Bài 1: Nhà ở xã hội cho thuê: Những rào cản và nguy cơ hiện hữu

Nếu nhìn một cách thật khách quan và thực tế, chúng ta đang đứng trước một nghịch lý lớn trong câu chuyện nhà ở. Một mặt, nhu cầu về chỗ ở ổn định cho người lao động, người trẻ, người thu nhập trung bình và thấp đang ngày càng lớn. Mặt khác, giá nhà tại nhiều đô thị đã tăng nhanh hơn rất nhiều so với tốc độ tăng thu nhập. Điều này khiến giấc mơ sở hữu một căn nhà trở nên khó khăn hơn đối với số đông. Trong bối cảnh ấy, nhà ở xã hội cho thuê dần được nhìn nhận như một hướng đi hợp lý hơn, bởi nó giải quyết trực tiếp nhu cầu "có nơi ở" thay vì ép mọi người phải "sở hữu nhà”.

Tuy nhiên, khoảng cách giữa một ý tưởng đúng và một mô hình vận hành hiệu quả là rất lớn. Khó khăn nằm ở lực cản rất thực tế của nền kinh tế thị trường và tâm lý xã hội. Các nguy cơ này không phải chuyện có thể xảy ra trong tương lai xa, mà thực tế nhiều vấn đề đã xuất hiện từ bây giờ.

Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm phát biểu chỉ đạo tại buổi làm việc với Đảng ủy Chính phủ

Điểm nghẽn nằm ở tài chính

Nhà ở xã hội cho thuê (NƠXHCT) là một lĩnh vực cần nguồn vốn rất dài hạn. Một dự án NƠXHCT không thể thu hồi vốn nhanh như căn hộ thương mại để bán. Chủ đầu tư phải bỏ vốn xây dựng, vận hành, bảo trì và chờ dòng tiền thuê tích lũy trong nhiều năm, thậm chí vài chục năm mới hoàn vốn. Trong khi đó, hệ thống tài chính của Việt Nam lại vận hành theo hướng ngắn hạn hơn. Ngân hàng chủ yếu huy động tiền gửi trong thời gian ngắn nhưng lại phải cho vay dài hạn, dẫn tới áp lực rất lớn về thanh khoản và rủi ro.

Đặt vào góc nhìn của doanh nghiệp, câu chuyện càng dễ hiểu hơn. Một khu đất nếu làm căn hộ thương mại để bán, doanh nghiệp có thể thu hồi vốn nhanh, lợi nhuận rõ ràng và giảm áp lực tài chính chỉ sau vài năm. Nhưng nếu làm NƠXHCT, dòng tiền quay về rất chậm, trong khi doanh nghiệp vẫn phải gánh lãi vay, chi phí quản lý, vận hành và rủi ro khai thác. Đây là lý do nhiều doanh nghiệp tuy đồng tình với chủ trương nhưng không thật sự muốn tham gia mạnh mẽ.

Nói cách khác, điều chúng ta đang thiếu nhất hiện nay không phải ý chí phát triển NƠXH, mà là một cơ chế tài chính đủ mạnh để biến nó thành một mô hình kinh tế khả thi. Nếu không có vốn ưu đãi dài hạn, lãi suất thấp và ổn định trong thời gian dài, xã hội rất khó kỳ vọng doanh nghiệp tham gia một cách nghiêm túc.

Và những rào cản khác

Bên cạnh vấn đề tài chính là câu chuyện đất đai, một lực cản rất lớn nhưng thường ít được nói thẳng. Muốn NƠXHCT phát huy hiệu quả thì dự án phải nằm ở nơi người dân thật sự cần ở, tức là gần chỗ làm, khu công nghiệp, giao thông công cộng, trường học, bệnh viện và các tiện ích cơ bản. Nhưng nghịch lý ở chỗ, những khu đất như vậy lại là nơi có giá trị thương mại cao nhất. Một khu đất đẹp gần trung tâm hoặc gần đầu mối giao thông nếu dùng để làm căn hộ thương mại, văn phòng hay trung tâm thương mại sẽ đem lại lợi nhuận lớn hơn nhiều so với NƠXH.

Do đó, thị trường luôn tồn tại xu hướng tự nhiên là ưu tiên các chức năng tạo giá trị cao hơn. Hệ quả là không ít dự án NƠXH bị đẩy ra xa trung tâm, xa nơi làm việc, thiếu kết nối giao thông hoặc thiếu dịch vụ đô thị đi kèm. Khi ấy xuất hiện một nghịch lý khác: nhà ở tuy giá rẻ hơn nhưng người dân lại không muốn ở, hoặc ở được nhưng phải đánh đổi bằng thời gian di chuyển quá lớn, chi phí sinh hoạt tăng lên, chất lượng cuộc sống giảm xuống. Một căn nhà nếu khiến người lao động mất thêm vài giờ mỗi ngày để đi làm thì chi phí xã hội thực tế còn lớn hơn nhiều so với phần tiền mua hay thuê nhà tiết kiệm được.

Một nguy cơ khác đang hiện hữu chính là việc hiểu sai bản chất của NƠXH. Nếu chỉ nhìn NƠXH như một sản phẩm "giá rẻ”, rất dễ dẫn tới tư duy làm nhanh, làm nhiều, giảm chi phí tối đa để tăng số lượng. Nhưng nhà ở không chỉ là bốn bức tường, một nơi ở tử tế còn cần không gian sinh hoạt cộng đồng, cây xanh, trường học, dịch vụ cơ bản, kết nối giao thông và môi trường sống đủ tốt để con người có thể phát triển lâu dài.

Căn hộ chung cư và đất nền dự án là ước mơ xa xỉ với người dân có thu nhập thấp

Nếu chỉ tập trung xây thật nhiều căn hộ nhỏ với chất lượng thấp, ở những nơi xa xôi, thiếu dịch vụ, thì sau một thời gian, những khu nhà này rất dễ xuống cấp và trở thành nơi tập trung các vấn đề xã hội mới. Đây là bài học mà nhiều quốc gia từng gặp phải: NƠXH nếu quy hoạch kém có thể vô tình tạo ra sự phân tầng không gian, nơi người thu nhập thấp bị gom lại thành những khu vực biệt lập, chất lượng sống thấp và khó hòa nhập với phần còn lại của đô thị.

Ngoài các rào cản về tài chính và quy hoạch, Việt Nam còn đối diện một yếu tố mang tính văn hóa rất sâu: tâm lý phải sở hữu nhà. Trong suy nghĩ của nhiều người Việt, nhà không chỉ là nơi ở mà còn là biểu tượng của sự ổn định, thành công và trách nhiệm gia đình. Nhiều người vẫn có cảm giác rằng đi thuê là chưa thật sự "an cư”, chưa tạo được nền tảng vững chắc cho cuộc sống. Chính tâm lý này khiến mô hình thuê nhà dài hạn dù hợp lý về mặt kinh tế vẫn chưa thật sự được chấp nhận rộng rãi. Điều này sẽ thay đổi, nhưng không nhanh. Nó cần thời gian, cần chất lượng sản phẩm đủ tốt và cần một hệ thống pháp lý tạo cảm giác an tâm cho người thuê. Một gia đình chỉ chấp nhận thuê lâu dài khi họ tin rằng nơi ở của mình ổn định, giá thuê hợp lý, hợp đồng minh bạch và con cái họ vẫn có thể học hành, sinh sống bình thường như người sở hữu nhà.

Một vấn đề khác ít được nhắc tới nhưng rất quan trọng là năng lực vận hành. Bán nhà là kết thúc một giao dịch. Nhưng cho thuê nhà là bắt đầu một quá trình quản trị lâu dài. Một khu nhà ở xã hội hàng nghìn căn đòi hỏi hệ thống quản lý chuyên nghiệp: từ an ninh, vệ sinh, bảo trì, xử lý tranh chấp đến duy trì chất lượng cộng đồng cư dân. Nếu vận hành kém, công trình xuống cấp rất nhanh, môi trường sống xấu đi và cuối cùng mô hình mất niềm tin xã hội.

Việt Nam hiện nay gần như chưa có kinh nghiệm quy mô lớn trong quản lý hệ thống nhà ở cho thuê dài hạn dành cho người thu nhập thấp và trung bình. Đây sẽ là một bài toán khó không kém việc huy động vốn hay chuẩn bị quỹ đất.

Tuy nhiên, nếu nhìn dài hạn, xu hướng phát triển NƠXHCT vẫn có khả năng tiếp tục mạnh lên, bởi áp lực của thực tế đang ngày càng lớn. Khi giá nhà vượt xa thu nhập, khi người trẻ khó mua nhà hơn, khi các khu công nghiệp cần giữ chân lao động và đô thị cần ổn định xã hội, Việt Nam gần như sẽ phải tìm một mô hình nhà ở mới phù hợp hơn.

Nhưng câu hỏi quan trọng nhất không còn là "có nên làm NƠXHCT hay không", mà là liệu Việt Nam có đủ khả năng xây dựng một hệ thống tài chính, đất đai và quản trị đủ mạnh để NƠXHCT trở thành một lựa chọn sống tử tế, ổn định và có sức hút thực sự hay không. Nếu không giải được ba nút thắt này, rất dễ xảy ra tình trạng chủ trương đúng nhưng triển khai nửa vời, và cuối cùng người dân vẫn quay trở lại vòng xoáy cũ: cố mua nhà bằng mọi giá, dù phải đánh đổi bằng áp lực tài chính kéo dài hàng chục năm.

(Còn tiếp...)