh trang đô thị theo dự án, theo ô phố, khối phố để tăng độ thông thoáng trên mặt đất và cây xanh.
- Thành phố Hồ Chí Minh đang phát triển đô thị, nhà ở rất mạnh về hướng đông nam và nam, cũng là hướng thoát nước tự nhiên của thành phố, cũng là một nguyên nhân làm tăng thêm tình trạng ngập úng diện rộng.
Bên cạnh nhiều giải pháp đã thực hiện, Hiệp hội đề nghị Ủy ban nhân dân Thành phố và Sở Quy hoạch Kiến trúc quan tâm một vấn đề quan trọng hàng đầu là quản lý chặt chẽ, thống nhất cốt sang nền trên phạm vi toàn thành phố đối với tất cả các dự án có hoạt động san lấp, cải tạo mặt bằng trong đó có dự án bất động sản, với nguyên tắc phải hoàn trả bằng hoặc lớn hơn diện tích mặt nước đã bị san lấp.
Đồng thời, đề nghị Thành phố tăng cường phát triển hạ tầng giao thông và có cơ chế, chính sách thu hút đầu tư để phát triển đô thị về hướng Tây Bắc của Thành phố là khu vực cao, ít chịu tác động của tình trạng biến đổi khí hậu.
Cần nhiều giải pháp đồng bộ để thị trường bất động sản phát triển minh bạch, bền vững - Ảnh minh họa
8/- Về bất hợp lý khi đầu tư hệ thống cấp điện, cấp nước sạch đến đồng hồ căn hộ dự án:
Theo Luật Điện lực 2004, Công ty kinh doanh điện có trách nhiệm đầu tư toàn bộ hệ thống từ lưới điện quốc gia đến đồng hồ căn hộ để bán điện cho khách hàng. Nhưng trên thực tế, chủ đầu tư dự án nhà ở phải bỏ chi phí đầu tư đấu nối toàn bộ hệ thống lưới điện trung thế, trạm biến thế, lưới điện hạ thế (hầu hết là lưới ngầm) đến đồng hồ căn hộ, sau đó bàn giao lại toàn bộ tài sản này cho doanh nghiệp thuộc Tổng Công ty Điện lực Thành phố mà không được bồi hoàn; Tương tự, chủ đầu tư dự án nhà ở cũng phải đầu tư đấu nối hệ thống nước sạch đến đồng hồ căn hộ sau đó bàn giao lại toàn bộ tài sản này cho "doanh nghiệp cổ phần" thuộc Tổng Công ty Cấp nước Thành phố mà không được bồi hoàn. Chi phí này chủ đầu tư phân bổ vào giá bán nhà mà người mua nhà phải gánh chịu. Đây là bất hợp lý rất lớn kéo dài nhiều năm qua, Hiệp hội đề nghị có giải pháp giải quyết triệt để.
9/- Cải cách thủ tục hành chính:
Thủ tục hành chính phiền hà, nhũng nhiễu, kéo dài làm tăng chi phí đầu tư, giảm thiểu cơ hội kinh doanh của doanh nghiệp, làm cho môi trường kinh doanh không minh bạch, không bình đẳng. Trong nhiều năm qua, Thành phố đã nỗ lực cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa.
Hiệp hội đề nghị Thành phố chỉ đạo các Sở Tài nguyên Môi trường, Tài chính, Cục Thuế có cơ chế giải quyết nhanh hồ sơ nộp tiền sử dụng đất đã trình để giúp doanh nghiệp sớm triển khai dự án, mà đây cũng là nguồn thu rất quan trọng của Thành phố. Đồng thời, Hiệp hội kiến nghị một số vấn đề cụ thể, như sau:
9.1)- Đề nghị Bộ Xây dựng xem xét lại việc phân cấp phê duyệt dự án:
Theo quy định của Luật Nhà ở 2014, các dự án phát triển nhà ở có quy mô từ 2.500 căn trở lên; dự án nhà ở có quy mô từ 100 ha trở lên ở ngoại thành, từ 50 ha trở lên ở nội thành, phải trình Bộ Xây dựng và Chính phủ xem xét quyết định; Theo quy định của Luật Xây dựng 2014, tất cả các công trình nhà ở cao tầng cấp 1 (từ trên 22 tầng) đều phải trình Bộ Xây dựng xem xét quyết định.
Quy định này là cần thiết đối với các tỉnh, nhưng có thể không phù hợp với các đô thị đặc biệt như thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Hiệp hội kiến nghị Bộ Xây dựng và Chính phủ như sau:
- Đề nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng giao quyền cho Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xem xét quyết định phê duyệt tất cả các dự án nhà ở trên địa bàn, không phân biệt quy mô, để giảm bớt thủ tục hành chính, thời gian và tiết kiệm chi phí;
- Đề nghị Bộ Xây dựng giao quyền cho Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xem xét quyết định phê duyệt các dự án công trình nhà ở cao tầng cấp 1 đến cao độ +100m (ngoại trừ các công trình cao trên 100m hoặc công trình cấp đặc biệt) để giảm bớt thủ tục hành chính, thời gian và tiết kiệm chi phí;
9.2)- Về cơ chế một cửa để giải quyết hồ sơ dự án đầu tư nhà ở:
Hiện nay, thời gian làm thủ tục đầu tư dự án nhà ở trung bình mất từ 3-5 năm với thủ tục hồ sơ rất nhiêu khê. Hiệp hội đề nghị Ủy ban nhân dân Thành phố tiếp tục giao cho Sở Xây dựng là đầu mối (theo cơ chế một cửa có trách nhiệm và có cơ chế phối kết hợp hiệu quả với các sở, ngành, quận, huyện) để xem xét, giải quyết hồ sơ dự án đầu tư nhà ở. Hiệp hội nhất trí với kiến nghị của Sở Xây dựng về việc cần thiết duy trì hoạt động của Tổ chuyên gia do Lãnh đạo Sở Xây dựng là tổ trưởng và có sự tham gia của các thành viên là đại diện có thẩm quyền của các sở, ngành, quận, huyện có liên quan.
Hiệp hội đề nghị khắc phục tình trạng các đơn vị cử cán bộ không đủ thẩm quyền đi dự họp Tổ chuyên gia làm kéo dài thời gian và giải quyết hồ sơ không hiệu quả, gây khó khăn và làm giảm đi cơ hội kinh doanh của doanh nghiệp.
9.3)- Về thành phần hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư:
Hiện nay, khoản 2, điều 10 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở phải có bản vẽ quy hoạch chi tiết khu vực có dự án. Quy định này mâu thuẫn với Luật Quy hoạch đô thị 2009 và Nghị định số 37/2010/NĐ-CP đã quy định quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 chỉ được thực hiện sau bước công nhận chủ đầu tư dự án. Hiệp hội nhất trí với Sở Xây dựng kiến nghị Bộ Xây dựng trong thành phần hồ sơ chỉ cần kèm theo bản vẽ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 của khu vực có dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.