(CAO) Tranh chấp chung cư ngày càng nóng không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến hàng trăm nghìn hộ dân mà còn là thách thức trong công tác quản lý đô thị. Do đó việc sớm xây dựng một luật riêng cho công tác quản lý vận hành nhà chung cư là điều hết sức cần thiết.
Đây là nội dung được nhiều chuyên gia, nhà quản lý nêu lên tại tọa đàm “Quản lý - Vận hành chung cư: Đi tìm tiếng nói chung” do Báo Đại đoàn kết tổ chức tại TP.HCM vào sáng 26/9.
Theo đó, với sự phát triển nhanh chóng của đô thị hóa, nhà chung cư đã trở thành mô hình sống phổ biến tại các thành phố lớn. Tuy nhiên, bên cạnh những tiện ích, việc quản lý nhà chung cư cũng đối mặt với nhiều thách thức như: xung đột lợi ích giữa cư dân và ban quản lý, vấn đề minh bạch trong thu chi quỹ bảo trì, hay việc đảm bảo an ninh, vệ sinh và cơ sở hạ tầng.
Các chuyên gia đề xuất cần sớm có luật riêng về quản lý vận hành nhà chung cư
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho biết tại TP.HCM cũ có khoảng 1.440 khu nhà chung cư. Nếu tính các khối nhà đơn lẻ thì con số này tăng lên khoảng gấp 2 lần. Thời gian sắp tới, số tòa nhà chung cư và tòa nhà chọc trời sẽ tăng cao hơn nữa nên vấn đề quản lý, vận hành tại các khu chung cư là vấn đề rất nóng.
Tranh chấp nhà chung cư có nhiều dạng, bao gồm tranh chấp giữa các chủ sở hữu căn hộ với chủ đầu tư; tranh chấp giữa cư dân với Ban Quản trị (BQT) nhà chung cư; Tranh chấp giữa cư dân với đơn vị quản lý vận hành. Thậm chí, có cả tranh chấp liên quan đến cơ quan nhà nước, ví dụ như vấn đề cấp sổ hồng.
Tuy nhiên, dạng tranh chấp lớn nhất và thường xuyên nhất là liên quan đến kinh phí bảo trì và việc sử dụng kinh phí bảo trì. Theo quy định, chủ đầu tư có trách nhiệm bảo hành trong 5 năm đối với phần khung chịu lực. Tuy nhiên, quỹ bảo trì vẫn phải chi cho các hạng mục vận hành thiết yếu như thang máy, máy phát điện, máy biến áp, hay hệ thống bơm nước.
Đại diện HoREA cho biết chỉ riêng tại khu vực TP.HCM cũ trước sáp nhập đã có 163 chung cư chủ đầu tư chưa bàn giao qũy bảo trì, phát sinh tranh chấp. Bên cạnh đó còn có 58 nhà cung cư chưa được cấp sổ hồng cho cư dân.
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng để tăng cường công tác quản lý vận hành nhà chung cư thì Nhà nước cần sớm hoàn thiện pháp luật liên quan. Dựa trên nguyên tắc “luật bất vị thân”, công bằng, bình đẳng trước pháp luật, HoREA đã nhiều lần đề xuất xây dựng một Luật Nhà chung cư chuyên biệt từ hơn 10 năm trước. Ông tin rằng một khung pháp lý đầy đủ, rõ ràng sẽ giúp giải quyết triệt để các tranh chấp, đồng thời nâng cao chất lượng sống tại các khu chung cư hiện nay.
Tranh chấp tại các chung cư là thách thức trong công tác quản lý đô thị. Ảnh minh họa
Đồng tình với quan điểm trên, TS. Luật sư Hà Hải – Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết Luật Nhà ở 2023 và Thông tư 05/2024/TT-BXD của Bộ Xây dựng đã góp phần giảm thiểu các tranh chấp tại chung cư. Tuy nhiên, đó mới chỉ giải quyết được "cái ngọn", tức những vấn đề phát sinh bề mặt. Còn gốc rễ của xung đột vẫn chưa được giải quyết rốt ráo, đặc biệt là các mâu thuẫn liên quan đến chủ đầu tư.
Tiến sĩ, luật sư Hà Hải nhấn mạnh rằng trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn chỉ có một giải pháp duy nhất là căn hộ chung cư, việc xây dựng một luật riêng về quản lý vận hành chung cư là điều cần thiết. Một khung pháp lý rõ ràng, đầy đủ và công bằng sẽ định hình trách nhiệm của chủ đầu tư, cơ chế bàn giao – kiểm toán quỹ bảo trì, quy trình cấp sổ hồng minh bạch, đồng thời bảo vệ quyền lợi chính đáng của cư dân và giải quyết tận gốc mâu thuẫn.
“Hiện tại, người mua nhà đang phải đối mặt với nhiều rủi ro. Việc đóng thẳng tiền cho chủ đầu tư khi mua tài sản hình thành trong tương lai khiến tài sản của người mua không được bảo đảm. Nếu có một bộ luật riêng về chung cư, nó sẽ tạo điều kiện tốt hơn cho công tác quản lý và giảm thiểu rủi ro”, TS. Luật sư Hà Hải nhấn mạnh.
Tại buổi tọa đàm, các chuyên gia và nhà quản lý cũng đã hiến kế nhiều giải pháp để tăng cường công tác quản lý vận hành nhà chung cư. Theo đó, cư dân cần phải tự lên tiếng nói để bảo vệ quyền lợi của mình qua các hội nghị nhà chung cư. Đồng thời, cần xây dựng nội quy chung cư một cách chặt chẽ và chi tiết để đảm bảo được quyền lợi, an toàn cho cư dân. Nội quy cần trở thành văn hóa ứng xử cộng đồng, tương tự như “hương ước” ngày xưa.