Trên thực tế dự án này đã từng khiến doanh nghiệp chủ cũ là "đại gia" lừng lẫy một thời Phùng Ngọc Khánh - nguyên Tổng giám đốc CTCP M&C "lâm nạn", vướng vòng lao lý với mức án 18 năm tù. Với mức giá dự kiến "dậy sóng" trên, dự án tiếp tục trở thành tâm điểm của dư luận, không ít người hoài nghi về việc dự án này đã thoát khỏi cái dớp cũ bấy lâu nay?
Nằm ngay giao lộ Hàm Nghi - Tôn Đức Thắng - đại lộ Võ Văn Kiệt - hầm Thủ Thiêm, Q1 nên dự án của Công Ty CP Địa ốc Sài Gòn M&C từng được xem như "viên ngọc quý” của chủ đầu tư. Bản thân người viết vào năm 2010 khi tham dự bữa tiệc mừng sinh nhật 7 năm ngày thành lập của Công Ty CP Địa ốc Sài Gòn M&C, tiếp xúc với ông Phùng Ngọc Khánh, nguyên Tổng giám đốc CTCP M&C và được ông Khánh cho biết có trên 90% cán bộ chủ chốt của DN này từng du học ở nước ngoài. Trong đó, một số lãnh đạo chủ chốt nguyên là thứ trưởng của các bộ đã về hưu đầu quân cho doanh nghiệp.
Nhưng khu đất tại số 34 Tôn Đức Thắng (Q1), nơi dự án này tọa lạc đã không mang lại may mắn cho doanh nghiệp "cha đẻ” của Saigon One Tower. Nguyên khu đất trên, trước đây do Tổng công ty du lịch Sài Gòn (Saigontourist) quản lý sử dụng, sau đó Saigontourist góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất với Công ty cổ phần M&C và các đối tác khác để thành lập Công ty CP địa ốc Sài Gòn M&C. Công ty với vốn điều lệ là 1.046 tỷ đồng. Trong đó, Công ty CP M&C và Saigontourist là những cổ đông sáng lập đã lần lượt đóng góp được 313 tỷ đồng và 156 tỷ đồng.
Dự án Saigon One Tower khởi công từ năm 2007, với tổng mức đầu tư theo công bố của CĐT lúc bấy giờ là khoảng 5000 tỷ đồng. Trên khu đất "kim cương" của dự án có diện tích 6.672m2 này, CĐT được phép xây dựng một tòa tháp đôi gồm 5 tầng hầm và 41 tầng cao, tổng diện tích sàn xây dựng bao gồm cả tầng hầm khoảng 152.000m2. Trong đó, 6 tầng khối để dành cho khu bán lẻ có diện tích 23.000m2, khu văn phòng hạng A 34 tầng có diện tích 49.000m2 và khu căn hộ 133 căn. Nếu trừ diện tích tầng hầm thì diện tích còn khoảng 127.126m2.
Để có tiền thực hiện dự án và phục vụ cho các hoạt động của Công ty CP địa ốc M&C như đền bù đất, mua cổ phần, thực hiện dự án... từ năm 2007 đến 2013, ông Phùng Ngọc Khánh đã sử dụng pháp nhân của 11 công ty thuộc nhóm khách hàng M&C và 10 cá nhân để vay vốn với tổng số tiền vay là 7.106 tỷ đồng. Trong đó, khoản vay của Công ty CP Địa ốc Sài Gòn M&C tính đến ngày 30-6-2017 là 854,04 tỷ đồng, có tài sản đảm bảo là một phần tài sản hình thành trong tương lai từ dự án xây dựng cao ốc phức hợp Sài Gòn M&C.
Đến năm 2011, các khoản vay của nhóm CTCP M&C đến hạn trả gốc và lãi cho DongABank, tuy nhiên thời điểm đó CTCP M&C gặp khó khăn về tài chính nên ông trao đổi với ông Trần Phương Bình - nguyên Phó Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc, Chủ tịch Hội đồng tín dụng Ngân hàng TMCP Đông Á (DongABank - DAB) - để tìm cách cơ cấu lại các khoản vay.
Theo đó,ông Trần Phương Bình đã thống nhất, đồng ý cơ cấu lại nợ cho nhóm M&C dưới hình thức lập hồ sơ vay vốn các khoản vay mới với tài sản thế chấp là quyền khai thác kinh doanh hình thành trong tương lai thuộc Dự án Sài Gòn - Ba Son khi mà bản thân Dự án Sài Gòn - Ba Son chưa có văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; chưa được UBND TPHCM phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 theo quy định pháp luật.
Đáng chú ý là khi thế chấp Dự án Sài Gòn - Ba Son, mặc dù không được sự đồng ý của chủ đầu tư là Công ty Ba Son nhưng dưới thời của ông Bình, DongABank vẫn nhận làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay, khi sử dụng làm tài sản thế chấp cho ngân hàng để đảo nợ các khoản vay của nhóm khách hàng M&C tại DongABank. Kéo theo khoản nợ của ông Khánh, ông Trần Phương Bình cũng trở thành bị cáo, phải chịu mức án chung thân.
Phối cảnh tòa nhà Saigon One Tower nay mang tên mới là
IFC Saigon. Ảnh: CTV
Hậu quả của việc làm trái quy định của pháp luật nói trên đã khiến khoản vay của Công ty CP địa ốc M&C trở thành khoản vay không có tài sản bảo đảm, gây thiệt hại cho DongABank hơn 3.949 tỷ đồng.
Giữa năm 2017, dự án được Công ty TNHH một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm là công trình Saigon One Tower để thực hiện nghĩa vụ cho các khoản vay với Maritime Bank và DongABank đưa ra đấu giá với mức giá khởi điểm 6.100 tỷ đồng để thu hồi khoản nợ khoảng 7.106 tỷ đồng.
Theo tính toán của một giám đốc công ty địa ốc tại TPHCM cho biết, diện tích khai thác kinh doanh thực tế của khu căn hộ cao cấp bao gồm 133 căn hộ khoảng 14.955m2 nên mỗi căn hộ tại dự án trên có thể có diện tích trung bình khoảng 112m2.
Do đó, nếu như CĐT mới mua đấu giá được dự án trên với giá bán bằng với giá khởi điểm là 6.100 tỷ đồng thì trung bình mỗi mét vuông của dự án này, bao gồm cả tầng hầm họ phải bỏ ra trung bình chỉ khoảng 40 triệu đồng/m2. Nếu đấu giá bằng với mức giá đủ để xử lý đống nợ bao gồm cả gốc và lãi lên tới gần 7.500 tỷ đồng thì doanh nghiệp trúng giá cũng chỉ bỏ ra khoảng trung bình 49 triệu đồng/m2.
Ở thời điểm trước khi đấu giá, dự án đã hoàn thành 80% do đó CĐT mới là Công ty CP quản lý và phát triển Viva Land - doanh nghiệp chỉ mới được thành lập năm 2020 sẽ phải bỏ ra khoảng trên 1.000 tỷ đồng để hoàn thiện. Vì vậy, nếu như mức giá bán dự kiến 1 tỷ đồng/m2 như đồn đoán tại dự án này thành sự thật thì chỉ riêng khu vực căn hộ bán, CĐT đã có thể thu lợi rất lớn.
Tuy nhiên, vị này cũng cho biết, việc định vị giá bán ở mức 1 tỷ đồng/m2 là mức giá khó có thể khiến thị trường chấp nhận được và không khéo trở thành "con dao hai lưỡi" khiến dự án có thể rơi vào cảnh đìu hiu. Vị này cho biết, ngoại trừ CĐT có toan tính khác như đưa ra giá bán cao để đánh vốn tài sản nhằm mục đích khác như phát hành trái phiếu doanh nghiệp thu hút vốn đầu tư cho một dự án khác hoặc làm giá các tài sản khác mà họ đã sở hữu ở trong cùng một khu vực...
Trên thực tế, việc Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt - Thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, trúng đấu giá lô đất vàng ở Thủ Thiêm với mức 24.500 tỷ đồng sau đó "bỏ cọc" đã ngay lập tức khiến giá BĐS tại TPHCM tăng phi mã và thiết lập một mặt bằng giá mới, góp phần tạo nên một cơn nhiễu loạn thị trường đến nay vẫn chưa có thuốc trị.
Ngay sau "cú sốc" Tân Hoàng Minh, Bộ Tài chính đã có báo cáo cho biết có 20 doanh nghiệp bất động sản vay nợ hàng trăm ngàn tỷ đồng. Trong số đó, Công ty CP Osaka Garden - một doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái của một tập đoàn sở hữu hàng loạt BĐS ở các vị trí đắc địa - đã phát hành 7.700 tỷ đồng trái phiếu, cao hơn 28,5 lần vốn chủ sở hữu để đầu tư vào dự án tại TP.Thủ Đức.
Website Viva Land cho biết tại TPHCM ngoài IFC Saigon họ đang quản lý dự án tọa lạc tại khu đất tứ giác Bến Thành có vị trí đắc địa ngay tại trung tâm quận 1, TP.HCM với 4 mặt tiền là đường Phạm Ngũ Lão, Phó Đức Chính, Lê Thị Hồng Gấm, Calmette, đối diện chợ Bến Thành vốn có tên gọi cũ là One Central HCM do Masterise Homes quản lý. Sau khi về tay Viva Land đã được đổi tên thành Pearl. Tại P.Thảo Điền, TP.Thủ Đức, họ quản lý dự án Diamante...