(CAO) Việc mua bán đất nền bằng hình thức lập vi bằng tại một số khu vực ngoại ô TPHCM nếu người mua không tìm hiểu kỹ nguồn gốc, pháp lý rõ ràng của nền đất thì nguy cơ tiềm ẩn nhiều rủi ro, tranh chấp phức tạp...
Hình thức mua bán bằng lập vi bằng này thường được áp dụng cho các lô đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không đủ điều kiện pháp lý để công chứng, đồng nghĩa với việc giao dịch có rủi ro cao. Mặc dù chính quyền địa phương, cơ quan chức năng đã cảnh báo nhiều, tuy nhiên thời gian gần đây nhiều người dân thiếu hiểu biết hoặc do ham giá rẻ vẫn chấp nhận mua bán bằng hình thức lập vi bằng mà không tìm hiểu kỹ nguồn gốc, pháp lý của khu đất dẫn đến nguy cơ "tiền mất tật mang".
Có nhu cầu mua đất để xây nhà, ổn định cuộc sống sau gần 20 năm ở trọ, anh Đ.H.A (40 tuổi, quê Thanh Hóa) đã tìm kiếm thông tin bán đất trên mạng xã hội. Khi thấy có người rao bán một mảnh đất tại ấp 7, xã Vĩnh Lộc A (Bình Chánh, TPHCM) phù hợp với khả năng tài chính, anh đã chủ động liên hệ.
Việc mua bán đất nền bằng hình thức lập vi bằng nếu người mua không tìm hiểu kỹ nguồn gốc, pháp lý rõ ràng của nền đất thì nguy cơ tiềm ẩn nhiều rủi ro, tranh chấp. Ảnh minh hoạ
Người rao bán thửa đất trên là ông L.K. (ngụ Bình Dương), ông K. cho biết mình là chủ lô đất số 29, bề ngang 5m, chiều dài 22m (tổng diện tích 110 m²), nằm trên một phần thửa đất số 48 - tờ bản đồ số 77 (theo bản đồ địa chính) và một phần thửa số 03 - tờ bản đồ số 16 (theo tài liệu 02/CT/UB).
Theo các giấy tờ ông K. cung cấp cho người mua, thửa đất này ông đã mua lại từ bà N.T.H.V. (ngụ Bình Thuận). Giao dịch mua bán giữa ông K. và bà V. được lập vi bằng bởi Văn phòng Thừa phát lại.
Trong bộ hồ sơ vi bằng mà ông K. cung cấp cũng thể hiện rằng bà V. đã mua thửa đất này từ bà L.T.Th. theo vi bằng.
Đáng chú ý, trong các hồ sơ vi bằng ghi nhận việc người trước bán cho người sau tại các nền đất thuộc thửa số 48, tờ bản đồ số 77, đều thể hiện rằng nguồn gốc của khu đất này xuất phát từ việc ông N.N.T (ngụ quận Tân Phú, TPHCM) phân lô bán cho nhiều người.
Căn cứ pháp lý được ông T. thể hiện trong các văn bản thỏa thuận đặt cọc - chuyển nhượng quyền sử dụng đất nằm trong hồ sơ vi bằng gồm: Bộ vi bằng do Văn phòng Thừa phát lại lập ngày 21/11/2017 và bản vẽ hiện trạng vị trí do một công ty đo vẽ thực hiện.
Nghi ngờ về nguồn gốc thửa đất, anh Đ.H.A đã đến UBND xã Vĩnh Lộc A để tìm hiểu. Tại đây, ông A đã được cán bộ công chức địa chính xã Vĩnh Lộc A xác nhận thửa đất số 48, tờ bản đồ 77 có diện tích hơn 22.800 m², theo tài liệu bản đồ địa chính năm 2006, là đất hoang do UBND xã đăng ký quản lý.
Một số cá nhân trước đó từng kê khai đất, nhưng không được chính quyền xã xác nhận. Từ năm 2015 đến nay, thửa đất này vẫn là đất trống, được quản lý theo Công văn số 2208/UBND ngày 6/11/2015 của UBND huyện Bình Chánh. Hiện xã Vĩnh Lộc A đang tiến hành rà soát, lập hồ sơ quản lý toàn bộ diện tích đất công trên địa bàn theo quy định.
Luật sư Trần Văn Tuấn - Giám đốc Công ty Luật Nhật Việt cho biết, hình thức mua bán qua vi bằng rất nguy hiểm vì vi bằng không có giá trị xác lập quyền sở hữu đất. Vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện giao dịch, không thay thế công chứng/chứng thực bắt buộc theo luật. Pháp luật không cho phép Thừa phát lại lập vi bằng cho giao dịch mua bán đất. Vi phạm có thể bị xử phạt từ 10-15 triệu đồng, tước quyền hành nghề Thừa phát lại từ 6-9 tháng theo Nghị định 82/2020/NĐ-CP.
“Mọi giao dịch nhà đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực hợp pháp. Nếu không, người mua vừa mất tiền, vừa không có cơ sở pháp lý đòi lại quyền lợi” - luật sư Tuấn lưu ý.
Cũng theo luật sư Tuấn, việc bán đất không thuộc quyền sở hữu hợp pháp, hoặc đất “vô chủ” là có dấu hiệu của hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.