Tuy nhiên, hiện nay nguồn vốn tín dụng ngân hàng đang đứng trước khả năng bị thu hẹp do Ngân hàng Nhà nước đang dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/ TT- NHNN nhằm “phát đi tín hiệu” đối với thị trường và hệ thống ngân hàng nhằm kiểm soát rủi ro cho vay đối với lĩnh vực BĐS.
Đứng trước khả năng nguồn vồn này bị thu hẹp, nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang nỗ lực tìm các nguồn vốn từ các quỹ đầu tư nước ngoài và các nguồn vốn không phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng.
Theo ông Lê Hoàng Châu- Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM; tính đến cuối năm 2015, tổng tài sản có của toàn hệ thống ngân hàng tăng trưởng 12,35% so với đầu năm, đạt 7.319.317 tỷ đồng. Trong đó, các Ngân hàng thương mại Nhà nước tăng 16,6% lên 3.303.995 tỷ đồng và Ngân hàng thương mại cổ phần tăng 8,9% lên 2.928.146 tỷ đồng. Mức tăng mạnh nhất thuộc về các công ty tài chính/cho thuê tài chính 27,9%, đạt 87.841 tỷ đồng tổng tài sản có.
Vốn tự có của toàn hệ thống cũng tăng 16,4% so với đầu năm lên 578.020 tỷ đồng. Tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu toàn hệ thống đạt 13%. Tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung hạn, dài hạn toàn hệ thống là 31%, trong đó, tỷ lệ này tại các ngân hàng thương mại Nhà nước là 33,36%, tại ngân hàng thương mại cổ phần 36,9%, công ty tài chính/cho thuê tài chính 73,14%, ngân hàng hợp tác xã 77,93%, thấp hơn rất nhiều so với trần cho phép 60% theo Thông tư 36/2014/TT-NHNN.
Doanh nghiệp BĐS Việt đang tích cực tìm kiếm nguồn vốn từ các quỹ đầu tư nước ngoài- Ảnh: P.V
Tuy nhiên, việc Ngân hàng Nhà nước(NHNN) sửa đổi mức trần chỉ còn 40% như dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN thì mức này đã gần sát. Trong các năm gần đây, dư nợ tín dụng tăng trưởng năm sau cao hơn năm trước: năm 2012 là 14%, năm 2013 là 14,7%, năm 2014 đạt 15,2% và năm 2015 đạt khoảng 18%, dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản cũng liên tục có sự gia tăng.
Dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản đến cuối tháng 9-2015, so với cùng kỳ năm 2014 có mức tăng không đáng kể, khoảng 11,85%. Việc gia tăng tín dụng vào thị trường bất động sản trong thời gian qua cũng là điều bình thường do thị trường bất động sản mới vừa phục hồi từ cuối năm 2013 cho đến nay, sau một thời kỳ bị khủng hoảng đóng băng kéo dài.
Bên cạnh nguồn cung tín dụng, còn có nguồn kiều hối về thành phố Hồ Chí Minh năm 2015 khoảng 5,5 tỷ USD, trong đó có khoảng 23% chuyển vào thị trường bất động sản. Do vậy, nếu sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN theo hướng giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40%; và thay đổi hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250%, thì có thể sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản mới vừa phục hồi hơn hai năm qua từ đáy sâu khủng hoảng, chẳng những tác động rất mạnh đến các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản và trên thực tế có thể sẽ tác động bất lợi đến người tiêu dùng, đặc biệt là người thu nhập thấp đô thị, và cũng sẽ tác động đến các ngành, nghề có liên quan đến thị trường bất động sản và công ăn, việc làm của người lao động.
Tuy nhiên, để đủ động nguồn vốn, giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn tín dụng từ các ngân hàng, nhiều doanh nghiệp BĐS hiện nay đang chuyển hướng tìm tới sự hợp tác từ các quỹ đầu tư nước ngoài. Sự kiện, quỹ đầu tư Greed Group (Nhật Bản, đang quản lý nguồn quỹ lên tới 5 tỷ USD) đã chính thức đặt bút ký kết hợp tác giữa Công ty An Gia Investment và Công ty CP phát triển BĐS Phát Đạt (PDR) để cùng triển khai dự án River City có quy mô lên tới 12 block chung cư, cung cấp 8000 căn hộ có diện tích từ 47-122m2 (tọa lạc tại 442 Đào Trí , phường Phú Thuận, Q7) với tổng vốn đầu tư lên tới 500 triệu USD hôm 6-3-2016 là một ví dụ điển hình .
Đây là hợp tác lớn thứ hai mà quỹ đầu tư này tiến hành tại TPHCM. Năm 2015, Greed Group đã đầu tư 200 triệu USD vào Công ty An Gia để cùng thực hiện hai dự án Angia Skyline và AnGia Riveside.
Thị trường BĐS TPHCM đã thu hút mạnh mẽ sự quan tâm của các nhà đầu tư trong năm 2015- Ảnh: P.V
Phát biểu tại buổi lễ ký kết, ông Masakazu Yamaguchi – Giám đốc quỹ đầu tư Greed Group tại Việt Nam đã đánh giá: “Dưới góc nhìn của nhà đầu tư nước ngoài , chúng tôi thấy rằng thị trường BĐS Việt Nam thật sự rất nhiều tiềm năng. Chúng tôi đã có hơn 10 năm để tìm hiểu và nghiên cứu sâu về thị trường BĐS mới nổi này và nhận thấy thị trường BĐS tại VN cũng đang giống như thị trường ở Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore… những năm đầu mới hình thành và phát triển.
Khi đó, nhu cầu về các loại hình BĐS của người dân và doanh nghiệp rất lớn, đòi hỏi phải có sự tham gia của các nhà đầu tư chuyên nghiệp. Việt Nam hiện đang có tỷ lệ dân số vàng, người trẻ chiếm tỷ lệ rất cao nhưng quỹ nhà ở còn khiêm tốn. Đặc biệt, VN hiện nay đang bước vào thời kỳ hội nhập sâu rộng, Chính phủ đã có những chính sách mở cửa với nhiều ưu đãi để thu hút các nhà đầu tư, tích cực tham gia các hiệp định quốc tế như Hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP).Điều này sẽ thu hút nhiều NĐT quốc tế đến làm ăn và sinh sống…”
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, sự hợp tác nói trên sẽ giúp các công ty trong nước giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn tài chính đến từ hệ thống ngân hàng. Trong ba công ty, PDR vốn có thế mạnh về quỹ đất. Hiện nay, theo công bố của PDR, doanh nghiệp này đang sở hữu tới 290 hecta đất dự án trên cả nước, trong đó có nhiều dự án đất vàng tại TPHCM.
An Gia Investment cũng là một nhà phát triển dự án chuyên nghiệp tại VN. Trong năm 2015, doanh nghiệp này đã phát triển tới 4 dự án có tổng quy mô lên tới 2.000 căn hộ và đã bán hết ngay trong năm 2015.
Công ty bất động sản Hưng Lộc Phát cũng khẳng định không quá e ngại bởi dự thảo sửa đổi Thông tư 36. Bởi lẽ doanh nghiệp này hiện nay không phải phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng nên khi có siết tín dụng hay không công ty cũng không bị ảnh hưởng. Trước đây, trong bối cảnh thị trường khó khăn nhưng doanh nghiệp vẫn xây dựng hoàn thành dự án Hưng Lộc Phát 1 và giao nhà đúng tiến độ cho khách hàng.
Thị trường BĐS tại TPHCM dự đoán sẽ có nhiều thành công trong năm 2016- Ảnh: P.V
Dự án Hưng Phát 2 chủ đầu tư chỉ thu 20% số tiền căn hộ của khách hàng đến khi nhận nhà. Tiến tới kỷ niệm sự kiện 15 năm thành lập công ty doanh nghiệp này cũng dự định sẽ công bố dự án khu căn hộ cao cấp The Golden Star (còn gọi là Hưng Phát 3- tại 72 Nguyễn Thị Thập, Quận 7, TP.HCM, có tổng diện tích 9.229m2 , được xây dựng với quy mô 26 tầng, tổng cộng 478 căn hộ với tổng mức đầu tư khoảng 932 tỉ đồng) thuộc quy hoạch khu dân cư cao cấp Nam Sài Gòn.
Ông Nguyễn Dư Lực- Chủ tịch Hội đồng quản trị công ty cho biết, cách làm của công ty là đi chậm mà chắc. Không đầu tư dàn trải. Chúng tôi làm dự án nào thì sẽ tập trung mọi khả năng về tài chính, con người để chăm chút cho dự án đó nhằm gây dựng niềm tin của khách hàng đối với sản phẩm của mình. Đây là lý do các dự án Hưng Phát 1, Hưng Phát 2 đều được khách hàng đón nhận. Tại dự án The Golden Star chúng tôi phải tuyển chọn thương hiệu tư vấn hàng đầu đảo quốc Singapore là Ong & Ong (đơn vị tư vấn thiết kế cho dự án Vinhomes Tân Cảng). Đối với chúng tôi, sự tín nhiệm của khách hàng sẽ là chìa khóa của mọi thành công.
Theo Hiệp hội BĐS TPHCM, hiện nay bên cạnh mặt tích cực, thị trường bất động sản thành phố vẫn đang tiềm ẩn những yếu tố bất ổn, biểu hiện ở dấu hiệu phát triển nóng, có xu hướng tăng rất mạnh các dự án bất động sản cao cấp trong năm 2015.
Số lượng người kinh doanh thứ cấp, phần lớn nhằm mục đích mua đi bán lại cũng tăng gấp 3 lần, chiếm khoảng 15% giao dịch. Giá bán bất động sản cao cấp tại nhiều dự án cũng tăng từ 05% đến trên dưới 15% so với năm 2014. Toàn thành phố hiện có 1.409 dự án, nhưng trong đó, đã có đến 190 dự án bị thu hồi hoặc hủy bỏ chủ trương đầu tư hoặc hết hạn văn bản chủ trương đầu tư.
Trong 1.219 dự án còn hiệu lực triển khai lại có đến 405 dự án chưa khởi công, trong số 325 dự án đã khởi công thì có tới 97 dự án đã phải tạm ngưng thi công. Như vậy, số lượng các dự án bị thu hồi, bị tạm ngưng thi công và chưa khởi công đã lên đến 692 dự án, chiếm 49,1% tổng số dự án. Đây là phần chìm của tảng băng hàng tồn kho trên thị trường bất động sản cần phải có giải pháp hợp lý.
Nhiều dự án bất động sản không thể triển khai được do vướng đền bù giải tỏa, có những dự án đã giải phóng mặt bằng trên 80% diện tích, thậm chí đến 98% đất dự án, nhưng phần diện tích còn lại doanh nghiệp không thể thỏa thuận đền bù được, nên rất cần có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp để sớm triển khai dự án và vừa đảm bảo lợi ích của người có đất, vừa đảm bảo lợi ích chung của xã hội.