Chủ đất không có quyền điều chỉnh "lối cho đi nhờ rộng thênh thang"?

Mở lối cho đi nhờ không thu tiền

Nội dung đơn tường trình của ông Hiến thông tin: Ông Hiến đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) đối với thửa số 180, tờ bản đồ số 38, ngay mặt tiền đường Nguyễn Chí Thanh, khu vực 1, P.Trà Nóc, Q.Bình Thủy), với diện tích 566,7m2 (sử dụng riêng, gồm 301,2m2 đất trồng cây lâu năm, 265,5m2 đất trồng lúa nước). Trong GCN ghi rõ: "Người sử dụng thửa đất số 194, 195 được sử dụng lối đi nhờ trên thửa đất 180 theo Văn bản cam kết cho đi nhờ ngày 20/4/2020". GCN này được Sở Tài nguyên và Môi trường TP.Cần Thơ cấp ngày 29/4/2020. Ngày 20/5/2021, ông Hiến làm thủ tục chuyển mục đích một phần thành đất ở, xin cấp phép xây dựng nhà có diện tích 50m2, một trệt, một lầu. Phần đất còn lại được đánh số thửa mới là 217.

Trước đây, các thửa đất 194, 195, 180 nêu trên và thửa số 212 do ông Châu Huệ Thông đứng tên GCN QSDĐ. Ông Phạm Tấn Hải (SN 1974, ngụ P.Trà Nóc) mua các thửa đất 194, 212; còn thửa đất 195 được chuyển nhượng cho ông Đào Chánh Phát. Phía trước các thửa 194, 195 có phần đất thuộc thửa 180 được ông Thông lập văn bản cho ông Phát và ông Hải sử dụng làm lối đi nhờ (lối bên ông Phát là 5,3m x 12,4m, lối bên ông Hải là 5m x 12,4m). Sau đó, ông Hải nhận chuyển nhượng thửa đất 195, đi nhờ trên cả hai lối (10,3m x 12,4m, tổng cộng là 127,7m2). Còn thửa đất 180 được ông Thông chuyển nhượng cho ông Nguyễn Thanh Nhàn (SN 1983, ngụ TP.Cần Thơ) và bà Huỳnh Thị Thanh Thủy (SN 1981, ngụ P.Trà Nóc); ông Hiến nhận chuyển nhượng đất từ hai người này, đồng thời cũng lập văn bản cho chủ hai thửa đất 194, 195 được đi nhờ.

Vợ chồng ông Hiến bên hồ sơ khiếu kiện

Bên đi nhờ kiện chủ đất

Việc cho đi nhờ vẫn diễn ra bình thường. Đến tháng 02/2023, vợ chồng ông Hiến cần tiền trang trải cuộc sống nên cho người khác thuê một phần diện tích thửa đất số 217, làm hàng rào sắt, xây sàn bê-tông trên đất, nhưng vẫn chừa lối đi nhờ trên diện tích 1m x 12,4m cho ông Hải sử dụng. Ông Hải không đồng ý, gửi đơn kiện vào tháng 3/2023, yêu cầu TAND Q.Bình Thủy tuyên buộc ông Hiến tháo dỡ hàng rào sắt để ông Hải được sử dụng lối đi nhờ có diện tích rộng 10,3m x 12,4m như trước đó.

Tại buổi hòa giải do UBND P.Trà Nóc tổ chức, việc thỏa thuận giữa hai bên bất thành. Trong buổi hòa giải của TAND Q.Bình Thủy ngày 24/5/2023, ông Hiến vẫn giữ ý kiến tiếp tục chừa lối đi nhờ 1m x 12,4m và đề xuất nếu ông Hải muốn sử dụng hết phần đất của lối đi nhờ 10,3m x 12,4m thì ông đồng ý chuyển nhượng đất với giá 45 triệu đồng/m2. Chi phí phần sàn bê-tông được ông Hiến xây dựng khoảng 20 triệu đồng. Việc hòa giải lần thứ 2 cũng không thành.

Ngày 07/7/2023, TAND Q.Bình Thủy xét xử sơ thẩm, tuyên Bản án số 49/2023/DS-ST như sau: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc ông Hiến chấm dứt hành vi cản trở ông Hải thực hiện quyền về lối đi nhờ tại một phần thửa 180 (nay là thửa 217); ghi nhận sự tự nguyện của ông Hải đền bù cho ông Hiến 150 triệu đồng để được quyền sử dụng lối đi nhờ trên; dành cho bị đơn quyền được nhận tiền bồi thường đất (nếu có) khi Nhà nước thu hồi phần đất lối đi nhờ trên. Bản án phúc thẩm số 494/2023/DS-PT ngày 11/12/2023 của TAND TP.Cần Thơ đã tuyên giữ nguyên án sơ thẩm.

Vấn đề đặt ra là cả hai bản án đều căn cứ vào bản vẽ trong GCN QSDĐ của ông Hiến có thể hiện lối cho đi nhờ, cho hai chủ đất thửa số 194, 195 và văn bản cam kết cho đi nhờ của các chủ đất để buộc ông Hiến phải cho ông Hải đi nhờ đủ diện tích của hai chủ đất bị vây bọc trước đây là ông Hải và ông Phát. Hai cấp tòa buộc ông Hiến phải giữ nguyên hiện trạng cho đi nhờ, không có quyền điều chỉnh, thu hẹp lại. Mức đền bù cũng rất thấp. Số tiền ông Hải tự nguyện đền bù cho ông Hiến được hai bản án ghi nhận là 150 triệu đồng đối với 127,7m2 (tương đương 1.174.628 đồng/m2, lấy tròn số). Toàn bộ sàn bê-tông ông Hiến xây dựng khoản 20 triệu đồng và các vật kiến trúc khác phải tự tháo dỡ, không được đền bù.

Lối đi nhờ ngay mặt tiền đường rộng đến 10,3m

Người đồng sử dụng đất bị bỏ sót

Trong quá trình giải quyết vụ án này, cả hai cấp tòa sơ thẩm và phúc thẩm đều bỏ sót một đồng sử dụng đất: bà Trần Thị Minh Thu (vợ ông Hiến, SN 1969, ngụ P.Trà Nóc, Q.Bình Thủy). Khi nhận chuyển nhượng thửa đất số 180, cả hợp đồng chuyển nhượng lẫn GCN QSDĐ đều chỉ đứng tên ông Hiến. Tuy nhiên, theo Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, tại Khoản 1, Điều 33 quy định: "Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng". Điều 34 của Luật này quy định tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì GCN quyền sở hữu, GCN quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác (nghĩa là có thể chỉ một người đứng tên nhưng vẫn là tài sản chung - PV).

Tuy nhiên, cả hai cấp sơ thẩm và phúc thẩm khi giải quyết vụ án đều không đưa bà Thu vào với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Do đó, bà Thu không được lấy lời khai, không có quyền phát biểu ý kiến và nêu yêu cầu của mình - đối với tài sản chung vợ chồng hợp pháp là thửa đất số 180 (nay là thửa 217). Điều này không đúng với quy định của pháp luật, gây thiệt hại đến quyền và lợi chính đáng của bà Thu.

Bản án sơ thẩm chỉ có một đoạn ghi về bà Thu: "Đối với bà Trần Thị Minh Thu, quá trình giải quyết vụ án bị đơn không nộp cho Tòa án thông tin về những thành viên trong gia đình, căn cứ vào biên bản tống đạt cho ông Hiến thì có bà Trần Thị Minh Thu là vợ ông Hiến ký nhận nên Tòa án đã tiến hành tống đạt hợp lệ quyết định đưa vụ án ra xét xử, nhưng bà Thu vắng mặt không lý do cũng không có ý kiến gửi đến Tòa án. Xét trong vụ án này là tranh chấp quyền về lối đi qua và người thực hiện việc cản trở là ông Hiến nên xét thấy không cần thiết đưa bà Thu và các thành viên trong gia đình ông Hiến vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án" (?).

Cơ quan thi hành án dân sự tổ chức cưỡng chế tháo dỡ vật cản trên lối đi nhờ của ông Hải

Trong đơn kêu cứu, ông Hiến viết: "Tranh chấp phát sinh không phải đến từ việc tôi không đồng ý cho nguyên đơn - ông Phạm Tấn Hải đi nhờ trên phần đất tại thửa 180 (nay là thửa 217) như hai bản án đã nhận định, mà tôi chỉ muốn điều chỉnh lại diện tích đi nhờ với diện tích 1m x 12,4m không thu phí trên thửa đất của tôi, để phù hợp theo nhu cầu thực tế của gia đình tôi và nhu cầu đi nhờ của ông Hải vì lối đi có chiều ngang 10,3m là quá rộng so với nhu cầu sử dụng thực tế của ông Hải, ông cũng chỉ sử dụng để đi ra, vào khu đất của ông, nhưng lối đi rộng đến 10,3m làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến QSDĐ của tôi và gia đình tôi vì bị giới hạn lại QSDĐ đối với phần diện tích đất trên. Nên vấn đề chủ yếu khiến hai bên xảy ra tranh chấp là phần diện tích lối đi nhờ và mức đền bù như thế nào là hợp lý cho chủ sử dụng đất".

Trong văn bản cam kết cho đi nhờ của ông Hiến không nêu diện tích là bao nhiêu, thời hạn sử dụng cũng như những ràng buộc về quyền, nghĩa vụ lâu dài của các bên sử dụng lối đi nhờ. Căn cứ Khoản 2, Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015, ông Hiến có quyền điều chỉnh lại vị trí giới hạn chiều rộng của lối đi, miễn sao bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại của ông Hải và ít gây phiền hà cho gia đình ông Hiến.

Được biết, Cơ quan Thi hành án dân sự TP.Cần Thơ đã tiến hành cưỡng chế tháo dỡ hàng rào sắt, nền bê-tông và các tài sản khác của vợ chồng ông Hiến trên lối đi nhờ, để trả lại lối đi nhờ rộng 10,3m cho ông Hải. Vợ chồng ông Hiến đã gửi đơn khiếu nại đến Chánh án TAND Cấp cao tại TPHCM và Viện trưởng Viện KSND Cấp cao tại TPHCM để yêu cầu xét xử vụ án theo thủ tục giám đốc thẩm. Chúng tôi sẽ theo dõi kết quả và thông tin đến bạn đọc.