Hỏi: Mẹ tôi mất để lại thửa đất đã sang tên sổ đỏ cho tôi. Hiện nay thửa đất này đang tranh chấp thừa kế thì anh tôi sang nhượng bằng giấy tay cho người khác và người mua đã phá rào để sử dụng (SD). Xin hỏi việc sang bán đất như vậy có được công nhận không? Người mua tự ý chiếm đất có phạm tội hình sự không? (Khưu Thị Bình Minh, Bình Dương).
Trả lời: Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
1. Người SD đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ); góp vốn bằng QSDĐ khi có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 điều 168 của luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn SD đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 điều này, người SD đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ phải đăng ký (ĐK) tại cơ quan ĐK đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm ĐK vào sổ địa chính.
Theo quy định trên, đất đang có tranh chấp thì không đủ điều kiện để tiến hành chuyển nhượng theo quy định pháp luật. Do đó, nếu muốn thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất đai thì trước hết phải giải quyết tranh chấp theo đúng trình tự của luật quy định.
Hành vi tự ý SD đất không thuộc quyền SD của mình khi không được cho phép bị xem là lấn chiếm đất, có thể bị xử phạt hành chính bằng hình thức phạt tiền hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự về "tội vi phạm các quy định về SD đất đai" theo điều 228 Bộ luật Hình sự 2015 như sau:
1. Người nào lấn chiếm đất, chuyển QSDĐ hoặc SD đất trái với các quy định của pháp luật về quản lý và SD đất đai, đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 3 năm hoặc phạt tù từ 6 tháng đến 3 năm.
2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây thì bị phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 2 năm đến 7 năm:
a) Có tổ chức;
b) Phạm tội 2 lần trở lên;
c) Tái phạm nguy hiểm.
3. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.