Sở Xây dựng xác nhận việc áp dụng Luật Quy hoạch đô thị là "phù hợp quy định"

Cần nhìn nhận đúng bản chất vấn đề

Hơn một tháng qua, Tòa án nhân dân (TAND) khu vực 16 - TPHCM đã liên tục mở các phiên xét xử và tuyên nhiều hộ dân tại Khu dân cư Hương Sen thua kiện, buộc họ phải trả lại hàng trăm triệu đồng đã nhận hỗ trợ trước đó của chủ đầu tư là Công ty TNHH Hoa Trang (sau này đổi tên thành Công ty Hương Sen). Vụ việc xảy ra vào năm 2022, Công ty Hương Sen có văn bản gửi UBND tỉnh Bình Dương xin chuyển đổi khu đất thương mại dịch vụ (TMDV) tại đây sang đất ở. Cơ quan chức năng đã hướng dẫn phải có báo cáo rà soát quy hoạch đô thị bằng văn bản và lấy ý kiến người dân. Tuy nhiên, khi công ty phối hợp với chính quyền địa phương họp lấy ý kiến thì một số hộ không đồng ý và có đơn "kiến nghị phản đối" gửi các cơ quan chức năng.

Do vậy, Công ty Hương Sen đã đưa ra giải pháp, mỗi hộ dân sau khi rút đơn "kiến nghị” và ký đồng thuận cho việc chuyển đổi thì được công ty hỗ trợ từ 30 - 280 triệu đồng. Tiếp đến, ngày 31/3/2022, Sở Xây dựng (XD) ra Văn bản 1094/SXD-QHKT xác nhận: Công ty Hương Sen tự ý xây dựng cơ sở hạ tầng khi chưa được cấp phép, đã bị Thanh tra xử phạt, cho thời hạn khắc phục và phải phối hợp với đơn vị kiểm định độc lập để hoàn tất thủ tục cấp giấy phép xây dựng cơ sở hạ tầng. Sau đó, Công ty Hương Sen ra văn bản thông báo dừng việc chuyển đổi và khởi kiện đòi lại tiền "hỗ trợ" đã trao cho dân.

Khu đất dự tính chuyển mục đích sử dụng trong khu dân cư Hương Sen

Sau khi báo đăng, ngày 12/9/2025, Sở XD TPHCM đã có Công văn số 7710/SXD-QHKVPB để trả lời thắc mắc của người dân cũng như báo chí về việc "chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở tại khu nhà ở của Công ty TNHH Hoa Trang". Văn bản này nêu rõ: "Năm 2022, Công ty TNHH MTV Đầu tư Xây dựng Hương Sen kiến nghị UBND tỉnh Bình Dương (cũ) chấp thuận chủ trương điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 dự án Khu nhà ở Hoa Trang. Tại thời điểm này, việc điều chỉnh quy hoạch đô thị thực hiện theo Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 có quy định như sau:

Quy hoạch đô thị phải được định kỳ xem xét, rà soát, đánh giá quá trình thực hiện để kịp thời điều chỉnh phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội trong từng giai đoạn. Thời hạn rà soát định kỳ đối với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu là 5 năm, quy hoạch chi tiết là 3 năm, kể từ ngày quy hoạch đô thị được phê duyệt.

Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm rà soát quy hoạch đô thị đã được phê duyệt. Kết quả rà soát quy hoạch đô thị phải được báo cáo bằng văn bản với cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch đô thị.

Căn cứ tình hình phát triển kinh tế - xã hội và các yếu tố tác động đến quá trình phát triển đô thị, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch đô thị quyết định việc điều chỉnh quy hoạch đô thị.

Do đó, việc UBND tỉnh chấp thuận cho UBND TP.Dĩ An (cũ) phối hợp với nhà đầu tư thực hiện việc rà soát quy hoạch chi tiết đã phê duyệt là phù hợp với quy định nêu trên...".

Tuy nhiên, điều đáng nói là trong thời gian qua, TAND khu vực 16 đã mở nhiều phiên xét xử và căn cứ vào điểm g Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, cho rằng việc chuyển đổi từ đất TMDV sang đất ở là trái luật nên tuyên thỏa thuận vô hiệu, buộc người dân phải trả lại tiền. Người dân bức xúc cho rằng, đây là thỏa thuận có giá trị vì căn cứ vào các băn bản chỉ đạo của UBND tỉnh Bình Dương (cũ), Sở XD Bình Dương (cũ) để áp dụng theo Điều 46 Luật Quy hoạch đô thị mới đúng bản chất vấn đề.

Giữa "ma trận" pháp lý

Văn bản số 7710/SXD-QHKVPB ngày 12/9/2025 của Sở XD TPHCM cho rằng, việc áp dụng Điều 46 Luật Quy hoạch đô thị là "phù hợp". Người dân đã bổ sung văn bản này cho Tòa, với hy vọng vụ việc sẽ được kết luận theo đúng bản chất vấn đề. Nhưng, họ đã thất vọng khi trong phiên xử chiều ngày 17/9/2025 đối với gia đình ông Lê Xuân D., HĐXX không áp dụng theo điểm g, Điều 57, Luật Đất đai 2013 để tuyên vô hiệu, mà cho rằng đây là "thỏa thuận có điều kiện" theo kiểu nhận tiền hỗ trợ và nếu công ty không chuyển được mục đích thì trả tiền lại. Tuy nhiên, trong các bản cam kết nhận tiền không thể hiện nội dung này, người dân cũng không cam kết về việc phải chịu trách nhiệm nếu như công ty không lấy đủ ý kiến của 94/94 hộ dân.

Ngày 18/9/2025, trong phiên xét xử hộ ông Lê Văn Q., Tòa lại tiếp tục nhận định đây là "thỏa thuận có điều kiện" như trường hợp ông D. trước đó và viện dẫn thêm Văn bản số 585/UBND-ĐT ngày 20/3/2025 của UBND TP.Dĩ An (cũ) trả lời yêu cầu cung cấp chứng cứ của Tòa án, rằng: "do việc xin điều chỉnh cục bộ chuyển đổi đất thương mại dịch vụ thành đất ở trong dự án Khu nhà ở thương mại Hoa Trang là không phù hợp quy hoạch", trong khi Sở Xây dựng trả lời là phù hợp và đã có văn bản chỉ đạo thực hiện. Điều đáng nói, Văn bản 585/UBND-ĐT là phúc đáp lại văn bản số 32/TA-DS ngày 05/3/2025 về việc đề nghị cung cấp thông tin giải quyết hồ sơ điều chỉnh quy hoạch khu nhà ở thương mại của Công ty TNHH Hoa Trang theo đề nghị thu thập chứng cứ của Tòa. Bất ngờ hơn nữa là trong văn bản phúc đáp số 585 lại nêu rõ: "Đến nay, UBND TP không còn lưu trữ hồ sơ liên quan đến việc xin điều chỉnh cục bộ chuyển đổi đất TMDV sang đất ở với Đồ án QHCT tỷ lệ 1/500 khu nhà ở thương mại của Công ty TNHH Hoa Trang" (!?).

Với "ma trận pháp lý” như vậy thì người dân lâm vào bế tắc. Từ áp dụng Điều 57 Luật Đất đai 2013, đến kết luận "thỏa thuận có điều kiện", rồi đến công văn trả lời 585 (không còn lưu giữu hồ sơ) để tuyên thì bị đơn có quyền đặt ra câu hỏi: Tại sao những văn bản chính thức như: 1593/UBND-KT ngày 07/4/2022 của Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương (cũ), Công văn 1094/SXD-QHKT ngày 31/3/2022 của Sở XD tỉnh Bình Dương, mới đây nhất là Văn bản số 7710/SXD-QHKVPB của Sở Xây dựng TPHCM (sau sát nhập) chỉ đạo công ty và người dân thực hiện theo Điều 46 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 lại không được HĐXX xem xét?

Kết thúc phiên xét xử ngày 18/9, ông Q. vì quá bức xúc đã ngất xỉu tại Tòa, được mọi người đưa đi bệnh viện cấp cứu và HĐXX vẫn tuyên buộc ông Q. phải trả lại cho Công ty Hương Sen số tiền 280 triệu đồng.

Chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin đến bạn đọc về vụ việc hy hữu này khi có kết luận cuối cùng của cơ quan chức năng.