Tiếp tục chương trình Kỳ họp không thường lệ thứ nhất, Quốc hội khóa XVI, ngày 22/8, Quốc hội thảo luận tại hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.
Cần nhận diện rõ hành vi thao túng thị trường
Góp ý dự án Luật, đại biểu Trịnh Xuân An (Đoàn ĐBQH TP Đồng Nai) cho rằng, việc sửa đổi cần hướng tới hai mục tiêu song hành: tháo gỡ vướng mắc, đơn giản hóa thủ tục để đất đai, dự án và bất động sản được đưa vào lưu thông; đồng thời xây dựng thị trường minh bạch, lành mạnh, hạn chế đầu cơ, tích trữ và thao túng giá.
Đại biểu Trịnh Xuân An đánh giá cao việc dự thảo sửa đổi nhiều quy định về điều kiện kinh doanh, chuyển nhượng dự án, giao dịch điện tử, mã định danh, thanh toán qua tài khoản và xây dựng hệ thống thông tin thị trường.
Đoàn chủ toạ điều hành phiên thảo luận ngày 22/8
Tuy nhiên, đại biểu cho rằng hiệu quả cải cách không nên chỉ đo bằng số lượng thủ tục được cắt giảm mà phải tính đến thời gian, chi phí thực tế người dân và doanh nghiệp bỏ ra để đưa bất động sản hợp pháp vào lưu thông.
Đối với mã định danh, giao dịch điện tử và hệ thống dữ liệu, đại biểu lưu ý: “số hóa để bỏ bớt thủ tục, chứ không phải số hóa thủ tục cũ hoặc tạo thêm một lớp điều kiện mới”.
Đại biểu Trịnh Xuân An đặc biệt quan tâm đến giá bất động sản, đầu cơ và thao túng thị trường. Theo đại biểu, cần phân biệt rõ đầu tư, đầu cơ và thao túng. Đầu tư bất động sản là hoạt động bình thường, cần thiết; không thể chỉ vì người mua kỳ vọng tăng giá mà coi đó là hành vi cần ngăn cấm. Tuy nhiên, đầu cơ trở thành vấn đề khi tích trữ, mua đi bán lại hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn làm méo mó cung - cầu, đẩy giá vượt xa khả năng chi trả và nhu cầu thực.
Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm cùng Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng, Thường trực Ban Bí thư Trần Cẩm Tú, Chủ tịch Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam Bùi Thị Minh Hoài và các ĐBQH tại phiên họp.
Trong khi đó, thao túng thị trường nguy hiểm hơn khi có hành vi chủ động tạo tín hiệu giả về cung, cầu hoặc giá, như giao dịch lòng vòng, thông đồng đẩy giá, tạo khan hiếm giả hoặc lan truyền thông tin sai lệch về quy hoạch, dự án để tạo “sóng”.
Đại biểu đánh giá dự thảo đã có nhiều công cụ phòng ngừa, như công khai thông tin, yêu cầu ghi đúng giá giao dịch thực tế và thanh toán qua tài khoản, xây dựng hệ thống dữ liệu và các biện pháp điều tiết thị trường. Tuy nhiên, ông cho rằng dự thảo vẫn thiếu cơ chế định danh, phát hiện và xử lý hành vi thao túng.
Đại biểu Trịnh Xuân An (Đoàn ĐBQH TP Đồng Nai)
Đề nghị cấm quảng cáo chưa đúng về dự án bất động sản
Phát biểu thảo luận, đại biểu Nguyễn Minh Tuấn, Giám đốc Công an tỉnh Phú Thọ (Đoàn ĐBQH tỉnh Phú Thọ) thì đề nghị bổ sung quy định chặt chẽ hơn về công khai thông tin và quảng cáo bất động sản, nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng, nhà đầu tư.
Theo đại biểu, thực tế đang xuất hiện tình trạng một số chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản quảng cáo chưa đúng với thực tế môi trường và cảnh quan xung quanh dự án trước khi bán cho khách hàng.
Đại biểu dẫn thực tế có những dự án được quảng cáo với hình ảnh môi trường xung quanh được thể hiện rất đẹp, trong khi cảnh quan thực tế có thể khác xa so với hình ảnh giới thiệu đến khách hàng. Có trường hợp các khu vực nhà máy xung quanh được “bôi xanh” trên hình ảnh quảng cáo, khiến khách hàng khó nhận biết đầy đủ hiện trạng môi trường.
Đại biểu Nguyễn Minh Tuấn cho rằng việc sử dụng hình ảnh, video hoặc thiết kế 3D để giới thiệu dự án là cần thiết trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, thông tin quảng cáo phải phản ánh trung thực những gì khách hàng có thể thực sự nhận được.
Bởi khách hàng thường dựa vào các thông tin do chủ đầu tư cung cấp để đưa ra quyết định mua bất động sản. Nếu hình ảnh quảng cáo tạo ra kỳ vọng không đúng về cảnh quan, môi trường và tiện ích, quyền lợi của khách hàng có thể bị ảnh hưởng.
Từ đó, đại biểu đề nghị quy định rõ hơn trách nhiệm của chủ đầu tư, nhà phát triển dự án trong việc cung cấp thông tin và quảng cáo bất động sản. Đặc biệt, các thông tin được công khai phải đúng sự thật, trung thực, tránh tình trạng hình ảnh quảng cáo quá khác biệt so với thực tế dự án.
Đại biểu Nguyễn Minh Tuấn, Giám đốc Công an tỉnh Phú Thọ
Không chỉ yêu cầu công khai thông tin, đại biểu Nguyễn Minh Tuấn còn đề nghị bổ sung cụ thể các hành vi quảng cáo bất động sản sai sự thật vào Điều 6 về những hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản.
Theo đại biểu, nếu quy định chưa rõ ràng, việc xử lý hành vi quảng cáo sai lệch có thể phải dựa vào các quy định pháp luật khác, trong khi việc bảo vệ khách hàng có thể không kịp thời.
Từ thực tế này, đại biểu đề nghị dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bổ sung các yêu cầu cụ thể về tính trung thực của thông tin, hình ảnh quảng cáo và trách nhiệm của chủ đầu tư, qua đó góp phần bảo vệ quyền lợi khách hàng và nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản.
Làm rõ mã định danh điện tử trong giao dịch bất động sản
Góp ý vào dự thảo Luận, đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi, Phó Trưởng đoàn ĐBQH chuyên trách tỉnh Vĩnh Long đánh giá, việc cấp mã định danh điện tử duy nhất cho từng bất động sản là bước đột phá, giúp quản lý xuyên suốt vòng đời bất động sản, kiểm soát dòng tiền, hạn chế thất thu thuế từ giao dịch “hai giá” và ngăn tình trạng một bất động sản bị bán cho nhiều người.
Tuy nhiên, đại biểu lưu ý khoản chuyển tiếp tại Điều 61 của dự thảo, theo đó trong thời gian chưa có mã định danh điện tử, giao dịch vẫn thực hiện theo quy định cũ. Do đó, đại biểu đề nghị luật ấn định thời hạn bắt buộc, cụ thể đến hết ngày 31/12/2028, 100% dự án bất động sản mở bán mới trên toàn quốc phải có mã định danh điện tử. Từ năm 2029, quy định này sẽ tạo cơ sở quản lý thống nhất quá trình hình thành, giao dịch và chuyển nhượng bất động sản.
Các ĐBQH tại Hội trường Diên Hồng
Không chỉ đề xuất đẩy nhanh việc cấp mã định danh điện tử, đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi cho rằng, công khai, minh bạch thông tin bất động sản là yếu tố then chốt để hạn chế bất cân xứng thông tin, một trong những nguyên nhân dẫn đến lừa đảo, đầu cơ trên thị trường. Vì thế, chủ đầu tư cần công khai đầy đủ thông tin về pháp lý dự án, quy hoạch chi tiết, tiến độ xây dựng, tình trạng thế chấp ngân hàng trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
Cũng góp ý về mã định danh điện tử, đại biểu Phạm Thế Anh (Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hoá) đề nghị, dự thảo cần làm rõ mối quan hệ giữa mã định danh và phương thức giao dịch điện tử. Việc bất động sản được cấp mã định danh không đồng nghĩa với bắt buộc phải thực hiện giao dịch bằng phương thức điện tử.
Vì thế, xác định mã định danh điện tử là thuộc tính số dùng để định danh duy nhất bất động sản, có thể sử dụng cả trong giao dịch truyền thống và giao dịch điện tử; đồng thời bổ sung khái niệm, nội hàm và quy trình của các phương thức giao dịch bất động sản.
Đáng chú ý, đại biểu Phạm Thế Anh đề nghị, xây dựng quy trình ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI) để phân tích dữ liệu lớn về nhà ở và thị trường bất động sản, qua đó tự động phát hiện các giao dịch bất thường về giá, tần suất giao dịch hoặc thông tin định danh của các chủ thể tham gia. Đây sẽ là công cụ hỗ trợ quản lý, điều tiết thị trường, tăng tính minh bạch và giúp giá bất động sản tiệm cận hơn với giá trị thực tế. Kết quả phân tích có thể được cung cấp cho xã hội theo hình thức miễn phí hoặc thu phí tùy loại thông tin.