Trước ràng, sau buộc…
Vợ chồng ông Nguyễn Thanh Châu là chủ sở hữu nhà đất 18 NCT, P.Phạm Ngũ Lão, Q1 (nay là P.Bến Thành), TPHCM theo giấy chứng nhận (sổ hồng) số BE 157014 do UBND Q1 cấp ngày 01/8/2011. Nhà đất này được thế chấp tại Ngân hàng (NH) Agribank - Chi nhánh 9 TPHCM từ năm 2009 để bảo đảm cho khoản vay 80 tỷ đồng của Công ty TNHH Đầu tư - Xây dựng Minh Sơn (của gia đình ông Châu).
Trong đơn kêu cứu kèm hồ sơ, ông Châu trình bày: Đầu tháng 8/2019, thông qua môi giới, ông Châu gặp ông N.V.B (ngụ P.Sài Gòn, TPHCM) vay tiền để thanh toán món nợ vay NH Agribank đã đến hạn và phục vụ cho sản xuất kinh doanh. Sau khi bàn bạc thống nhất, ngày 08/8/2019, đại diện NH, vợ chồng ông Châu, ông N.V.B và Công ty Minh Sơn cùng ký “Biên bản thỏa thuận 4 bên”. Theo đó, ông N.V.B đồng ý thanh toán 80 tỷ đồng nợ của Công ty Minh Sơn để NH giải chấp sổ hồng số BE 157014, sau đó tiến hành giao dịch mua bán, chuyển nhượng (MBCN) nhà đất 18 NCT.
Ngày 11/8/2019, ông Châu và ông N.V.B ký “Bản thỏa thuận” (Bản TT) gồm 2 phần, xác định từng điều khoản cụ thể như sau:
Phần I của Bản TT có 2 điều, nội dung: Ông Châu đồng ý chuyển nhượng nhà đất 18 NCT cho ông N.V.B với giá trị 180 tỷ đồng, nhưng ghi trên hợp đồng (HĐ) có công chứng là 103 tỷ, thanh toán chia làm 3 đợt.
Đợt 1: Ngay khi NH giải chấp, ông Châu giao bản chính sổ hồng nhà đất 18 NCT cho ông N.V.B giữ. Ông N.V.B thanh toán 103 tỷ đồng; trong đó, 80 tỷ nộp vào tài khoản NH để giải chấp.
Một góc nhà đất 18 Nguyễn Cư TrinhĐợt 2: Ngay khi công chứng HĐ, ông N.V.B chuyển khoản cho ông Châu 74 tỷ đồng. Đợt 3: Sau khi ông Châu giao hồ sơ, ông N.V.B thanh toán hết 3 tỷ đồng còn lại.
Phần II: “Thỏa thuận chuyển nhượng lại nhà đất 18 NCT”, gồm 5 điều, nội dung:
Trong thời hạn 11 tháng, ông Châu được quyền mua hoặc nhận chuyển nhượng lại tài sản với giá 261 tỷ đồng. Ngay sau khi ông Châu thanh toán đủ tiền thì sẽ được bàn giao lại bản chính sổ hồng BE 157014.
Hai bên cùng “cam kết chung” tại Điều 5: Bản TT có hiệu lực trong 12 tháng, kể từ ngày 11/8/2019 đến hết ngày 10/8/2020. Trong thời gian thực hiện Bản TT này, vợ chồng ông Châu được quyền thanh toán trước hạn, mỗi kỳ không được dưới 3 tháng với “chênh lệch đầu tư” là 3,75%/tháng. Số tiền thanh toán mỗi kỳ không được dưới 50 tỷ đồng. Ngoài thời hạn quy định trong Bản TT, nếu ông Châu không thực hiện quyền mua/nhận chuyển nhượng lại tài sản nêu trên, thì Bản TT mặc nhiên không còn hiệu lực và giá trị thực hiện; các bên không có trách nhiệm phải bồi thường thiệt hại cho nhau liên quan đến nội dung Bản TT...
Thực hiện theo Bản TT, ngày 15/8/2019, ông Châu và ông N.V.B ký HĐ MBCN được Văn phòng Công chứng Phú Nhuận công chứng số 005448, ghi giá 103 tỷ đồng.
Ngay khi ký HĐ số 005448, 2 bên ký tiếp “phụ lục” ngày 16/8/2019, điều chỉnh một số nội dung của Bản TT. Theo đó, ông Châu đồng ý để ông N.V.B giữ lại 2,06 tỷ đồng trong tổng số tiền MBCN. Khoản thanh toán đợt 2 được điều chỉnh từ 74 tỷ thành 74,9 tỷ đồng. Mức “chênh lệch đầu tư” là 45%/năm; số tiền thanh toán mỗi kỳ không vượt quá 50 tỷ đồng.
Văn bản số 933/XN-VKSTCV12 của VKSND Tối caoPhụ lục tái xác nhận: “Ngoài những nội dung điều chỉnh, các nội dung khác của Bản TT ngày 11/8/2019 vẫn giữ nguyên, không thay đổi”.
Phát sinh rắc rối
Ông Châu trình bày tiếp: Đang tích cực huy động, chuẩn bị nguồn tiền để chuộc lại tài sản như 2 bên đã ký trong Bản TT thì ông bất ngờ nhận được văn bản (VB) số 547/CNQ1 ngày 11/02/2020 của Văn phòng đăng ký đất đai Chi nhánh Q1 liên quan đến việc đăng ký biến động, sang tên nhà đất 18 NCT.
Ngày 12/02/2020, ông Châu có đơn khẩn cấp gửi UBND Q1 và các cơ quan hữu quan, trình bày rõ vụ việc, đồng thời đề nghị ngăn chặn việc đăng bộ, sang tên nhà đất 18 NCT để tránh gây thiệt hại cho gia đình ông và những hệ lụy sau này.
Ngày 17/02/2020, vợ chồng ông Châu làm đơn khởi kiện, yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu HĐ MBCN số 005448 ngày 15/8/2019 do giả tạo, nhằm che giấu giao dịch vay tài sản; hủy Bản TT ngày 11/8/2019 và phụ lục ngày 16/8/2019; buộc ông N.V.B hoàn trả nhà đất 18 NCT và giấy tờ pháp lý. Nguyên đơn cam kết hoàn trả ông N.V.B 180 tỷ đồng cùng lãi suất NH theo luật định.
Văn bản số 6093/TB-TA của TAND Tối caoQua xem xét, TAND Q1 đã ra VB thụ lý ngày 18/02/2020. Ông Châu trình bày: “Giao dịch giữa vợ chồng tôi với ông N.V.B liên quan đến nhà đất 18 NCT thể hiện rõ ràng bằng Bản TT ngày 11/8/2019, HĐMBCN số 005448 ngày 15/8/2019 và phụ lục ngày 16/8/2019. Cả 3 VB này được 2 bên ký trong thời gian ngắn (5 ngày) dính liền nhau, không thể tách rời. Nếu giao dịch MBCN nhà đất 18 NCT là thật thì 2 bên chỉ cần thỏa thuận giá cả, ký HĐ công chứng, thanh toán tiền, giao sổ hồng là xong, đâu cần phải ký HĐ “mẹ bồng con”, ràng buộc trước sau. Ông N.V.B không thực hiện đúng Bản TT, làm thủ tục sang tên trong thời hạn mà vợ chồng tôi được quyền chuộc lại tài sản. Thực tế, căn nhà mặt tiền với 660,7m2 đất ngay trung tâm Q1 (cũ) không thể nào bán giá 180 tỷ đồng. Theo Chứng thư thẩm định giá số 201400586/HCM ngày 20/3/2020 của Công ty CP Giám định Thẩm định Sài Gòn (SAGONAP), nhà đất 18 NCT tại thời điểm tháng 8/2019 có giá thị trường 336,533 tỷ đồng”.
Ngày 06/10/2020, bị đơn phản tố, cho rằng giao dịch MBCN là thật, nên yêu cầu Tòa án công nhận HĐ số 005448, buộc nguyên đơn bàn giao nhà, đồng thời bồi thường hơn 2,15 tỷ đồng, gồm tiền thuế, tiền thuê nhà, tổn thất tinh thần (80 triệu đồng)...
Vụ kiện sau đó chuyển lên trên và TAND TPHCM xử lý theo thẩm quyền. Ngày 16/6/2022, Tòa án tổ chức phiên hòa giải và lập biên bản ghi nhận sự thỏa thuận, nội dung: Ông Châu đồng ý mua lại nhà đất 18 NCT giá 300 tỷ đồng cùng tiến độ thanh toán. Sau khi chuyển 50 tỷ đồng cho ông N.V.B, ngày 17/6/2022, ông Châu xem kỹ lại biên bản ngày 16/6, phát hiện một số nội dung chưa rõ ràng, không bảo đảm quyền lợi (cụ thể như biên bản không thể hiện nội dung bị đơn trả lại bản chính sổ hồng cho nguyên đơn) nên thay đổi ý kiến thỏa thuận.
Bản thỏa thuận ngày 11/8/2019Tòa án mở lại phiên hòa giải ngày 25/7/2022 nhưng không thành. Ông Châu đề nghị khi xét xử, Tòa án chấp nhận cho nguyên đơn được cấn trừ 50 tỷ đồng vào số tiền vốn gốc 180 tỷ đã vay của ông N.V.B.
Tại phiên tòa sơ thẩm ngày 26/4/2025, phía bị đơn cho rằng giữa nguyên đơn và bị đơn không có bất kỳ thỏa thuận (bằng lời nói hay bằng văn bản) liên quan đến việc thế chấp nhà đất 18 NCT để vay 180 tỷ đồng. Về số tiền 50 tỷ đồng, bị đơn yêu cầu được hưởng trọn do nguyên đơn vi phạm thỏa thuận ghi nhận tại biên bản ngày 16/6/2022.
TAND TPHCM với HĐXX do Thẩm phán Phạm Thị Thanh Trúc ngồi ghế chủ tọa, tuyên Bản án sơ thẩm số 183/2025/ DS-ST, bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn, công nhận HĐMBCN số 005448, buộc vợ chồng ông Châu bàn giao nhà 18 NCT; bồi thường tiền thuê nhà tạm tính đến ngày 26/4/2025 là 11,634 tỷ đồng.
Theo HĐXX, nguyên đơn không cung cấp được chứng cứ chứng minh theo quy định tại khoản 1 và 4 Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự nên không có cơ sở xác định nguyên đơn vay 180 tỷ đồng của bị đơn và HĐ số 005448 là giả tạo. Do đó, HĐXX không chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn.
Vợ chồng ông Châu kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Ngày 27/8/2025, Tòa Phúc thẩm TAND Tối cao tại TPHCM với HĐXX gồm 3 Thẩm phán Vũ Đức Toàn (Chủ tọa), Nguyễn Văn Hùng và Phạm Thị Duyên, tuyên Bản án phúc thẩm số 139/2025/DS PT (BAPT số 139), y án sơ thẩm.
Phụ lục ngày 16/8/2019Cho rằng bị xử oan, vợ chồng ông Châu liên tục gửi đơn đề nghị xem xét vụ án theo thủ tục giám đốc thẩm (GĐT). Ngày 26/11/2025, VKSND Tối cao đã có văn bản số 933/XN-VKSTC-V12, gửi vợ chồng ông Châu, xác nhận: “VKSND Tối cao đã nhận đơn của ông bà, gửi ngày 08/10/2025, đề nghị xem xét kháng nghị theo thủ tục GĐT đối với BAPT số 139 ngày 27/8/2025 của Tòa Phúc thẩm TAND Tối cao tại TPHCM đã có hiệu lực. Căn cứ quy định pháp luật, đơn đề nghị trên thuộc thẩm quyền giải quyết của VKSND Tối cao”.
Tiếp đến, vợ chồng ông Châu nhận được văn bản số 6093/TB-TA ngày 03/12/2025 của TAND Tối cao, nêu rõ: “TAND Tối cao đã nhận đơn của ông, bà đề ngày 06/10/2025, nội dung đề nghị Chánh án TAND Tối cao xem xét theo thủ tục GĐT/ tái thẩm đối với BAPT số 139 ngày 27/8/2025. TAND Tối cao đã thụ lý và tiến hành xem xét đơn đề nghị kháng nghị theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự”. Ngày 06/01/2026, Thi hành án dân sự TPHCM đã thực hiện cưỡng chế thi hành án, bàn giao nhà đất 18 NCT cho bị đơn.
(Còn tiếp...)