Bãi đỗ xe ngầm ở khu trung tâm TPHCM: Vì sao chưa thể triển khai?

Đầu tư cao, khó hoàn vốn

Từ năm 2004, TPHCM quy hoạch xây dựng 4 bãi đậu xe ngầm tại Sân vận động Hoa Lư, Công viên Tao Đàn, Công viên Lê Văn Tám và Nhà hát TP. Các chủ đầu tư gồm: Công ty IDICO, Công ty Đông Dương, Công ty TTC, Công ty cổ phần Đầu tư phát triển không gian ngầm. Đến nay, hầu hết các chủ đầu tư (CĐT) đã bỏ cuộc, trả lại DA cho TP, chỉ duy nhất DA bãi đậu xe ngầm tại Công viên Tao Đàn vẫn được chủ đầu tư theo đuổi DA.

Trao đổi với chúng tôi, ông Lê Tuấn - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư phát triển không gian ngầm - chủ đầu tư DA bãi đậu xe ngầm Công viên Lê Văn Tám (Q1) cho biết, đến nay công ty đã bỏ ra số tiền rất lớn để thực hiện DA nhưng kết quả cũng bằng không. Theo ông Tuấn, để thu hút CĐT đầu tư vào các bãi giữ xe ngầm, TP cần cho phép CĐT thay đổi công năng trên bề mặt DA. Nếu được thay đổi tầng mặt ở các bãi đậu xe ngầm thì DA đã xong từ lâu, bởi tầng nổi làm trung tâm thương mại mới có lời, chứ CĐT làm bãi đậu xe ngầm bỏ ra hàng ngàn tỷ đồng để thu "bạc cắc" từ tiền gửi xe thì chưa biết khi nào mới hoàn vốn.

Tương tự, Tổng công ty Đầu tư phát triển đô thị và công nghiệp Việt Nam (IDICO) cũng xin rút DA bãi đỗ xe ngầm tại Công viên Tao Đàn vì phương án đầu tư khó thu hồi vốn. Theo tìm hiểu của chúng tôi, DA này được UBND TPHCM thông qua từ năm 2010, với mức đầu tư dự kiến 1.400 tỷ đồng. DA có tổng diện tích sàn xây dựng lên tới 70.211 m2, trong đó có 5 hầm để xe với 1.050 chỗ đỗ ôtô, 10 chỗ đỗ xe buýt, 2.500 chỗ đỗ xe máy.

Trong khi đó, bà Nguyễn Thị Bảo Quỳnh, Phó tổng giám đốc Công ty TNHH tập đoàn Đông Dương cho biết, DA của doanh nghiệp thực hiện tại sân khấu Trống Đồng (Q1) với diện tích đất sử dụng là 5.327m2, tổng vốn đầu tư hơn 882 tỷ đồng, hoạt động trong 50 năm kể từ ngày 26/02/2010. Công trình gồm 7 tầng hầm và 3 tầng nổi, có thể đậu 878 ôtô và 400 môtô. Ngoài đầu tư xây dựng, kinh doanh bãi đậu xe ngầm kết hợp thương mại, dịch vụ, đơn vị đầu tư còn xây dựng hoàn chỉnh sân khấu Trống Đồng và ban giao lại cho đơn vị quản lý.

Chỉ còn Dự án bãi xe ngầm ở sân khấu Trống Đồng được doanh nghiệp hào hứng theo đuổi

Theo bà Quỳnh, về mức thu phí hiện nay thì UBND TPHCM chỉ cho CĐT áp dụng thu phí theo mức của những bãi giữ xe công cộng (là địa phương sử dụng lòng, lề đường để giữ xe, hoàn toàn không tốn chi phí đầu tư đất, xây dựng). Trong khi đó, TP đang áp dụng cơ chế phí trong việc trông giữ xe máy, ôtô. Vì vậy, việc "cào bằng" mức thu cũng khiến các CĐT không còn thấy hấp dẫn khi đầu tư vào bãi đậu xe. Lý do là vì mức phí giữ một ôtô là 1,5 triệu đồng/tháng và 10.000 đồng/lượt là quá thấp.

Theo đó, để thu hút các CĐT xây dựng bãi đỗ xe thì TP cần cho phép CĐT thuê đất với thời gian lâu hơn và trên phần đất công trình được xây dựng thành những khu thương mại, dịch vụ và kết nối với hạ tầng giao thông. Ngoài ra, quy định về giá trông giữ xe và giá thuê đất như hiện tại không hấp dẫn được nhà đầu tư.

Để khuyến khích các CĐT xây dựng bãi giữ xe ngầm, TP cần đưa ra các đề xuất như mở rộng đối tượng được miễn giảm tiền thuê đất hoặc sử dụng đất. Có các hình thức ưu đãi về thuế. Chuyển các DA xây dựng bãi đậu xe từ hình thức đầu tư bất động sản sang DA đầu tư phát triển hạ tầng. Bên cạnh đó, cần nâng tỷ lệ diện tích đất, diện tích xây dựng dành cho thương mại lên trên 30% so với diện tích dành làm bãi đỗ xe. Hiện nay, chi phí đầu tư DA bãi đậu xe ngầm đã và đang là một trong những mối quan tâm của các CĐT, vì để hoàn thiện DA thì chi phí rất tốn kém, thời gian thu hồi vốn lâu. Việc lập dự toán kinh phí đầu tư vốn và thời gian hoàn vốn cũng là vấn đề nan giải của mỗi nhà đầu tư.

Phù hợp với nhu cầu phát triển

Ông Nguyễn Văn Hùng, chuyên gia đô thị học cho rằng, ở TPHCM có tốc độ đô thị hóa nhanh, dân số của TP ở mức hơn 9 triệu dân (chưa tính dân nhập cư), đi kèm với đó là sự gia tăng khủng khiếp của các loại phương tiện giao thông. Qũy đất dành cho con người ở vốn đã khan hiếm và đắt đỏ thì lấy đâu quỹ đất để dành cho bãi đỗ xe? Theo đó, bài toán làm bãi xe ngầm không chỉ riêng ở Việt Nam, mà còn phù hợp với xu thế phát triển trên thế giới. Làm bãi đỗ xe ngầm không chỉ khai thác hiệu quả quỹ đất mà trở thành xu hướng tất yếu của thế giới. Trong tương lai gần, mô hình bãi đỗ xe tự động cao tầng, bãi đỗ xe tự động ngầm sẽ dần thay thế các bãi đỗ xe truyền thống.

Do sự gia tăng của số lượng phương tiện trên đường, theo đó hạ tầng giao thông không theo kịp sự phát triển của các phương tiện. Bãi đỗ xe truyền thống hiện nay cũng không đủ sức đối phó với lượng giao thông trên đường. Ngoài ra, với quỹ đất ngày càng eo hẹp nên việc lập hệ thống bãi đỗ thông minh sẽ giải quyết được vấn đề đậu, gửi xe. Đối với khu vực không có đủ chỗ cho bãi đỗ xe trên mặt đất, các bãi đỗ xe ngầm thể hiện được nhiều ưu điểm, chứng tỏ sự tiết kiệm chi phí cũng như sự thuận tiện trong công tác quản lý.

Việc xây dựng bãi đỗ xe bên dưới lòng đất hay dưới tầng hầm có thể mang lại một số lợi ích như: tận dụng được khoảng không gian bên dưới lòng đất để làm chỗ đỗ xe. Việc sử dụng ít đất hơn đồng nghĩa với việc giảm chi phí, tiết kiệm tài nguyên đất sử dụng cho các mục đích khác. Khi sử dụng các hệ thống đỗ xe hoàn toàn tự động, hầu như con người không phải tham gia vào quá trình đỗ xe. Việc này giảm bớt tối đa lượng khí thải độc hại từ xăng dầu, khói bụi do các tài xế không còn phải lái xe, điều khiển lòng vòng để tìm chỗ đỗ. Môi trường trở nên trong lành và an toàn hơn cho con người.

Dự án bãi đậu xe ngầm tại Công viên Lê Văn Tám, Quận 1 chậm triển khai nên UBND TPHCM ban hành quyết định chấm dứt hợp đồng với nhà đầu tư

Với các bãi giữ xe dưới các tòa nhà, cư dân có thêm không gian xanh để tận hưởng; giảm tội phạm vì dễ dàng kiểm soát xe ra vào. Bãi đỗ xe thông minh trong hầm cũng sẽ giúp kiểm soát được vấn đề ô nhiễm môi trường, ô nhiễm chất thải rắn và lỏng. Tiện lợi là bãi đỗ xe ngầm giúp các ôtô ở gần tòa nhà bảo vệ xe khỏi các yếu tố thời tiết. Bên trên bãi xe có thể sử dụng quỹ đất vào những mục đích năng động hơn như kinh doanh thương mại, nhà hàng, quán cà phê.

Trong khi TPHCM đang thiếu trầm trọng bãi đỗ xe ôtô thì các nhà đầu tư bãi đỗ xe ngầm tại công viên Tao Đàn và sân vận động Hoa Lư, Lê Văn Tám, Nhà hát TP... lại bất ngờ xin rút lui. Lý do xin rút lui được các CĐT cho rằng, chi phí bỏ ra để đầu tư bãi đỗ xe ngầm rất cao, trong khi giá trông giữ xe lại bị khống chế được coi là nguyên nhân chính khiến việc đầu tư bãi trông giữ xe ngầm thiếu hấp dẫn.

Theo ông Trần Quang Lâm, Giám đốc Sở GTVT, hiện nay hệ thống giao thông tại TPHCM đang chịu áp lực rất lớn do sự gia tăng quá nhanh của các phương tiện cá nhân, nhất là ôtô. Trong bối cảnh bất động sản ở khu vực thành thị ngày càng khan hiếm và đắt đỏ, việc mở rộng thêm diện tích để dành cho bãi đỗ xe là một bài toàn khó. Chính vì thế các giải pháp bãi đậu xe ngầm với nhiều ưu điểm đang thu hút được sự chú của các nhà quản lý, nhà phát triển cũng như CĐT của các DA.

Sở GTVT TPHCM đã ra công văn gửi các sở liên quan về rà soát khó khăn, vướng mắc tại bốn bãi đậu xe ngầm ở khu vực trung tâm TPHCM. Đề nghị các sở có ý kiến góp ý để Sở GTVT TPHCM tổng hợp, báo cáo UBND TP. Theo Sở GTVT TPHCM, dự án hiện đang có khó khăn, vướng mắc liên quan đến phương án quy hoạch kiến trúc, chỉ tiêu quy hoạch. Vì vậy, Sở GTVT kiến nghị giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP chủ động làm việc với nhà đầu tư để thống nhất về phương án, bảo đảm tuân thủ các quy định; tham mưu, đề xuất UBND TP.