Báo CATP gửi đến quý độc giả toàn văn kiến nghị này:
Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014 "quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài", có hiệu lực kể từ ngày 01/02/2015.
Trong đó, tại khoản 5 điều 17 đã quy định "Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa như sau:
a) Ngân hàng thương mại: 60%;
b)Chi nhánh ngân hàng nước ngoài: 60%;"... và tại khoản 29(A5) phần II Phụ lục 2 của Thông tư đã xếp "Các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản" vào "Nhóm tài sản có hệ số rủi ro 150%".
Tính đến nay, Thông tư 36/2014/TT-NHNN mặc dù chỉ mới triển khai thực hiện được 01 năm, nhưng đã có tác động rất tích cực, góp phần giúp cho nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản phục hồi và tiếp tục đà tăng trưởng mạnh trong năm 2015, giải quyết được nhu cầu vốn cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và hỗ trợ tín dụng cho người tiêu dùng tạo lập nhà ở (Đồng thời, còn có vai trò tác động tích cực của gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng và nỗ lực vượt bậc của cộng đồng doanh nghiệp bất động sản).
Nay, Ngân hàng Nhà nước vừa dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014, tại khoản 14 điều 1 quy định sửa đổi, bổ sung khoản 5 điều 17 Thông tư 36/2014/TT-NHNN như sau:
"5. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa như sau:
a) Ngân hàng thương mại: 40%;
b) Chi nhánh ngân hàng nước ngoài: 40%;"...
và tại khoản 30 (A6) phần II Phụ lục 2 kèm theo dự thảo Thông tư đã xếp "Các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản" vào "Nhóm tài sản có hệ số rủi ro 250%".
Giải trình về việc sửa đổi khoản 5 điều 17 về giảm trần sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa 40% đối với ngân hàng thương mại và chi nhánh ngân hàng nước ngoài, Ngân hàng Nhà nước đã nêu lý do "điều chỉnh tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn, dài hạn của từng khối theo lộ trình giảm dần nhằm đảm bảo phù hợp với định hướng hạn chế cấp tín dụng trung dài hạn, giảm rủi ro thanh khoản; giảm tập trung cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (chủ yếu là cho vay trung dài hạn)"; Giải trình về việc thay đổi hệ số rủi ro của "Các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản" từ 150% lên 250%, Ngân hàng Nhà nước đã nêu lý do: "Việc sửa đổi hệ số rủi ro đối với “các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” từ 150% lên 250% nhằm “phát đi tín hiệu” đối với thị trường và hệ thống ngân hàng nhằm kiểm soát rủi ro cho vay đối với lĩnh vực này. Số liệu thống kê cho thấy dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản liên tục có sự tăng trưởng trong thời gian qua. Đến cuối tháng 9/2015 dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản chiếm 8,05% tổng dư nợ tín dụng, tương ứng là 358.377 tỷ đồng. Tốc độ tăng trưởng cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2015 đạt 14,59% (cao hơn khoảng 2,5% so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung 9 tháng đầu năm 2015). Dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản tập trung lớn nhất vào phân khúc xây dựng, sửa chữa, mua nhà, xây dựng đô thị (chiếm trên 60%).
- Theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Thông tư 36 “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi”, do đó, việc thay đổi hệ số rủi ro của “khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” không ảnh hưởng đến các chương trình, chính sách cho vay mua nhà ở Chính phủ và các Bộ ngành đang triển khai qua hệ thống ngân hàng cũng như các khoản cho vay cá nhân mua nhà trả góp, sửa nhà… của các ngân hàng, và không ảnh hưởng đến mục tiêu an sinh – xã hội. Do đó, theo đánh giá của CQTTGSNH, tác động của sự thay đổi quy định này là không đáng kể".
Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) được biết, theo thông tin cập nhật từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối năm 2015, tổng tài sản có của toàn hệ thống tăng trưởng 12,35% so với đầu năm, đạt 7.319.317 tỷ đồng. Trong đó, các Ngân hàng thương mại Nhà nước tăng 16,6% lên 3.303.995 tỷ đồng và Ngân hàng thương mại cổ phần tăng 8,9% lên 2.928.146 tỷ đồng. Mức tăng mạnh nhất thuộc về các công ty tài chính/cho thuê tài chính 27,9%, đạt 87.841 tỷ đồng tổng tài sản có. Vốn tự có của toàn hệ thống cũng tăng 16,4% so với đầu năm lên 578.020 tỷ đồng. Tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu toàn hệ thống đạt 13%. Tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung hạn, dài hạn toàn hệ thống là 31%, trong đó, tỷ lệ này tại các ngân hàng thương mại Nhà nước là 33,36%, tại ngân hàng thương mại cổ phần 36,9%, công ty tài chính/cho thuê tài chính 73,14%, ngân hàng hợp tác xã 77,93%, thấp hơn rất nhiều so với trần cho phép 60% theo Thông tư 36/2014/TT-NHNN (Tuy nhiên, nếu so với trần 40% trong dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN thì đã gần sát).
Trong các năm gần đây, dư nợ tín dụng tăng trưởng năm sau cao hơn năm trước: năm 2012 là 14%, năm 2013 là 14,7%, năm 2014 đạt 15,2%, năm 2015 đạt khoảng 18%, dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản cũng liên tục có sự gia tăng. Dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản đến cuối tháng 9/2015, so với cùng kỳ năm 2014 thì mức tăng không đáng kể (9 tháng đầu năm 2014 tăng trưởng 11,85%, tỷ trọng 7,86%). Việc gia tăng tín dụng vào thị trường bất động sản trong thời gian qua cũng là điều bình thường do thị trường bất động sản mới vừa phục hồi từ cuối năm 2013 cho đến nay, sau một thời kỳ bị khủng hoảng đóng băng kéo dài. Bên cạnh nguồn cung tín dụng, còn có nguồn kiều hối về thành phố Hồ Chí Minh năm 2015 khoảng 5,5 tỷ USD, trong đó có khoảng 23% chuyển vào thị trường bất động sản. Nhìn toàn cục thì hệ thống ngân hàng đang trong quá trình tái cấu trúc theo hướng tinh, mạnh, vững chắc hơn, và hoạt động tín dụng của toàn hệ thống vẫn đang trong ngưỡng an toàn.
Hơn nữa, trong năm 2015 các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trên thị trường bất động sản thành phố chiếm khoảng 15%, chủ yếu trong phân khúc bất động sản loại khá hoặc cao cấp, thấp hơn rất nhiều so với thời điểm "bong bóng" bất động sản năm 2007 (lúc đó, nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp chiếm đến khoảng trên dưới 70%).
Hiệp hội nhận thấy thị trường bất động sản nước ta đang phụ thuộc rất lớn vào 02 nguồn vốn: Nguồn vốn tín dụng ngân hàng, và nguồn vốn huy động từ khách hàng. Mà nguồn vốn huy động từ khách hàng phần lớn lại có nguồn gốc từ tín dụng ngân hàng. Thị trường vốn nước ta vẫn đang thiếu các nguồn vốn khác như các quỹ đầu tư (kể cả quỹ đầu tư mạo hiểm), quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, nguồn vốn từ thị trường chứng khoán... Đặc biệt, hoạt động đầu tư phát triển, kinh doanh bất động sản là hoạt động có tính chất trung hạn, dài hạn nhưng trên thực tế chưa có cơ chế đầy đủ để tạo lập nguồn vốn đầu tư, nguồn vốn tín dụng trung hạn, dài hạn. Mà ở nước ta, nếu được vay trung hạn, dài hạn thì lãi suất lại cao hơn lãi suất vay ngắn hạn, trong khi ở các nước khác thì ngược lại, lãi suất vay trung hạn, dài hạn thấp hơn lãi suất vay ngắn hạn.
Do vậy, nếu sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN theo hướng giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40%; và thay đổi hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250%, thì có thể sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản mới vừa phục hồi hơn 02 năm qua từ đáy sâu khủng hoảng, chẳng những tác động rất mạnh đến các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (mua đi bán lại), các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản (có thể làm sụt giảm nguồn cung, làm tăng dự án dở dang, sản phẩm dở dang), và trên thực tế có thể sẽ tác động bất lợi đến người tiêu dùng, đặc biệt là người thu nhập thấp đô thị, và cũng sẽ tác động đến các ngành, nghề có liên quan đến thị trường bất động sản và công ăn, việc làm của người lao động.
Để thực hiện ý kiến chỉ đạo của Phó Thủ tướng Vũ Văn Ninh tại thông báo số 215/TB-VPCP ngày 07/07/2015 đã "yêu cầu NHNN chủ động sửa đổi hoặc hướng dẫn thực hiện quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các TCTD, chi nhánh NHNNg theo hướng có lộ trình phù hợp với từng nhóm đối tượng, phù hợp với thông lệ quốc tế, bảo đảm an toàn hệ thống các TCTD, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô..." và chủ trương của Ngân hàng Nhà nước về "điều chỉnh tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn, dài hạn của từng khối theo lộ trình giảm dần nhằm đảm bảo phù hợp với định hướng hạn chế cấp tín dụng trung dài hạn, giảm rủi ro thanh khoản; giảm tập trung cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (chủ yếu là cho vay trung dài hạn)" và việc thay đổi hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250%, "không ảnh hưởng đến các chương trình, chính sách cho vay mua nhà ở Chính phủ và các Bộ ngành đang triển khai qua hệ thống ngân hàng cũng như các khoản cho vay cá nhân mua nhà trả góp, sửa nhà… của các ngân hàng, và không ảnh hưởng đến mục tiêu an sinh – xã hội.
Do đó, theo đánh giá của CQTTGSNH, tác động của sự thay đổi quy định này là không đáng kể"(theo bản giải trình của Ngân hàng Nhà nước), Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) kiến nghị:
Phương án 1: Đề nghị chưa sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014 của Ngân hàng Nhà nước trong thời điểm hiện nay, bởi các lý do sau đây:
- Thông tư 36/2014/TT-NHNN mới được triển khai thực hiện 01 năm và đang phát huy tác dụng tích cực đến nền kinh tế và góp phần củng cố đà phục hồi và tăng trưởng của thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho người dân an cư lạc nghiệp nên cần được tiếp tục thực hiện;
- Các chỉ số ổn định kinh tế vĩ mô, tăng trưởng, kiểm soát lạm phát đang được giữ vững;
- Chưa có nguy cơ xảy ra "bong bóng" bất động sản trong năm 2016 nếu Nhà nước có những biện pháp hiệu quả khi xuất hiện hiện tượng đầu cơ như: (i) Thuế chống đầu cơ;(ii) Sử dụng công cụ tín dụng; (iii) Sử dụng công cụ quy hoạch, kế hoạch về sử dụng đất, quy hoạch phát triển không gian đô thị, phát triển các dự án nhà ở để điều tiết thị trường bất động sản.
Trong trường hợp bình thường như hiện nay, Hiệp hội đề nghị thực hiện theo phương án 1. Nhưng trong trường hợp Ngân hàng Nhà nước có những nguồn thông tin dẫn đến yêu cầu bắt buộc phải sửa đổi, bổ sung Thông tư 36/2014/TT-NHNN thì Hiệp hội đề nghị thực hiện "theo hướng có lộ trình phù hợp với từng nhóm đối tượng"như chỉ đạo của Phó Thủ tướng Vũ Văn Ninh và "theo lộ trình giảm dần" như bản giải trình của Ngân hàng Nhà nước, như sau:
Phương án 2: Sửa đổi, bổ sung khoản 5 điều 17 Thông tư 36/2014/TT-NHNN như sau:
"5. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa như sau:
a) Ngân hàng thương mại: 50%;
b) Chi nhánh ngân hàng nước ngoài: 50%;"...
và Khoản 30 (A6) phần II Phụ lục 2 kèm theo dự thảo Thông tư, Hiệp hội đề nghị xếp "Các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản" vào "Nhóm tài sản có hệ số rủi ro 150%" như đã quy định tại Thông tư 36/2014/TT-NHNN.
Để đảm bảo hiệu quả và an toàn nguồn vốn tín dụng vào thị trường bất động sản, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại ngoài các biện pháp truyền thống, cần quan tâm thực hiện các giải pháp sau đây:
- Coi trọng việc đánh giá tính khả thi của dự án phát triển bất động sản, uy tín thương hiệu và tài sản đảm bảo của chủ đầu tư;
- Coi trọng việc quản lý, kiểm soát dòng tiền cho vay được sử dụng đúng mục đích, hiệu quả, an toàn; và cần giám sát tài sản đảm bảo từ bất động sản hình thành trong tương lai.