Quang cảnh buổi giám sát
Nhà ở xã hội chưa đáp ứng được cho người có thu nhập thấp
Ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng phòng Phát triển nhà và Thị trường BĐS - Sở Xây dựng, báo cáo giai đoạn 2016 – 2020, TPHCM có 19 dự án NOXH đã hoàn thành và đưa vào sử dụng, cung ứng cho thị trường 1,23 triệu m2 sàn, tương ứng 14.954 căn hộ; 1 dự án nhà lưu trú công nhân, tổng diện tích đất 7 ha, quy mô 1.449 phòng, đáp ứng 7.596 chỗ ở cho công nhân.
Giai đoạn 2021 – 2025 (đến hết Quý II năm 2023), TP đã hoàn thành đưa vào sử dụng 2 dự án với diện tích đất 18.459,6m2, diện tích sàn xây dựng 59.893 m2, quy mô 623 căn hộ; có 7 dự án NOXH và nhà lưu trú công nhân đang thi công với quy mô 4.996 căn hộ, tổng diện tích sàn 383.258 m2, trong đó có 6 dự án NOXH với quy mô 3.956 căn hộ, tổng diện tích sàn 289.326 m2 và 1 dự án nhà lưu trú công nhân với 1.040 căn, tổng diện tích sàn 93.932 m2; có 82 dự án đang được thống kê để theo dõi trong kế hoạch phát triển NOXH.
Theo đánh giá, kết quả phát triển NOXH thời gian chưa thể đáp ứng hết nhu cầu rất lớn về NOXH của người thu nhập thấp và cán bộ công chức, viên chức có khó khăn về nhà ở trên địa bàn TP. Qua thực tiễn triển khai các dự án NOXH, ông Phạm Đăng Hồ thừa nhận vẫn còn bất cập, vướng mắc cần tháo gỡ…
Đối với các dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất trên 10 ha, tuy đã xác định quỹ đất 20% xây dựng NOXH, nhưng chủ đầu tư dự án chậm triển khai bồi thường giải phóng mặt bằng hoặc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, nên chưa triển khai đầu tư xây dựng NOXH.
Về bồi thường, giải phóng mặt bằng, quy định đối với dự án NOXH được miễn tiền sử dụng đất, nhưng thực tế các doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng NOXH đã tạo lập quỹ đất bằng cách tự thỏa thuận với người dân chi phí để giải phóng mặt bằng. Hiện nay chưa có hướng dẫn đưa chi phí này vào giá thành thực tế triển khai dự án.
Quỹ đất để phát triển NOXH hiện nay chủ yếu từ quỹ đất 20%, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải bàn giao và đất do các doanh nghiệp tự bồi thường, giải phóng mặt bằng để đầu tư xây dựng. Loại hình NOXH chưa đa dạng, các loại căn hộ có diện tích nhỏ từ 25 đến 30 m2 và giá bán từ 300 đến 400 triệu đồng/căn và NOXH để cho thuê, thuê mua còn ít chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế; chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại chậm bàn giao quỹ đất 20% tại dự án cho Nhà nước hoặc chậm triển khai dự án NOXH trên phần đất 20% này.
Ông Phạm Đăng Hồ- Trưởng phòng Phát triển nhà và Thị trường bất động sản Sở Xây dựng phát biểu
Đối với cơ chế, chính sách, ông Phạm Đăng Hồ cho rằng nguồn vốn dài hạn để hỗ trợ các chủ đầu tư vay thực hiện dự án NOXH, vay vốn xây dựng, các đối tượng được hưởng chính sách NOXH vay vốn mua nhà chưa ổn định; theo quy định, các dự án NOXH phải dành tối thiểu 20% số căn hộ của dự án để cho thuê, sau 5 năm mới được bán, làm chậm thu hồi vốn, dẫn đến kém hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, TP đã có chính sách cho vay đối với các đối tượng thu nhập thấp (hưởng lương từ ngân sách) thông qua Quỹ Phát triển nhà ở TP (được vay tối đa 900 triệu đồng với lãi suất ưu đãi 4,7%/năm); tuy nhiên, mức vay này còn thấp so với giá trị căn nhà và đối tượng được vay còn hạn chế. Do đó, TP cần tăng mức cho vay và mở rộng đối tượng được vay vốn.
Cần tạo nguồn vốn dài hạn, ổn định với lãi suất ưu đãi
Tại giám sát, đại diện Sở Xây dựng TP kiến nghị Trung ương cần ban hành văn bản hướng dẫn, thống nhất quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở nói chung và NOXH nói riêng để các địa phương triển khai thực hiện theo hướng cắt giảm hoặc liên thông các thủ tục, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ, chi phí thực hiện trong hoạt động đầu tư xây dựng.
Nghiên cứu ban hành quy định hướng dẫn việc xác định, phân bổ và hoàn trả các chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, trong trường hợp chủ đầu tư bàn giao lại cho Nhà nước quỹ đất ở 20% để xây dựng NOXH.
Ban hành cơ chế, chính sách khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở cho thuê, nhằm tạo thêm nguồn cung về nhà ở cho các đối tượng công nhân người lao động có thu nhập thấp.
Trung ương cho phép UBND TPHCM quyết định hình thức thực hiện nghĩa vụ NOXH đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha đến dưới 10 ha theo 1 trong 3 hình thức: hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng NOXH, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm NOXH, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất của chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước.
Đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên, thực hiện nghĩa vụ NOXH bằng hình thức dành quỹ đất 20% trong dự án theo quy định.
Bố trí vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội Việt Nam để thực hiện chính sách NOXH theo Luật Nhà ở 2014, để cho các doanh nghiệp vay để đầu tư phát triển NOXH; cần tạo nguồn vốn dài hạn, ổn định với lãi suất ưu đãi để hỗ trợ cho chủ đầu tư vay để thực hiện dự án nhà ở xã hội và các đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở được vay mua nhà; cho phép thành lập doanh nghiệp chuyên biệt trực thuộc TP để đầu tư, phát triển, quản lý NOXH trên địa bàn TP.
Trao đổi về việc cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN) cho các đối tượng được sở hữu NOXH, đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết qua rà soát giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2023, có 20 dự án có quyết định giao đất để thực hiện dự án NOXH, trong đó có 18 dự án thuộc giai đoạn 2016-2020. Tính đến nay, có 6 dự án đã và đang được cấp GCN.
Kết luận tại giám sát, bà Nguyễn Thị Thanh Vân cho rằng việc triển khai thực hiện các dự án NOXH trên địa bàn TPHCM giai đoạn 2016 – 2025 có kết quả nhất định trong thời gian qua. Nhưng trong quá trình thực hiện dự án gặp nhiều khó khăn, vướng mắc chưa được giải quyết triệt để.
Trưởng ban Đô thị HĐND TP HCM Nguyễn Thị Thanh Vân phát biểu kết luận
Trong thời gian tới, bà Nguyễn Thị Thanh Vân đề nghị các sở, ngành liên quan tăng cường phối hợp chặt chẽ hơn để triển khai thực hiện các dự án NOXH trên địa bàn TP trong giai đoạn tiếp theo. Các đơn vị nghiêm túc chấn chỉnh và nhìn nhận trách nhiệm để thời gian tới phối hợp tốt hơn. Cụ thể là chưa xác định số tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại thuộc diện thực hiện nghĩa vụ tài chính; từ đó, bố trí nguồn vốn xây dựng nhà ở xã hội trên các khu đất công, đất sạch.
Trưởng Ban Đô thị HĐND TP đề nghị Sở Xây dựng rà soát khó khăn, vướng mắc tại các dự án nhà ở xã hội, đặc biệt là dự án chưa triển khai, chậm triển khai để đánh giá cụ thể và đôn đốc, theo dõi tiến độ, đề xuất thực hiện.
Sở Tài nguyên- Môi trường rà soát đất đai có nguồn gốc đất công đối với 12 dự án để trình Ban chỉ đạo 167 để sắp xếp, xử lý các khu đất thuộc nhà nước quản lý. "Đồng thời, rà soát các khu đất chậm đưa vào sử dụng, xử lý như thế nào để triển khai thực hiện nghiêm túc nhằm tránh lãng phí nguồn lực đất đai. Có những dự án giao đất từ năm 2003, 2005 nhưng đến nay chưa thực hiện cũng đề nghị tham mưu và đề xuất xử lý" – bà Vân nhấn mạnh.