Khi đất biết "đẻ”
Như Chuyên đề Công an TPHCM đã phản ánh, ngày 21/3/2004, ông Nguyễn Văn Trường (SN 1971, ngụ xã Mỹ Quý Tây, huyện Đức Huệ, tỉnh Long An; nay là ấp 3, xã Mỹ Quý, tỉnh Tây Ninh) và bà Mang Thị Thanh Thảo (SN 1970, ngụ ấp Xóm Mới, xã Thanh Phước, huyện Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh; nay là KP Xóm Mới 1, P.Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh) cùng ký vào giấy "thuận tình ly hôn". Hai người có 1 tài sản chung duy nhất là nhà đất tại ấp Xóm Mới, thống nhất để lại cho con trai là anh Nguyễn Trường Toàn (SN 2001). Bà Thảo được sử dụng nhà, nếu sau này bà có gia đình khác thì ra đi khỏi nhà, giao lại cho con trai.
Căn nhà để lại cho anh Toàn đã được UBND huyện Gò Dầu cấp Giấy chứng nhận (GCN) quyền sở hữu nhà ở số 002/02/CNSH ngày 21/02/2002 ("GCN số 002/02") cho ông Trường và bà Thảo. GCN ghi rõ: nhà cấp 4a diện tích 193m2 tọa lạc số 3360 Hương lộ 1, ấp Xóm Mới, xã Thanh Phước, huyện Gò Dầu; nay là đường Hùng Vương, P.Gò Dầu); đất diện tích 331m2 theo GCN quyền sử dụng đất (QSDĐ) số 01972QSDĐ/145/HĐ-CN ngày 25/01/2002 ("GCN số 01972").
Trang đầu và 2 trang cuối của QĐ số 06
Hộ khẩu năm 2006 thể hiện chỉ có bà Thảo (chủ hộ) và anh Toàn (con)
Bà Thảo xác định: sau khi ly hôn, ông Trường sinh sống nơi khác cho đến nay. Hộ khẩu làm lại năm 2006 chỉ có bà và anh Toàn. Dù tài sản đã cho con và rời khỏi căn nhà hơn 20 năm, nhưng ông Trường vẫn âm thầm bán căn nhà này cho bà Huỳnh Thị Thùy Linh (SN 1993, ngụ thị trấn Gò Dầu, nay là P.Gò Dầu) với giá 2,5 tỷ đồng bằng GCN số 01972.
Sau khi nhận tiền cọc 1,2 tỷ đồng ngày 27/5/2024, ông Trường lập thủ tục cấp đổi GCN số 01972. Ngày 30/10/2025, Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Tây Ninh Trần Quang Khải ký cấp cho ông Trường GCN mới số VP 20272 cũng ghi "đất trống", diện tích từ 331m2 tăng lên 446,6m2 (?!).
Ngày 05/11/2024, ông Trường và bà Linh cùng ký biên bản xác định: hai bên chuyển nhượng đất và căn nhà trên đất với giá 2,5 tỷ đồng, trong đó đất là 2,45 tỷ, nhà 50 triệu đồng. Tuy nhiên, khi ký công chứng Hợp đồng chuyển nhượng (HĐCN) số 008252 cùng ngày 05/11 tại Văn phòng Công chứng (VPCC) Nguyễn Đức Thắng, hai bên thống nhất ghi chỉ chuyển nhượng đất với giá 1,5 tỷ đồng.
Bà Thảo khởi kiện yêu cầu Tòa tuyên vô hiệu HĐCN số 008252 và chia tài sản chung theo quy định.
TAND Khu vực 12 - Tây Ninh đưa vụ án ra xử sơ thẩm ngày 06/8/2025, với HĐXX do Thẩm phán Trần Thị Kim Cương ngồi ghế chủ tọa, tuyên Bản án số 29/2025/HNGĐ-ST (BA số 29). Xét xử phúc thẩm ngày 10/12/2025, TAND tỉnh Tây Ninh với HĐXX gồm 3 Thẩm phán: Đỗ Văn Thinh (Chủ tọa), Phùng Thị Cẩm Hồng và Phạm Thị Hồng Vân, tuyên Bản án số 49/2025/HNGĐ-PT (BA số 49).
Cả 2 bản án đều đứng về phía bà Linh với lập luận bà này mua bán công khai, ngay tình nên công nhận HĐCN số 008252, buộc ông Trường và những người liên quan giao nhà đất cho bà Linh.
Chứng minh HĐXX của 2 cấp tòa tuyên bản ản lộ rõ dấu hiệu oan sai nghiêm trọng, nguyên đơn và anh Toàn có đơn gửi Chánh án TAND Tối cao, Viện trưởng VKSND Tối cao, đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với BA số 29 và BA số 49. Đồng thời, mẹ con bà Thảo có đơn kêu cứu gửi đến các cơ quan chức năng.
Kháng nghị kịp thời, đúng lúc
Ngày 07/5/2026, TAND Tối cao có văn bản nêu rõ: Để có thời gian xem xét đơn của đương sự, căn cứ khoản 1 Điều 331, khoản 1 Điều 332 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 (được sửa đổi, bổ sung theo Luật số 85/2025/QH15) và khoản 2 Điều 48 Luật Thi hành án dân sự (THADS), TAND Tối cao yêu cầu Trưởng THADS tỉnh Tây Ninh ra Quyết định (QĐ) hoãn thi hành án đối với BA số 49 trong thời hạn 3 tháng.
Thận trọng xem xét, ngày 24/8/2026, Chánh án TAND Tối cao ký QĐ số 06/2026/KN-HNGĐ (QĐ số 06), kháng nghị đối với BA số 49 của TAND tỉnh Tây Ninh, đề nghị Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao xét xử giám đốc thẩm, hủy BA số 49 và BA số 29; giao hồ sơ vụ án cho TAND Khu vực 12 - Tây Ninh xét xử sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật. Tạm đình chỉ thi hành BA số 49 cho đến khi có QĐ giám đốc thẩm.
QĐ số 06 chỉ rõ điểm mấu chốt của vụ án. Thứ nhất, bà Thảo trình bày: bà và ông Trường chung sống với nhau từ năm 1998, không đăng ký kết hôn, có 1 con chung là Nguyễn Trường Toàn. Tại Bản án hôn nhân và gia đình sơ thẩm số 65/2011/ST-HN ngày 13/7/2011, TAND huyện Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh không công nhận ông Trường và bà Thảo là vợ chồng; không xem xét giải quyết về tài sản chung và nợ.
Quá trình chung sống, bà Thảo và ông Trường tạo lập được tài sản chung là phần đất 331m2 thuộc thửa số 6137, tờ bản đồ số 01 (sau này là thửa số 338, tờ bản đồ số 11, diện tích 446,6m2) có nguồn gốc nhận chuyển nhượng của cụ Đặng Thị Đuộc năm 2001, sau đó xây dựng nhà trên đất; ông Trường đứng tên trên GCN số 01972 ngày 25/01/2002. Tháng 11/2024, ông Trường tự ý chuyển nhượng nhà đất cho bà Huỳnh Thị Thùy Linh nên bà Thảo khởi kiện đề nghị Tòa án tuyên bố HĐCN số 008252 giữa ông Trường với bà Linh vô hiệu và yêu cầu chia đôi tài sản chung là nhà đất nêu trên.
Anh Nguyễn Trường Toàn phấn khởi khi nhận được QĐ kháng nghị của Chánh án TAND Tối cao
Quá trình giải quyết vụ án, ông Trường xác định nhà đất tranh chấp là tài sản chung của ông Trường và bà Thảo. Ngày 05/11/2024, ông Trường đã chuyển nhượng đất cùng căn nhà trên đất cho bà Linh với giá 2,5 tỷ đồng. Bà Linh đã giao đủ tiền và ông Trường đã làm xong thủ tục sang tên cho bà Linh.
Thứ hai, theo GCN số 01972 ngày 25/01/2002, thửa đất số 6137 có diện tích 331m2, mục đích sử dụng "T", chủ sử dụng là ông Trường. Theo GCN số 002/02, ông Trường và bà Thảo được quyền sở hữu căn nhà cấp 4a có diện tích 193m2; diện tích đất ở 331m2 theo GCN số 01972. Theo GCN số VP 20272 ngày 30/10/2024, thửa đất số 338 có diện tích 446,6m2; loại đất đất ở tại nông thôn 331m2, đất trồng cây lâu năm 115,6m2; chủ sử dụng là ông Trường.
Thứ ba, HĐCN số 008252 ngày 05/11/2024 giữa bên chuyển nhượng là ông Trường, bên nhận chuyển nhượng là bà Linh, có nội dung chuyển nhượng QSDĐ thửa số 338, diện tích 446,6m2, với giá 1,5 tỷ đồng. Biên bản giao nhận tiền chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất ngày 05/11/2024 giữa bên mua là bà Linh với bên bán là ông Trường thể hiện việc chuyển nhượng phần đất có diện tích 331m2 thuộc thửa đất số 6137 (bản đồ 299), tương ứng với diện tích đất 446,6m2 thuộc thửa đất số 338 (bản đồ 2005) cùng 1 căn nhà tường đã cũ có trên phần đất này với giá đất là 2,45 tỷ đồng và căn nhà 50 triệu đồng.
Thứ thứ, theo Chứng thư thẩm định giá ngày 14/5/2025 của Công ty CP Thẩm định giá TCVALUE, thửa đất số 338 giá trị 4,617 tỷ đồng; căn nhà 148,42 triệu đồng.
Thứ năm, bà Thảo và ông Trường đều xác định nhà và đất tranh chấp là tài sản chung của 2 người. Tuy nhiên, trước khi xảy ra tranh chấp, ông Trường đã chuyển nhượng QSDĐ nêu trên cho bà Linh với giá 1,5 tỷ đồng; hai bên khai thực tế giá thanh toán là 2,5 tỷ đồng, trong đó giá trị QSDĐ là 2,45 tỷ đồng, giá căn nhà là 50 triệu đồng; bà Linh đã được cấp GCN QSDĐ số DQ 804488 ngày 12/11/2024, chưa được công nhận quyền sở hữu nhà và chưa nhận bàn giao đất, nhà.
Bà Linh là bên nhận chuyển nhượng bất động sản phải xem xét, thẩm định hiện trạng tài sản thực tế. Tại thời điểm nhận chuyển nhượng, bà Linh biết có ngôi nhà trên đất mà chỉ ký HĐCN quyền sử dụng đất.
HĐCN số 008252 có nội dung chuyển nhượng QSDĐ theo GCN số 01972 đứng tên ông Trường, nhưng thực tế thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của ông Trường và bà Thảo; giá chuyển nhượng 1,5 đồng nhưng thực tế là 2,5 tỷ đồng; HĐ không có nội dung mua bán căn nhà trên đất nên thực tế căn nhà vẫn thuộc quyền sở hữu chung của ông Trường và bà Thảo. Cho nên, HĐCN số 008252 không có sự ủy quyền của bà Thảo, không có ý kiến đồng ý của bà Thảo, bà Thảo không được nhận tiền tương ứng với giá trị quyền sở hữu, sử dụng của bà Thảo là xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà Thảo, vi phạm điều cấm của pháp luật, có đối tượng không thể thực hiện được, bị vô hiệu toàn bộ theo Điều 122, Điều 123, Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Thứ sáu, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm nhận định khi ông Trường chuyển nhượng đất cho bà Linh thì ông Trường chỉ cung cấp cho bà Linh cũng như VPCC Giấy chứng nhận độc thân và GCN QSDĐ, bà Linh và VPCC không biết việc có tồn tại GCN quyền sở hữu nhà (số GCN số 002/02), bà Linh thực hiện việc chuyển nhượng đất ngay tình, công khai nên là người thứ ba ngay tình; từ đó áp dụng Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 để công nhận HĐCN số 008252 có hiệu lực; QĐ cho bà Thảo được nhận giá trị tài sản chung do ông Trường thanh toán lại là không có căn cứ, không đúng quy định của pháp luật.
Qua Chuyên đề CATP, đại diện bà Thảo và anh Toàn bày tỏ sự tri ân sâu sắc với lãnh đạo TAND Tối cao đã quan tâm sâu sát đến đơn thư kêu cứu của người dân liên quan đối với những vụ án lộ dấu hiệu oan sai, khẩn trương xem xét, chỉ đạo xử lý kịp thời, tránh hệ lụy đáng tiếc xảy ra. "Nhận được QĐ kháng nghị giám đốc thẩm số 06 của TAND Tối cao, chúng tôi càng tin tưởng vào sự công tâm, nghiêm minh của Tòa án và hệ thống pháp luật Viện Nam", anh Toàn bày tỏ.