5 điểm "mờ" của 2 bản án
Nghiên cứu hồ sơ, nhóm luật sư (LS) trợ giúp pháp lý cho nguyên đơn chỉ ra ít nhất 5 điểm "mờ" của 2 bản án sơ thẩm và phúc thẩm.
Thứ nhất, án xử bị "cắt khúc": Để bác yêu cầu của nguyên đơn, cả 2 cấp tòa đều xoáy vào Hợp đồng (HĐ) mua bán chuyển nhượng (MBCN) số 005448 ngày 15/8/2019. Trong khi hồ sơ vụ án có đến 3 văn bản liên quan đến giao dịch nhà đất số 18 Nguyễn Cư Trinh, P.Bến Thành, TPHCM ("nhà đất 18 NCT") đều do nguyên đơn và bị đơn cùng ký sau khi đã bàn bạc, thống nhất. Đầu tiên là Bản thỏa thuận (Bản TT) được 2 bên ký ngày 11/8/2019 với những thỏa thuận cụ thể; tiếp đến là HĐ MBCN số 005448 ký ngày 15/8/2019 và phụ lục ký liền sau đó. Cả 3 văn bản này kết thành 1 chuỗi thống nhất, không thể tách rời, trong đó, Bản TT bao trùm, chi phối cả 2 văn bản còn lại.
Chứng thư của Công ty SAGONAP xác định nhà đất 18 NCT có giá 336,533 tỷ đồng tại thời điểm tháng 8/2019
Rõ ràng, nếu HĐ MBCN số 005448 là thật thì 2 bên không cần phải ký Bản TT trước đó; càng không thể ký phụ lục sau khi đã hoàn tất HĐ MBCN. Dễ nhận thấy, Bản TT được xác lập để điều chỉnh việc ký HĐ MBCN số 005448. Bằng chứng là sau khi ký HĐ MBCN, ông Châu và ông N.V.B không thực hiện theo HĐ này mà thống nhất lập ngay phụ lục, tái khẳng định 2 bên tiếp tục thực hiện Bản TT ngày 11/8/2019.
Căn cứ tài liệu có trong hồ sơ vụ án và diễn biến vụ việc, có đủ cơ sở để xác định HĐ MBCN số 005448 ngày 15/8/2019 nhằm che giấu các giao kết bằng Bản TT và phụ lục, được 2 bên thống nhất lập, ký tên, cam kết thực hiện. Như vậy, mấu chốt của vụ án chính là Bản TT và phụ lục gắn liền với HĐ MBCN số 005448, nhưng cả 2 cấp tòa không xem xét tận tường để tìm ra bản chất của giao dịch nhà đất 18 NCT, dẫn đến án xử bị "cắt khúc", không toàn diện, lộ rõ dấu hiệu bất thường.
Thứ hai, thực chất của số tiền 180 tỷ đồng và "chênh lệch đầu tư”: Số tiền được cả 2 bên thừa nhận là 180 tỷ đồng. Ông Châu ký HĐ MBCN số 005448 với giá 180 tỷ đồng và được quyền mua lại nhà đất 18 NCT với giá 261 tỷ đồng trong vòng 12 tháng, thanh toán 1 lần ngay khi HĐ được công chứng. Ngoài ra, nguyên đơn còn được 1 quyền nữa là "thanh toán trước hạn", mỗi kỳ không được dưới 3 tháng với "chênh lệch đầu tư” là 3,75%/tháng. Số tiền thanh toán mỗi kỳ "không được dưới 50 tỷ đồng". Tại phụ lục ngày 16/8/2019, "chênh lệch đầu tư” được điều chỉnh từ tháng sang năm, thành 45%/năm. Số tiền thanh toán mỗi kỳ cũng thay đổi "không vượt quá 50 tỷ đồng".
Văn bản thụ lý của TAND Khu vực 1, TPHCM
Tuy không có tài liệu nào trực tiếp xác nhận việc vay tiền, thế chấp nhà đất 18 NCT, nhưng căn cứ Bản TT và phụ lục, nguyên đơn lý giải những con số rất "trùng khớp". Cụ thể: số tiền "bán nhà” 180 tỷ đồng; khoản "chênh lệch đầu tư” 45%/năm, tính ra là 81 tỷ đồng. Số tiền "mua lại nhà” 261 tỷ đồng "khớp" với 2 khoản "bán nhà” (180 tỷ) và "chênh lệch đầu tư” (81 tỷ) cộng lại.
Trong vụ án này, có 3 vấn đề nhất định phải được làm sáng tỏ: (1) Bản chất của khoản "chênh lệch đầu tư”? Phía bị đơn đã "đầu tư” gì cho nhà đất 18 NCT để được hưởng "chênh lệch"? (2) Việc lập phụ lục điều chỉnh "chênh lệch đầu tư” từ 3,75%/tháng thành 45%/năm nhằm mục đích gì? (3) Bản chất của "thanh toán trước hạn" là gì? Vì sao phải sửa đổi số tiền thanh toán trước hạn mỗi kỳ "không được dưới" thành "không vượt quá” 50 tỷ đồng?
Tuy nhiên, 3 điểm trọng tâm này, cả 2 cấp tòa đều không "đụng tới" mà chỉ tập trung vào HĐ số 005448 "mua đứt, bán đoạn" 180 tỷ đồng. Số tiền này thấp hơn nhiều so với kết quả thẩm định giá của SAGONAP, nhà đất 18 NCT tại thời điểm tháng 8/2019 có giá thị trường là 336,533 tỷ đồng. Trong đó, quyền sử dụng đất 660,7m2 là 334,974 tỷ (506,999 triệu đồng/m2); công trình xây dựng 360m2 là 1,559 tỷ. Với số tiền chênh lệch hơn 156,5 tỷ đồng càng chứng minh HĐ MBCN số 005448 che giấu cho 1 giao dịch khác.
Biên nhận ông Châu chuyển 50 tỷ đồng cho bị đơn
Thứ ba, về quyền "chuộc lại tài sản": Chiếu theo Bản TT ngày 11/8/2019, ông Châu có quyền mua/ nhận chuyển nhượng lại nhà đất số 18 NCT trong thời gian từ ngày 11/9/2019 đến 10/8/2020. Đây là quyền "chuộc lại tài sản" được Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 quy định rõ tại khoản 1 Điều 454. Theo đó, bên bán có thể thỏa thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán. Thời hạn chuộc lại tài sản do các bên thỏa thuận. Trong thời hạn này, bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý.
Khi thời hạn chuộc lại tài sản vẫn còn, bị đơn đã tiến hành các thủ tục sang tên, vi phạm Bản TT, nhưng lại được cả 2 cấp tòa tuyên thắng kiện. Cách xử lý này lộ rõ dấu hiệu trái với Điều 454 BLDS 2015.
Thứ tư, liên quan đến 50 tỷ đồng bị "bỏ ngỏ”: Số tiền này được ông Châu chuyển cho ông N.V.B ngày 17/6/2022 khi Tòa án tiến hành hòa giải giữa các bên. Do hòa giải chỉ mới ghi nhận bằng biên bản, chưa có quyết định công nhận sự thỏa thuận giữa các đương sự nên căn cứ pháp lý để bị đơn nắm giữ số tiền này đã chấm dứt. Tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện VKSND TPHCM đề nghị HĐXX buộc bị đơn trả lại cho nguyên đơn số tiền 50 tỷ đồng. Cả 2 bản án không chấp nhận cho nguyên đơn được cấn trừ nhưng lại không ra phán quyết bị đơn được hưởng số tiền này hay phải thực hiện "nghĩa vụ hoàn trả” cho nguyên đơn theo khoản 1 Điều 579 BLDS 2015, gây thiệt hại nghiêm trọng cho ông Châu.
Thứ năm, về bồi thường 11,634 tỷ đồng (tạm tính) tiền thuê nhà: Cả 2 bản án đều căn cứ vào HĐ MBCN số 005448 để tính tiền thuê nhà và buộc ông Châu phải bồi thường 11,634 tỷ đồng (360 triệu đồng/tháng) là chưa có cơ sở vững chắc, không phản ánh đúng bản chất quan hệ tài sản cùng những thỏa thuận mà 2 bên đã giao kết.
Trong vụ án này, cần xem xét các thỏa thuận trong 1 chuỗi thống nhất, không thể tách rời, để xác định đúng bản chất giao dịch và quyền chuộc lại tài sản, từ đó có phán quyết công tâm, khách quan.
Với 5 điểm mà nhóm LS chỉ ra, có căn cứ để Chánh án TAND Tối cao, Viện trưởng VKSND Tối cao xem xét lại vụ án theo trình tự, quy định của pháp luật.
Nhà đất 18 NCT sử dụng để kinh doanh ăn uống
Mở đường vụ kiện mới
Bên cạnh đơn kêu cứu, đề nghị kháng nghị theo thủ tục GĐT, ông Châu đã củng cố hồ sơ tiến hành vụ kiện khác. Cụ thể:
BAPT số 139 ngày 27/8/2025 của Tòa Phúc thẩm TAND Tối cao tại TPHCM có nội dung tuyên: "Không chấp nhận hủy Bản TT ngày 11/8/2019" nên Bản TT này có hiệu lực pháp luật để thi hành và các bên thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Theo Bản TT, khi ông N.V.B được công nhận chủ quyền với nhà đất 18 NCT thì phải thực hiện việc bán/chuyển nhượng lại cho ông Châu.
Căn cứ Bản TT, ghi rõ tại Điều 1 và Điều 5 phần II, ông Châu khởi kiện, yêu cầu Tòa án buộc ông N.V.B tiếp tục thực hiện giao dịch chuyển nhượng lại nhà đất số 18 NCT cho ông Châu với giá 261 tỷ đồng theo Bản TT ngày 11/8/2019 giữa ông Châu - ông N.V.B. Ngay sau khi ông Châu thanh toán đủ 261 tỷ đồng theo Bản TT, ông N.V.B phải giao trả ngay nhà đất 18 NCT cho ông Châu.
Sau khi xem xét, ngày 30/3/2026, TAND Khu vực 1, TPHCM đã ra văn bản số 397/2026/TB-TLVA thông báo thụ lý vụ án dân sự "Tranh chấp HĐ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở". Kèm theo đơn khởi kiện là các tài liệu, trong đó có BAPT số 139 ngày 27/8/2025 của Tòa Phúc thẩm TAND Tối cao tại TPHCM là chứng cứ quan trọng của vụ án.
Ông Châu bày tỏ: "Doanh nghiệp làm ăn có lúc chịu áp lực rất lớn về tài chính, phải chấp nhận vay bên ngoài lãi cao để xoay xở. Vì cho vay số tiền lớn, chủ nợ buộc bên vay phải ký bán nhà đất để bảo đảm, sau đó cho chuộc lại. Tôi đã từng vay kiểu này nên rất thận trọng, trước khi ký HĐ mua bán, 2 bên cùng ký vào văn bản thỏa thuận chi tiết ràng buộc trước sau, nhằm đề phòng rủi ro. Trong vụ này, ngoài Bản TT, 2 bên còn "bồi" thêm phụ lục sau khi ký HĐ công chứng. Chứng cứ rành rành, vậy mà HĐXX của cả 2 cấp tòa đều nghiêng về phía bị đơn, công nhận HĐ số 005448. Trong khi chờ đợi lãnh đạo TAND Tối cao và VKSND Tối cao xem xét vụ án theo thủ tục GĐT, tôi cùng gia đình quyết tâm đi tìm công lý, đưa chân tướng sự thật ra ánh sáng...".
Với kinh nghiệm lâu năm, LS Trần Hải Đức (Đoàn LS TPHCM) nêu quan điểm: Dưới góc độ pháp lý và thực tiễn xét xử các vụ án tranh chấp dân sự tương tự, cụm từ "chênh lệch đầu tư” (có vụ gọi là "chênh lệch giá” hay "phí đầu tư”, "phí nhận lại tài sản", "phí dịch vụ”, "phí trượt giá”...) thực chất là cách gọi biến tướng của "lãi suất". Trong các giao dịch "vay mượn tài sản" bằng hình thức "ký giả cách HĐ MBCN", bên cho vay thường không sử dụng từ "lãi suất" để tránh rủi ro pháp lý về hành vi cho vay lãi nặng hoặc để "ngụy trang" đây là giao dịch MBCN thật.
Việc xuất hiện điều khoản "chuộc lại nhà đất" kèm theo khoản "đầu tư” hay "phí” tính theo thời gian, chứng minh mục đích của các bên không phải là chuyển nhượng quyền sở hữu vĩnh viễn. Bên "mua" thực chất là "bên cho vay"; bên "bán" là "bên vay". HĐ MBCN nhà đất thực chất là "biện pháp bảo đảm", thay cho HĐ thế chấp.
Một dấu hiệu khác rất dễ nhận ra, giá mua bán trong HĐ công chứng thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế rồi ngay sau đó thỏa thuận cho chuộc lại với giá cao hơn (gồm gốc cộng khoản chênh lệch)? Nếu là mua bán thật, bên mua sẽ không bao giờ cam kết bán lại ngay với mức giá ấn định trước như vậy. Việc Tòa án chấp nhận khoản "chênh lệch đầu tư” mà không truy quét bản chất kinh tế phía sau là một thiếu sót nghiêm trọng trong việc đánh giá chứng cứ toàn diện của vụ án.
(CATP) Ông Nguyễn Thanh Châu (SN 1960) và vợ là bà Hoàng Trần Thiên Nga (SN 1966, ngụ P. Bình Đông, TPHCM) liên tục gửi đơn kêu cứu đến các cơ quan chức năng, cho rằng bị xử oan vụ tranh chấp liên quan đến nhà đất số 18 Nguyễn Cư Trinh, P.Phạm Ngũ Lão, TPHCM (“nhà đất 18 NCT”), đồng thời khiếu nại theo thủ tục giám đốc thẩm. TAND Tối cao và VKSND Tối cao đã tiếp nhận, thụ lý đơn để xem xét theo quy định.