Hệ lụy từ hợp đồng giả cách

Theo hồ sơ, ông vợ chồng ông P.Q.V được xác định có quyền sở hữu hợp pháp nhà, đất tại đang tranh chấp trên đường Độc Lập (P.Phú Thọ Hòa) từ năm 2017. Vụ kiện khởi nguồn từ việc vợ chồng ông V. cho rằng, hợp đồng bán nhà với bị đơn thực chất nhằm che giấu khoản vay giữa em trai ông và người này từ năm 2018. Trong khi đó, bị đơn khẳng định, đây là giao dịch mua bán thực sự và cho rằng đã thanh toán tiền cho nguyên đơn.

Từ năm 2019 đến năm 2020, giữa gia đình ông V và bị đơn đã lập với nhau 3 hợp đồng với các mức giá liên tục thay đổi, được sử dụng trong hồ sơ giao dịch và vay vốn ngân hàng. Cuối cùng, hai bên ký hợp đồng với giá 5 tỷ đồng để hoàn tất thủ tục sang tên nhà, đất. Trước khi vụ việc được các cấp tòa giải quyết tranh chấp, căn nhà này từng nhiều lần bị các đối tượng lạ mặt tìm đến đập phá, đe dọa.

Vào năm 2024, TAND Q.Tân Phú cũ đưa vụ tranh chấp ra xét xử sơ thẩm, xác định giao dịch mua bán là giả cách và chấp nhận yêu cầu của ông P.Q.V. Tuy nhiên, tại phiên sơ thẩm lần 2, TAND Khu vực 9 nhận định giao dịch mua bán là có thật và bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Không đồng ý với phán quyết này, ông P.Q.V. kháng cáo toàn bộ bản án.

Đến ngày 08/9, sau thời gian nghị án, TAND TPHCM đã tuyên phúc thẩm lần 2 vụ tranh chấp kéo dài này. Theo đó, HĐXX quyết định, sửa một phần bản án sơ thẩm, xác định hợp đồng mua bán nhà đất giữa vợ chồng ông P.Q.V (nguyên đơn) và bị đơn là giao dịch giả tạo, từ đó tuyên vô hiệu. Tòa án xác định, vợ chồng ông P.Q.V. vẫn là chủ sở hữu hợp pháp của nhà, đất trên đường Độc Lập; huỷ cập nhật sang tên nhà đất đã cấp cho bị đơn.

Trụ sở TAND TPHCM. Ảnh minh họa

Cụ thể, HĐXX xác định, trong quá trình giao dịch mua bán nhà đất, các bên đã ký tổng cộng 3 văn bản với các mức giá khác nhau gồm: Hợp đồng mua bán được công chứng ngày 15/9/2019 ghi giá 19,2 tỷ đồng; hợp đồng đặt cọc ngày 02/6/2020 ghi giá 56 tỷ đồng. Tiếp đến, các bên lại hủy hợp đồng đặt cọc 19,2 tỷ vào ngày 15/06/2020 và ký tiếp hợp đồng mua bán trị giá chỉ còn 5 tỷ đồng (trong cùng ngày). Đến ngày 16/7/2020, các bên ký tiếp hợp đồng sử đổi bổ sung với cùng giá trị.

Từ đây, HĐXX nhận định, các bên không xác định được giá mua bán thực tế. Trong khi đó, các chứng thư thẩm định giá cho thấy, giá trị nhà đất tại thời điểm tương ứng cao hơn đáng kể so với mức 5 tỷ đồng. Đáng chú ý, sau khi hoàn tất giao dịch mua bán, sang tên, các bên lại không thực hiện việc giao nhận nhà, đất. Căn cứ Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, HĐXX xác định, hợp đồng mua bán nhà đất giữa vợ chồng nguyên đơn và bị đơn là “giao dịch giả tạo” nhằm che giấu giao dịch khác nên tuyên hợp đồng vô hiệu.

Về hậu quả hợp đồng vô hiệu, HĐXX áp dụng nguyên tắc các bên phải khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do đó, tòa buộc ông P.Q.V. hoàn trả cho bị đơn số tiền 17,2 tỷ đồng. Phía bị đơn phải hoàn trả bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cho ông V. Việc giao nhận tiền và giấy tờ nhà đất được thực hiện tại Cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

Mặt khác, toà cũng xác định cả hai bên đều có lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu. Do bị đơn không chứng minh đã thanh toán tiền cho ông V. (theo hợp đồng ngày 15/6/2020) nên tòa không chấp nhận yêu cầu buộc nguyên đơn bồi thường thiệt hại cho bị đơn. Đối với hợp đồng vay tiền ngân hàng mà bị đơn đã sử dụng giấy tờ nhà đất trên đường Độc Lập để thế chấp (ký ngày 31/7/2020), HĐXX cũng tuyên vô hiệu. Buộc ngân hàng trả lại cho bị đơn vụ việc giấy tờ nhà đất đã thế chấp; buộc bị đơn trả lại cho ngân hàng số tiền nợ hơn 9,692 tỉ đồng (gồm tiền gốc, lãi trong hạn, lãi quá hạn và lãi chậm trả lãi).