Chuyện buồn ở các chung cư

Hội nghị nhà chung cư Nhiêu Lộc C tổ chức ngày 16/4/2023 với các thành phần đúng và đầy đủ theo quy định của pháp luật; hồ sơ đề nghị công nhận BQT theo khoản 2, điều 23 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD. Tại hội nghị này, ông Nguyễn Xuân Hồng (cư trú lâu năm tại chung cư) được bầu làm Trưởng BQT.

Tuy nhiên, UBND P.Tân Quý (cơ quan nhận ủy quyền của UBND Q.Tân Phú) đã không ban hành quyết định công nhận kết quả hội nghị vì BQT vừa được bầu phải có nghĩa vụ lưu giữ phiếu bầu (đã kiểm), mà ban tổ chức bầu cử quản lý. Trong trường hợp này, ông trưởng ban tổ chức (BTC) bầu cử bị rớt và hòm phiếu chưa được bàn giao thì thất lạc.

Tiếp theo, ngày 24/7/2023, Chủ tịch UBND P.Tân Quý lại ban hành Quyết định số 1883/QĐ-UBND, công nhận BQT nhà chung cư Nhiêu Lộc C. Danh sách các thành viên BQT được bỏ phiếu vào ngày 02/7/2023. Cuộc bỏ phiếu không phải có được từ hội nghị nhà chung cư hợp pháp vì ngày này không tổ chức hội nghị. Dẫn chiếu quy định tại điều 14, Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT- BXD là bầu BQT bắt buộc phải tổ chức hội nghị nhà chung cư. Ông trưởng BTC bầu cử lần trước bị rớt thì lần này trúng chức... Trưởng BQT.

Không hiểu UBND P.Tân Quý bằng cách nào đó để cho Phòng Quản lý đô thị (QLĐT) Q.Tân Phú hiểu lầm là ngày 02/7/2023, tại chung cư Nhiêu Lộc C có tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu BQT (thể hiện tại dòng 28 của Công văn số 1673/QLĐT-QH ngày 10/7/2023). Vì không đồng ý với cách làm trên, ông Hồng đã có đơn khiếu nại lần 1 gửi tới Chủ tịch UBND Q.Tân Phú ngày 27/6/2023.

Hội nghị nhà chung cư Nhiêu Lộc C và bỏ phiếu bầu BQT ngày 16/4

Ngay sau khi tiếp nhận đơn khiếu nại, ngày 21/7/2023, Văn phòng UBND Q.Tân Phú có phiếu chuyển số 12922 truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Phó Chủ tịch UBND quận với nội dung giao UBND P.Tân Quý phối hợp với Phòng QLĐT giải quyết về việc UBND P.Tân Quý không ban hành quyết định công nhận kết quả hội nghị nhà chung cư ngày 16/4/2023. Vậy mà UBND phường Tân Quý vẫn ban hành quyết định số 1883/QĐ-UBND vào ngày 24/7/2023, xem như chưa có chỉ đạo nào từ cấp quận. Ngày 31/7/2023, Văn phòng UBND Q.Tân Phú tiếp tục có Công văn số 394/VP-TCD, yêu cầu UBND P.Tân Quý báo cáo kết quả thực hiện nội dung chỉ đạo tại phiếu chuyển số 12922, song cũng không có hồi âm.

Ngày 09/8/2023, Văn phòng UBND Q.Tân Phú có Công văn số 421/VP-TCD tiếp tục yêu cầu UBND P.Tân Quý báo cáo kết quả thực hiện nội dung chỉ đạo tại phiếu chuyển số 12922 (nhắc việc lần 2), yêu cầu UBND P.Tân Quý khẩn trương thực hiện nội dung chỉ đạo, báo cáo UBND Q.Tân Phú trước ngày 21/8/2023. Thế nhưng đến ngày 21/8/2023, UBND Q.Tân Phú vẫn không nhận được phản hồi nào từ địa phương.

Ông Hồng tiếp tục gửi đơn tới Bí thư Quận ủy Tân Phú thì ngày 09/10/2023, Văn phòng Quận ủy có Thông báo số 516-TB/VPQU. Sự việc vỡ lở, ngày 15/11/2023, Chủ tịch UBND P.Tân Quý ký Quyết định số 2965/QĐ-UBND, thu hồi quyết định công nhận BQT bất hợp pháp số 1883/QĐ-UBND, ngày 24/7/2023. Tuy nhiên, UBND P.Tân Quý vẫn không ban hành quyết định công nhận BQT được bầu ngày 16/4/2023. Đến ngày 10/11/2023, UBND P.Tân Quý có Văn bản số 2935/BC-UBND về việc giao cho nhóm người của ông Phạm Văn Châu (Trưởng BQT cũ) đứng ra tổ chức hội nghị lần 4.

Mặc dù nhiều cư dân khác có trình đơn ứng cử và viện dẫn quy định của pháp luật là đủ điều kiện ứng cử (theo Điều 19, văn bản hợp nhất số 05 ngày 07/9/2021 của Bộ Xây dựng), cũng không được chấp nhận.

"Trong khi để tạo ra rào cản tối đa đối với cư dân tham ra ứng cử, ông Châu đề ra một loạt quy định ngược ngạo không hề tuân theo quy định nào của pháp luật. Đến một người như tôi là đảng viên trong quân đội, trình độ Đại học Luật, chủ sở hữu nhà và trực tiếp sử dụng hơn 20 năm cũng quyết không cho ứng cử vì lần trước (ngày 16/4/2023) lỡ để tôi ứng cử là cư dân bầu tôi làm Trưởng BQT", ông Hồng bức xúc.

Ngày 24/12, hội nghị lần thứ 4 được tổ chức. Điều đặc biệt là một số cư dân phản ứng họ được phát thẻ đại biểu, nhưng không được bầu cử mà BQT xuất hiện và ra mắt luôn một lần. Chiều 29/12, lãnh đạo UBND P.Tân Quý cho biết, phường chỉ có giám sát các lần tổ chức hội nghị, khi có vấn đề phát sinh thì mới giải quyết, còn trách nhiệm bầu là của BQT. Theo thông tư về tổ chức hội nghị nhà chung cư, có 2 hình thức bầu gồm bỏ phiếu và biểu quyết. Tại hội nghị vừa qua, BTC đã lấy ý kiến người dân và đại đa số muốn biểu quyết nên lựa chọn phương thức này.

Vấn đề chỉ bắt đầu khi kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đã bàn giao cho BQT, quyền quản lý vận hành được trao cho một đơn vị thông qua việc ký hợp đồng với BQT. Từ đó, việc công ty quản lý vận hành (QLVH) nào trúng thầu, trúng theo cách nào, có được lựa chọn đúng theo quy định của pháp luật không cũng là vấn đề không nhỏ. Quỹ bảo trì 2% là một số tiền rất lớn được trao cho BQT nắm giữ và sẽ chi tiêu thế nào trong cả một năm cho các yêu cầu bảo trì, có khoản chi nào lấy từ quỹ bảo trì chi sai mục đích không thì cũng phải đến cuối năm có hội nghị thường niên cư dân mới được nghe báo cáo.

Tất cả các khoản thu hàng ngày, tháng, quý như: phí QLVH/m2, phí xe tháng, phí xe vãng lai, phí quảng cáo... tập trung vào đâu, tài khoản nào? Tất cả các khoản thu này được gọi là quỹ vận hành của chung cư và được BQT nắm giữ để chi cho tất cả hoạt động vận hành (chủ yếu chi trả cho bộ máy QLVH). Số tiền không hề nhỏ của cư dân mà chi tiêu thế nào, thuê ai, giá cả ra sao, chất lượng thế nào họ không được báo cáo trước khi thực hiện. Tất cả do BQT quyết định và cuối năm báo cáo một lần tại hội nghị thường niên nhà chung cư, thì dù nhiều cư dân có ý kiến trái chiều cũng không thể khác được!

Mô hình “Trình tự 5 bước trong quản trị nhà chung cư”

Trăn trở nhiều về cuộc "nội chiến" nhà chung cư bao giờ chấm dứt, luật sư (LS) Trịnh Tiến Đức – Giám đốc Công ty Luật TNHH Đức Pháp (TPHCM) đã viết ra mô hình “Trình tự 5 bước trong quản trị nhà chung cư”, được đăng ký quyền tác giả theo luật Sở hữu trí tuệ vào năm 2016. Quyền tác giả này được chuyển nhượng cho Công ty Cổ phần Quản lý vận hành tòa nhà Bến Thành (Công ty Bến Thành) khai thác độc quyền từ năm 2016.

Giấy chứng nhận đăng ký quyền tác giả về mô hình “Trình tự 5 bước trong quản trị nhà chung cư” của luật sư Trịnh Tiến Đức

Hiện tại, quy trình này chỉ được áp dụng tại các dự án do Công ty Bến Thành quản lý vận hành. Tại các dự án mà Bến Thành đã triển khai mô hình trên, các thành viên BQT đã tự nguyện trả lại quyền quyết định mọi vấn đề thu chi cho tập thể cư dân thông qua các bước lấy ý kiến, tổng hợp các luồng ý kiến của cư dân do đơn vị QLVH thực hiện. BQT quyết định theo luồng ý kiến tập trung đông người nhất.

Có thể nói, BQT thực sự chỉ là người đại diện cho quyền và lợi ích của tập thể cư dân. Ở những nơi này chỉ có những con người tâm sáng lòng trong, vô tư, đáng kính mới nằm trong BQT. LS Đức nói vui: “Chung cư nhà tôi là cao cấp nhất vì ở chỗ tôi, cư dân là trên hết, chứ ở đâu mà tư tưởng còn ức chế thì chưa thể gọi là cao cấp được”.