Dưới góc nhìn của CBRE Việt Nam
Ông Marc Townsend, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng, trong quý vừa qua, thị trường căn hộ khách sạn (KS) là thị trường phát triển mạnh mẽ nhất với số lượng căn hộ chào bán mới và giao dịch thành công tăng đáng kể.
Theo đó, có hơn 2.800 căn hộ KS được chào ra thị trường trong quý, đưa tổng nguồn cung lên 5.751 căn trong 2016. Phân khúc căn hộ KS cao cấp chiếm lĩnh thị trường với tỷ trọng 67% của tổng nguồn cung.
Phần còn lại là phân khúc căn hộ KS trung cấp. Tính đến hết quý 3/2016, có 70% căn hộ KS cao cấp được bán ra trong khi tỷ lệ bán trung bình của phân khúc trung cấp là 30%, giảm 4,2 điểm phần trăm và 67,9 điểm phần trăm tương ứng so với quý trước.
Ông Marc Townsend, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam
“Sự sụt giảm này là do nguồn cung mới được chào bán trong quý làm cho tỷ lệ bán trung bình của các dự án giảm. Tốc độ bán trong quý chậm lại một chút sau thời gian bùng nổ trong quý 2/2016. Người mua ngày càng có nhiều sự lựa chọn hơn, do đó, họ suy nghĩ cẩn thận hơn trước khi mua. Cùng với sự phát triển tích cực của du lịch Đà Nẵng, thị trường căn hộ KS được kỳ vọng sẽ tăng trưởng ổn định trong những quý tới vì thị trường này vẫn còn sức hấp dẫn”, ông Marc Townsend, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, bình luận.
Ông Marc Townsend phân tích, chương trình cam kết lợi nhuận tiếp tục được sử dụng như chiến lược bán hàng chính để thu hút khách mua. Mức cam kết dao động từ 8% đến 12% trên tổng giá trị căn hộ cho mỗi năm trong vòng ba đến mười năm. Chương trình cam kết này đảm bảo mức lợi nhuận cho khoản đầu tư mà hầu hết các nhà đầu tư đều kỳ vọng.
Đối với biệt thự nghỉ dưỡng bán, ông Marc Townsend nhìn nhận thị trường này không có nhiều biến động trong quý vừa qua. Tỷ lệ bán trung bình tăng lên khoảng 80% so với quý trước. Nguồn cung thị trường biệt thự nghỉ dưỡng đang rất hạn chế vì ít có dự án mới được đưa ra thị trường và có đến 80% các sản phẩm đã chào bán được bán.
Do đó, so với căn hộ KS, thị trường này có ít sự lựa chọn cho khách hàng. Thị trường nhà ở nghỉ dưỡng bán dự kiến sẽ chào đón hơn 1.000 căn hộ KS trong những quý tiếp theo. Trong khi đó, không có nguồn cung biệt thự đáng kể nào được chào bán trong thời gian tới.
Ông Marc Townsend cho rằng, Đà Nẵng đang trở thành một điểm đến nổi tiếng của cả du khách trong nước và quốc tế. Sự kiện APEC trong năm 2017 là cơ hội tuyệt vời để nâng cao hình ảnh và quảng bá thị trường du lịch của thành phố ra thế giới. Theo đó, không chỉ tổng lượt khách tăng trưởng mà quốc tich du khách cũng sẽ đa đạng hơn.
Theo đó, có khoảng 6.000 phòng sẽ được đưa vào thị trường trong năm 2017 và 2018. Lưu ý là thị trường căn hộ KS cũng sẽ cung cấp một lượng lớn phòng cho thuê làm khách sạn.
So sánh thị trường căn hộ tại Đà Nẵng trong quý 3/2016
Du khách sẽ có nhiều sự lựa chọn lưu trú hơn. Ngược lại, sẽ là một thách thức lớn với các khách sạn/khu nghỉ dưỡng để duy trì kết quả kinh doanh khi mà sự cạnh tranh trên thị trường không chỉ là giữa các khách sạn/khu nghỉ dưỡng mà còn với các dự án căn hộ KS. Các tập đoàn quản lý khách sạn quốc tế đang có xu hướng mở rộng thị phần ở thị trường du lịch Đà Nẵng.
Với thị trường căn hộ bán phân khúc hạng trung tăng nhẹ từ 31% đến 32% trong quý khảo sát. Phân khúc cao cấp và bình quân lần lượt chiếm 19% và 49%.
Tính đến quý 3/2016, có tổng 13 dự án căn hộ trên thị trường trong đó năm dự án đã được bán hết. Hai trong số 13 dự án nằm dọc bờ biển, chiếm 34% tổng số căn. 5 dự án nằm trong khu trung tâm chiếm 36% tổng số căn nguồn cung. 6 dự án còn lại nằm tại khu vực ven thành phố, chiếm 30% tổng số căn.
Trong quý khảo sát, tất cả các dự án hiện hữu đều giữ nguyên mức giá bán không đổi; vì vậy giá chào bán của phân khúc cao cấp và bình quân không thay đổi so với quý trước và cùng kỳ năm trước. Giá chào bán của phân khúc trung cấp giảm nhẹ 0.8% so với quý trước.
Thị trường chứng kiến sự sụt giảm trong số lượng căn hộ bán được trong quý, giảm 34% và 47% so với quý trước và cùng kỳ năm trước. Hơn 85% của các căn bán được thuộc phân khúc hạng trung.
Điều này cho thấy nhu cầu cho các căn hộ trung cấp cao hơn các phân khúc khác. Người mua các căn hộ của phân khúc này đa số là người dân Đà Nẵng hoặc khu vực lân cận với mục đích mua để ở là chính.
“Mổ xẻ” thị trường BĐS
Ông Ngô Duy Tùng, một chuyên gia về BĐS tại Đà Nẵng nhận định thêm: “Vượt qua một thời gian dài suy thoái, thị trường bất động sản Việt Nam đang có sự chuyển mình mạnh mẽ về cơ cấu sản phẩm, cơ chế chính sách, tư duy kinh doanh của chủ đầu tư và quan điểm lựa chọn dự án của khách hàng.
Đây là cơ sở quan trọng để thị trường bước vào giai đoạn phục hồi mạnh mẽ. Sức sống mới của thị trường được thể hiện rõ nét từ đầu năm 2015 đến nay với rất nhiều dự án được khởi công, mở bán và thành khoản tốt.
Nửa đầu năm 2016, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục đà hồi phục dù không bùng nổ như năm 2015 do những thận trọng nhất định về khả năng siết tín dụng bất động sản từ Thông tư 06 mới được Ngân hàng Nhà nước ban hành”.
Theo ông Tùng, với các dự án đất nền ven trung tâm thành phố vẫn thu hút các nhà đầu tư. Các dự án nằm ở khu vực phí Tây Bắc trước đây gần như không có chuyển biến gì thì trong thời gian qua đã được các sàn mở bán rầm rộ. Tỷ lệ thanh khoản chiếm 90 - 95%. Còn về phía Nam các dự án của Sun Group cũng được nhà đầu tư quan tâm đầu tư làm cho giá đất ở khu vực này có chiều hướng tăng.
Đất biển trong thời gian qua cho thấy sự tăng giá rất mạnh, do sự đầu tư mạnh mẽ của các nhà đầu tư Hà Nội vào các khu đất lớn để xây khách sạn. Làm giá đất tăng lên 40 - 50% so với trước đó.
Một số dự án trên đường 60m - Nguyễn Sinh Sắc (quận Liên Chiểu) đang “hút hàng”
“Khách hàng đầu tư vào BĐS Đà Nẵng trong thời gian qua chủ yếu đến từ các nhà đầu tư Hà Nội và các tỉnh phía Bắc với tỷ lệ khoảng 75%, với tâm lý muốn đầu tư để sinh lợi trong tương lại hoặc đầu tư để xây dựng khách sạn để kinh doanh”, ông Tùng nhìn nhận.
Ông Tùng cho rằng, thị trường BĐS Có tình chu kỳ, mỗi chu kỳ thường kéo dài khoảng 5 - 7 năm. trong mỗi chu kỳ BĐS sẽ có 4 mùa. Xuân thị trường khởi sắc, Hạ thị trường đỉnh điểm, Thu thị trường có dấu hiệu đi xuống, Đông thị trường đóng băng. Với các chính sách được đưa ra của cơ quan nhà nước như thông tư 06 nhằm quản lý và giám sát thị trường BĐS thì khả năng tạo nên bong bóng BĐS như năm 2010 - 2011 là rất khó, vì chính sách tài khóa đã được được ra để kiểm soát việc bùng nổ dẫn đến bong bóng BĐS.
“Trong 6 tháng cuối năm cũng như trong những năm tới thị trường BĐS vẫn tiếp tục phát triển vì cơ hội đầu tư vẫn còn và với sự phát triển về hạ tầng một cách bền vững và có nhiều chính sách ưu đãi cho các chủ đầu tư, Đà Nẵng sẽ vẫn tiếp tục thu hút các nhà đầu tư đổ vốn vào BĐS. Đặc biệt trong năm 2017 sự kiện hội nghị APEC được diễn ra tại ĐN sẽ là một điểm nhấn để thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài đến với thành phố được mệnh danh là “đáng sống nhất Việt Nam” ”, ông Tùng phân tích.