Phí tăng phi mã
Phí quản lý chung cư tưởng là khoản tiền nhỏ so với giá trị căn hộ nhưng lại đang trở thành một trong những nguyên nhân phổ biến gây tranh cãi giữa cư dân với Ban quản trị, chủ đầu tư và đơn vị vận hành. Thực tế, rất nhiều chung cư đang có mức phí quản lý từ 11.000 - 30.000 đồng/m2/tháng tùy phân khúc.
Trao đổi với chung tôi, chị Phùng Trần Uyên Phương, ngụ tại chung cư M.P, phường Gia Định, TPHCM cho biết, sống ở chung cư có rất nhiều tiện lợi. Tuy nhiên, gánh nặng chi phí làm cho không ít cư dân cũng gặp nhiều phiền toái như: phí quản lý, phí bảo trì, tiền gửi xe, điện nước... đang là vấn đề nan giải. Đôi khi số tiền này tăng cao bất hợp lý so với chất lượng dịch vụ nhận lại, gây ra những xung đột căng thẳng giữa cư dân và Ban quản lý.
Chia sẻ về những nỗi lo khi sống ở chung cư, chị Phương cho biết, mới đây vào tháng 5/2026, cư dân chúng tôi nhận được thông báo phí từ BQL có 3 khoản tăng, gồm: Phí gửi ô tô, tăng 250.000đ từ 850.000đ/chiếc/tháng lên 1.100.00đ/ tháng (tăng 33,3%). Phí gửi xe máy tăng 20.000đ/chiếc/tháng, từ 80.000đ/chiếc /tháng lên 100.000 đ/chiếc/tháng (tăng 25%). Phí quản lý tăng 1.000đ/m2/tháng, tương đương mỗi căn hộ tăng thêm từ 81.000đ đến 92.000 đ/tháng, tùy theo diện tích căn hộ.
Nhiều chung cư đang có những khoản phí khiến cư dân gánh 'còng lưng'
Điều cư dân bức xúc là phí quản lý nhà ở tăng 1.000 đ/m2 thì được đề cập tại Hội nghị nhà chung cư. Trong khi đó, 2 khoản phí giữ ô tô và xe máy thì không được thông qua. Trong khi đó, việc tăng phí quản lý căn hộ chung cư lâu nay luôn được xem là "lằn ranh đỏ”, là vấn đề dễ phát sinh khiếu kiện, tranh chấp.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho biết, khảo sát thực tế tại TPHCM cho thấy phí quản lý tại các chung cư đang rất "nhảy múa". Cụ thể, tại chung cư Grand Marina Saigon có mức phí lên tới khoảng 260.000 đồng/m2/tháng, cao nhất hiện nay. Như vậy, căn hộ diện tích từ 100m2 tại đây có thể phải trả phí quản lý khoảng 26 triệu đồng/tháng. Với căn nhỏ hơn, khoảng 51m2, phí quản lý cũng ở mức hơn 13 triệu đồng/tháng. Mức phí trên chưa bao gồm phí gửi ô tô và xe máy.
Tương tự, tại chung cư Empire City, phí quản lý khoảng 25.000 - 35.000 đồng/m2/tháng. Phí gửi ô tô khoảng 2,2 triệu đồng/xe/tháng cho chiếc đầu tiên, chiếc thứ 2 khoảng 2,7 triệu đồng. Còn ở Metropole Thủ Thiêm, mức phí quản lý đang áp dụng khoảng 38.500/m2/tháng (đã bao gồm VAT). Cư dân sinh sống tại đây cũng đóng phí gửi ô tô 2,2 triệu đồng/xe/tháng, phí gửi xe máy 200.000/xe/tháng. Đơn vị quản lý giải thích mức phí này đáp ứng các dịch vụ 5 sao cho cư dân, từ hồ bơi vô cực, phòng gym hiện đại đến vườn treo trên cao, dịch vụ lễ tân 24/7 và tiêu chuẩn sống "resort giữa lòng đô thị”.
Theo ông Châu, nếu như các chung cư cao cấp có mức phí quản lý cao ngất ngưởng thì ở nhiều chung cư khác, phí này lại vô cùng thấp. Như tại chung cư Mỹ Phúc với 990 căn hộ do Công ty Global Home vận hành với mức phí 5.000 đồng/m2/tháng. Chung cư Mỹ Long với gần 300 căn hộ cũng đang được vận hành với mức phí quản lý 5.000 đồng/m2/tháng. Dù mức phí khá thấp, đơn vị quản lý cho biết vẫn đang duy trì đảm bảo chất lượng dịch vụ, đảm bảo chế độ đầy đủ cho người lao động, đồng hành nâng cao đời sống cư dân tại chung cư.
Kiểm soát để giảm bớt gánh nặng
Để tránh những khoản phí tăng bất hợp lý chị Phương cho rằng, việc kiểm soát để giảm bớt gánh nặng cho cư dân phải áp dụng các giải pháp như: Kiểm tra tính pháp lý của các khoản phí được Nhà nước quy định. Đọc kỹ hợp đồng và đối chiếu mức phí BQL đang thu với các điều khoản trong hợp đồng mua bán căn hộ. Kiểm tra xem mức phí có vượt quá khung giá quy định của UBND tỉnh/thành phố sở tại hay không.
Ngoài ra, cư dân cũng cần xem sự minh bạch trong thu chi. Yêu cầu BQL công khai báo cáo tài chính định kỳ hàng tháng hoặc hàng quý. Phát huy vai trò của Ban quản trị (BQT). Nếu chung cư chưa có BQT do cư dân bầu ra, cư dân cần thúc đẩy tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu đại diện.
Với BQT, tổ chức này có quyền thay thế đơn vị quản lý vận hành cũ nếu họ làm việc kém hiệu quả, hoặc đàm phán giảm phí thông qua đấu thầu công khai. Ngoài ra, BQT sẽ đại diện cư dân kiểm tra việc sử dụng quỹ bảo trì 2% và nguồn thu từ tiện ích công cộng (phí quảng cáo thang máy, cho thuê mặt bằng sinh hoạt chung). Về phía người dân, mỗi gia đình cần chủ động tiết kiệm chi phí như cắt giảm phương tiện, thanh lý hoặc gửi bớt xe máy, ô tô ít sử dụng ở các bãi xe bên ngoài nếu chi phí gửi xe trong chung cư quá đắt đỏ và sử dụng thiết bị tiết kiệm điện, hạn chế rò rỉ nước vì giá điện nước chung cư thường tính theo luỹ tiến rất cao.
Cùng quan điểm, bà Nguyễn Thanh Quyên, Tổng giám đốc Công ty Quản lý bất động sản Proman cho rằng, định mức phí quản lý chung cư có liên quan đến quy mô của mỗi nhà chung cư. Hầu hết các nhà chung cư đều có các hệ thống kỹ thuật vận hành như nhau. Vì thế, nếu chung cư quá ít căn hộ, diện tích thu phí quản lý ít thì mức phí có thể phải cơ cấu cao hơn để đủ ngân sách vận hành hệ thống kỹ thuật tòa nhà. Ngoài ra, các khoản thu còn phụ thuộc vào những yêu cầu về dịch vụ từ cư dân như cần thêm bộ phận lễ tân tại các sảnh, bảo vệ mở cửa sảnh...thì phí phải tăng theo.
Theo bà Quyên, ở các tòa nhà, cơ cấu mức phí quản lý của các nước trên thế giới và Việt Nam về cơ bản đều tương đồng nhau. Tuy nhiên, với các nước phát triển thì mô hình nhà chung cư tồn tại đã lâu, các quy định pháp lý đã được tối ưu, rõ ràng, ít chồng chéo và hầu như rất ít thay đổi cập nhật. Cư dân cũng hiểu rõ về lý do cần phải đóng phí quản lý, nên thường sẽ ít xảy ra tranh chấp. Việc minh bạch trong các báo cáo tài chính liên quan quản lý vận hành nhà chung cư cũng sẽ góp phần giảm bớt tranh chấp liên quan phí quản lý.
Ở nước ta, phí quản lý cấu thành bao gồm bảo vệ, vệ sinh, tiền kỹ thuật hệ thống xử lý nước thải, thang máy, PCCC, phí giữ xe, dịch vụ... Theo bà Quyên thì phí quản lý phải đủ để duy trì an ninh, vệ sinh, cảnh quan, kỹ thuật ở mức chuẩn. Nếu phí quá thấp, dịch vụ sẽ bị suy giảm, dẫn đến cư dân mất niềm tin. Song nếu phí quá cao nhưng không minh bạch, sẽ gây tranh chấp và bất đồng.
"Hiện nay ở Việt Nam có nhiều đơn vị nhỏ, mới thành lập thường chào giá thấp để giành hợp đồng. Hệ quả là phải cắt giảm chi phí lao động, bỏ qua nghĩa vụ bảo hiểm và thuế. Điều này tạo ra thị trường nhiễu loạn, cư dân nhìn nhận tiêu cực về dịch vụ quản lý chung cư. Các đơn vị có thương hiệu, kinh nghiệm, tuân thủ pháp luật lại khó cạnh tranh công bằng" - một chuyên gia trong giới cho hay.