NGƯỜI MUA CHỊU THIỆT
DA Khu dân cư Bình Lợi, tên thương mại là Bình Lợi Center nằm trên đường Vườn Thơm, xã Bình Lợi, huyện Bình Chánh, TPHCM do Công ty CP Thương mại dịch vụ Phú Nhuận Land (Phú Nhuận Land) làm CĐT. Theo quảng cáo, DA Bình Lợi Center quy mô 249 nền đất, có pháp lý hoàn chỉnh và sổ riêng từng nền. Cơ sở hạ tầng gồm đường đã trải nhựa; hệ thống điện, nước đầy đủ. Ngoài ra, xung quanh DA còn vô số tiện ích khác.
Từ đầu năm 2020, CĐT Phú Nhuận Land đã bắt đầu huy động vốn bằng hình thức ký hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhiều khách hàng tại DA Bình Lợi Center. Một lô đất 77m2 giá gần 1,5 tỷ đồng. Trước và sau khi khách hàng (KH) ký hợp đồng với CĐT, DA Bình Lợi Center vẫn chỉ là bãi đất trống, cỏ dại mọc đầy. Tiền đã trao trong khi DA không có dấu hiệu xây dựng khiến cho người mua như "ngồi trên đống lửa".
Dự án Bình Lợi Center chỉ là bãi đất trống
Theo tìm hiểu của chúng tôi, CĐT Phú Nhuận Land mới chỉ được UBND TPHCM chấp thuận chủ trương đầu tư vào ngày 12-2-2020. CĐT vẫn đang tiến hành các thủ tục pháp lý tiếp theo.Để cảnh báo người dân khi giao dịch, UBND X.Bình Lợi (H.Bình Chánh) đã dựng các bảng thông báo quanh DA. Tuy vậy, hiện DA Bình Lợi Center vẫn đang được nhiều sàn giao dịch rao bán rầm rộ. Khách muốn mua phải đặt cọc 100 triệu đồng, sau 7 ngày sẽ ký hợp đồng nguyên tắc và thanh toán thêm các mức như 35%, 50% hoặc 95% giá trị lô đất.
Ngoài DA Bình Lợi Center, vượt qua ngã tư Nguyễn Văn Linh - Nguyễn Hữu Thọ (Q.7), người đi đường còn trông thấy DA căn hộ cao cấp Celesta Rise nằm ở mặt tiền đường Nguyễn Hữu Thọ (H.Nhà Bè). DA này được giới thiệu có quy mô hơn 2,78ha, gồm 5 block, với 923 căn hộ cao cấp, CĐT là Keppel Land Vietnam, tổng thầu xây dựng là Hòa Bình Corp cũng xảy ra tình trạng "bán lúa non".
Dù xung quanh chỉ mới vây tôn, chưa làm móng thế nhưng nhân viên sàn Southern Homes (STH) vẫn rao bán tràn lan trên mạng. Nhân viên sàn STH tư vấn với chúng tôi: "DA Celesta Rise sắp... làm móng, sẽ hoàn thành vào năm 2023. Riêng sàn STH của em là sàn F1 của CĐT. Tại TPHCM sàn STH có rất nhiều!".
Sau đó, nhân viên của sàn gửi hẳn cho phóng viên bảng giá từng căn hộ để chào mời. Hiện căn hộ một phòng ngủ (PN) đã hết hàng, chỉ còn loại 2-3 PN. Đơn cử, mã căn T4. 20.02, diện tích 95,3m2 giá bán cho người Việt khoảng 5,030 tỷ đồng (làm tròn); giá bán cho người nước ngoài là 5,280 tỷ đồng (làm tròn). Hiện sàn này nhận đặt cọc của KH là 50 triệu đồng, sau đó một tuần sẽ đóng 10% giá trị của căn hộ, sáu tháng sau sẽ đóng tiếp 5% giá trị căn hộ... Số tiền căn hộ thanh toán rải rác trong ba năm.
Theo quy định, một DA căn hộ nếu chưa có biên bản nghiệm thu xây dựng xong phần móng và giấy phép cho mở bán của Sở Xây dựng TPHCM thì việc rao bán dưới bất kì hình thức nào là vi phạm Điều 55 Luật kinh doanh Bất động sản 2014. Trong khi đó theo ghi nhận của PV, DA căn hộ cao cấp Celesta Rise nêu trên còn... chưa làm móng.
UBND xã Bình Lợi cảnh báo về dự án Bình Lợi Center
CĐT "QUÊN" NGHĨA VỤ PHẢI CÓ NGÂN HÀNG BẢO LÃNH
Bên cạnh việc DA chậm trễ pháp lí, chưa làm móng..., thì việc CĐT không thực hiện việc bảo lãnh giao dịch làm nhiều người mua "bị thuốc". Đó là việc bên thứ ba (ngân hàng) cam kết với người mua nhà sẽ thực hiện thay nghĩa vụ của CĐT đối với người mua nhà nếu đến thời hạn mà CĐT không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ quy định trong hợp đồng mua bán đã ký giữa các bên. Quy định là vậy, nhưng thực tế nhiều DA "khi CĐT ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với KH" đã bỏ qua bước thủ tục quan trọng này. Điều này dẫn đến các DA xây dựng dang dở rồi ngưng hoặc chậm bàn giao nhà khiến khách hàng lao đao.
Đơn cử, DA nhà ở tái định cư kết hợp kinh doanh tại Phân khu 11B đường Nguyễn Hữu Thọ, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, tên thương mại là Park Vista là do Công ty TNHH Dịch vụ Thương mại - Sản xuất - Xây dựng Đông Mê Kông (Công ty Đông Mê Kông) làm CĐT cũng dính nhiều tai tiếng.
Mở bán từ cuối năm 2016 và dự kiến bàn giao nhà đầu năm 2019, tuy nhiên đến nay DA Park Vista vẫn là công trình xây dựng ngổn ngang, ngưng thi công trong thời gian dài. Điều này khiến nhiều KH bức xúc bởi tiền đã thanh toán nhưng nhà chẳng thấy đâu. Người mua đã thanh toán tiền mua căn hộ theo đúng hợp đồng đã ký nhưng CĐT lại không xây dựng, đây là hình thức chiếm dụng vốn. DA ngừng thi công thời gian dài, không biết đến khi nào người mua mới nhận được nhà.
Trong văn bản phúc đáp các KH vào tháng 5-2020, Thanh tra Sở Xây dựng TPHCM cho biết, DA Park Vista hiện đang ngừng thi công. Về tiến độ, CĐT thi công phần thô block A đến tầng 17, block B đến tầng 18, block E đến tầng 14, block F đến tầng 12. Trong khi đó, block C và D mới chỉ ép cọc, chưa thi công hầm. Bên cạnh đó, Công ty Đông Mê Kông chưa được duyệt DA đầu tư xây dựng, chưa được bàn giao đất trên thực địa, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chưa được UBND huyện Nhà Bè điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.
Một người mua căn hộ tại block E của DA này cho biết, ông ký hợp đồng mua căn hộ với Công ty Đông Mê Kông từ tháng 6-2017. DA khởi công từ năm 2016 nhưng tiến độ rất chậm, giai đoạn đầu năm 2018 hầu như không thấy thi công trong khi ông vẫn phải đóng tiền theo tiến độ. Từ tháng 5-2019, DA ngừng thi công hẳn. Lâu lâu có vài công nhân xuất hiện ở công trình làm những việc lặt vặt.
Tương tự, nhiều KH mua căn hộ tại DA The Western Capital (116 Lý Chiêu Hoàng, P10Q6) do Công ty TNHH Quản lý BĐS Hoàng Phúc (Công ty Hoàng Phúc) làm CĐT cũng trong tình cảnh mỏi mòn chờ nhà. Trong khi trước đó, họ đã đóng tiền theo tiến độ do CĐT yêu cầu.
Người mua không nhận được căn hộ theo đúng thời gian ghi trên hợp đồng thì khách hàng ở hai DA nêu trên chắc chắn sẽ bị thiệt hại. Bởi lẽ, họ đang nắm "đằng chuôi" vì tiền đã đóng mà căn hộ thì chưa có và không biết khi nào mới có (?!). Hiện nhiều DA căn hộ đều trễ về tiến độ giao nhà vì tài chính của một số CĐT phụ thuộc vào vay ngân hàng, thậm chí là bị ảnh hưởng nặng nề từ đại dịch Covid-19 khi người mua "xuống tiền" quá ít...
Trong khi đó, luật pháp đã quy định rất chặt chẽ và ràng buộc về vai trò của CĐT. Tại khoản 2, Điều 26 Luật Nhà ở 2014 quy định: "CĐT phải đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở". Ngoài ra, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng nói thêm: "CĐT dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của CĐT đối với KH".
Theo đó, khi CĐT không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng thì ngân hàng phải có trách nhiệm trả lại tiền cho KH cộng lãi. Tuy nhiên, do mua căn hộ vội vàng, không tìm hiểu kĩ tính pháp lý hoặc thiếu nền tảng về luật mà người mua đang phải trả giá đắt khi tiền đã trả mà căn hộ thì không có. Do vậy, khi mua căn hộ, KH nên tìm hiểu kĩ các quy định về luật được thể hiện trong hợp đồng. Trong đó, có việc DA phải được ngân hàng bảo lãnh về tài chính.