TỪ DỰ ÁN “TREO” HƠN 20 NĂM… (?!)
Ông Tình trình bày: Năm 2008, ông nhận chuyển nhượng lại HĐ “góp vốn đầu tư xây dựng nền nhà” số 16/HĐ-CN (HĐ số 16) từ bà Nguyễn Thị Hoa (ngụ Gia Lai). Đối tượng của HĐ là nền đất ký hiệu A33 diện tích 115m2, mặt tiền đường Nguyễn Tri Phương nối dài, thuộc Dự án Khu dân cư 6B Nam Sài Gòn (gọi tắt “KDC 6B”), xã Bình Hưng, H.Bình Chánh, TPHCM.
Bà Hoa giới thiệu, Dự án KDC 6B do Công ty Xây dựng và Sản xuất vật liệu xây dựng làm chủ đầu tư (đến năm 2006 đổi tên thành Công ty TNHH MTV Xây dựng Bình Minh - Công ty BM). Đây là công ty có uy tín, nên đầu tư nền đất là an tâm!
Sơ đồ nền đất A33 mặt tiền đường Nguyễn Tri Phương nối dài
Kèm theo HĐ là hồ sơ pháp lý của dự án, trong đó Quyết định (QĐ) số 1059/QĐ-TTg ngày 20/8/2001 Thủ tướng Chính phủ “giao 123.023m2 đất để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng”; QĐ số 12/QĐ-BQLKN ngày 06/4/2001 “phê duyệt quy hoạch chi tiết phân lô xây dựng tỷ lệ 1/500” và văn bản (VB) số 262/CTDA-BQL ngày 02/7/2001 “chấp thuận đầu tư” của Ban quản lý (BQL) Khu Nam…
Về nền đất A33, ngày 12/9/2001, chủ đầu tư (bên A) đã ký HĐ số 16 với ông Huỳnh Văn Chúng (bên B) với giá 258,75 triệu đồng. Ông Chúng chuyển nhượng HĐ này cho bà Lê Thị Tuyết Anh. Cuối năm 2004, bà Anh chuyển nhượng HĐ này cho bà Hoa. Các lần chuyển nhượng này đều được chủ đầu tư chấp thuận, bên B đã nộp cho bên A số tiền 181,125 triệu đồng (70% giá trị HĐ). Ngày 18/11/2008, bà Hoa tiếp tục chuyển nhượng HĐ cho ông Tình.
Ông Tình xác định: Để mua lại nền đất, ngoài 181,125 triệu đồng theo HĐ, gia đình tôi phải trả cho bên bán “khoản chênh lệch” 100.000 USD (hơn 1,68 tỷ đồng thời điểm năm 2008). Hoàn tất việc đóng phí sang nhượng HĐ, tôi được Công ty BM ký lại HĐ số 16 ngày 28/11/2008, giá như cũ. Theo HĐ, số tiền 30% còn lại, bên B thanh toán tiếp 20% khi bên A giao nền nhà; và nộp tiếp 10% khi bên A thông báo giao giấy chứng nhận QSDĐ”.
Ông Tình bức xúc: “Dự án này được chủ đầu tư triển khai và thu tiền từ năm 2001, nhưng sau hơn 20 năm vẫn là một bãi đất hoang. Trong khi đó, chủ đầu tư không có bất kỳ văn bản nào thông báo cho tôi về tiến độ của dự án cũng như thời gian bàn giao nền nhà để gia đình tôi sử dụng. Công ty BM đã vi phạm nghiêm trọng HĐ, buộc lòng tôi khởi kiện, được TAND H.Bình Chánh thụ lý ngày 16/11/2022.
Một góc Dự án KDC 6A sau hơn 20 năm triển khai
Nguyên đơn yêu cầu Tòa hủy HĐ số 16, buộc Công ty BM hoàn trả số tiền 4,025 tỷ đồng gồm 181,125 triệu đã nộp theo HĐ và 3,84 tỷ bồi thường thiệt hại.
Bị đơn phản tố, cho rằng, Công ty đang chờ UBND TPHCM gia hạn thời gian thực hiện dự án. Nếu ông Tình muốn chấm dứt HĐ, đề nghị Tòa buộc nguyên đơn phải bồi thường 10% giá trị HĐ (25,875 triệu đồng) cho bị đơn do “vi phạm HĐ”. Khi nào bị đơn chuyển nhượng được HĐ số 16 cho người khác mới hoàn lại tiền cho nguyên đơn.
TAND H.Bình Chánh mở phiên sơ thẩm ngày 17/01/2024 với HĐXX do Thẩm phán Trần Thị Hồng Cẩm làm chủ tọa cùng hai Hội thẩm Trần Thị Đúng và Vũ Huy Hoàng. HĐXX tuyên Bản án số 27/2024/DS-ST (Bản án số 27), chấp nhận 1 phần yêu cầu của nguyên đơn lẫn bị đơn. Cụ thể: HĐXX buộc Công ty BM hoàn trả cho ông Tình 181,125 triệu đồng; buộc ông Tình bồi thường thiệt hại cho Công ty BM 25,875 triệu đồng.
Theo HĐXX, Dự án KDC 6B hiện chưa giải phóng mặt bằng xong. Dự án đang tạm dừng do yêu cầu của Thanh tra Nhà nước và đang đợi chỉ đạo mới của cơ quan chức năng về việc tiếp tục triển khai. Theo BQL Khu Nam, năm 2022, Tổ công tác liên ngành (được thành lập ngày 19/11/2021 theo QĐ của UBND TP) tiến hành rà soát các dự án tại Khu đô thị mới Nam TP, đã có báo cáo, hiện đang chờ chỉ đạo của UBND TP. Ngày 08/12/2023, BQL Khu Nam có VB xác định, hiện nay chưa có QĐ thu hồi đối với dự án này.
HĐ số 16 đang có hiệu lực pháp luật, chưa có căn cứ xác định bị đơn vi phạm nghĩa vụ bàn giao nền nhà. HĐ số 16 cũng không đề cập đến thời điểm giao nền nhà.
Theo thỏa thuận tại Điều 4 của HĐ, nguyên đơn yêu cầu hủy HĐ được xác định là hành vi “đơn phương hủy bỏ HĐ”. Nguyên đơn không đưa ra được căn cứ nào để xác định giá đất mà Hội đồng định giá (HĐĐG) đưa ra không phù hợp với giá thị trường nên HĐXX bác yêu cầu định giá lại.
ĐẾN BẢN ÁN CHO “TREO” VÔ THỜI HẠN (?!)
Nguyên đơn nói trong nước mắt: “Có nằm mơ tôi cũng không nghĩ HĐXX TAND H.Bình Chánh lại tuyên bản án vừa “lạ” vừa “kỳ” thế này! Dự án đã “treo” 23 năm, bị đơn tiếp tục xin gia hạn (?!). Với lập luận của HĐXX, nếu bị đơn có “ngâm” thêm 10, hay 20 thậm chí 50 năm nữa không giao nền nhà cũng chẳng sao; còn tôi phải “ngậm bồ hòn” chờ đợi, nếu lên tiếng là “dính đòn” ngay! Gia đình tôi dành dụm suốt mấy chục năm mới có đủ 1,86 tỷ đồng mua lại nền đất từ năm 2008; sau 15 năm nhận lại 155,25 triệu đồng (?!). Không chỉ gia đình tôi phẫn nộ, uất ức, bản án còn “giáng đòn chí mạng” vào các trường hợp tương tự tại dự án này cũng như nhiều dự án “treo” khác tại H.Bình Chánh”.
Người dân vẫn còn ở trên khu đất dự án
Trưng bằng chứng, đại diện nguyên đơn và nhóm luật sư trợ giúp pháp lý cho rằng Bản án số 27 không khách quan, HĐXX lộ rõ dấu hiệu nghiêng hẳn về một bên, xử án kiểu “thương thì trái ấu cũng tròn” (?!).
Thứ nhất, Theo Điều 3 của HĐ số 16, Công ty BM tiến hành xây dựng hạ tầng theo quy hoạch đã được BQL khu Nam phê duyệt; tại VB số 262/CTDA-BQL ngày 02/7/2001 chấp thuận dự án đầu tư, BQL Khu Nam xác định rõ: “Thời gian xây dựng và khai thác kinh doanh 5 năm, người mua nhà ổn định lâu dài”.
Tại VB số 7808/UBND-ĐTMT ngày 10/12/2015, UBND TPHCM “chấp thuận cho Công ty BM tiếp tục thực hiện Dự án KDC 6B. Công ty có trách nhiệm phối hợp với UBND H.Bình Chánh thực hiện bồi thường phần diện tích đất còn lại của dự án và triển khai thực hiện theo tiến độ đã cam kết đến Quý II/2016”.
Ngày 02/6/2023, BQL Khu Nam có VB số 365/BQLKN-KHĐT nêu rõ: Dự án KDC 6B thuộc danh mục 12 dự án “Thanh tra Chính phủ đề nghị thu hồi” (theo báo cáo số 145/BC-TTCP ngày 19/01/2021).
Tại VB số 608/BBT ngày 15/01/2024, Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng H.Bình Chánh xác định: “Hiện nay thời hạn thực hiện dự án theo VB số 7808 ngày 10/12/2015 của UBND TPHCM “đã hết hiệu lực” nên chưa có cơ sở tiếp tục triển khai dự án theo quy định”.
Thứ hai, theo HĐ số 16, ông Tình góp vốn cho Công ty BM để thực hiện các công việc: Đóng tiền sử dụng đất san lấp mặt bằng, đền bù giải tỏa, làm hệ thống đường nội bộ, hệ thống thoát nước, cấp nước, cấp điện đến nền nhà của bên B… Thực tế, từ khi dự án triển khai đến nay đã gần ¼ thế kỷ nhưng bị đơn chỉ mới thanh toán “tiền sử dụng đất” và đền bù được khoảng ½ diện tích dự án. Hiện tại, nhiều hộ dân vẫn đang sinh sống trên khu đất dự án.
Dự án được Thủ tướng Chính phủ giao đất nhưng bị “treo” quá lâu, Thanh tra Chính phủ đã có VB đề nghị thu hồi. Mặt khác, chiếu theo VB số 7808 của UBND TP thì bị đơn đã hết thời gian được gia hạn thực hiện dự án từ quý II/2016.
Với các VB của cơ quan chức năng và thực trạng dự án, ông Tình khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy bỏ HĐ số 16, trả lại tiền và bồi thường chênh lệch giá trị nền đất là có căn cứ.
Thứ ba, liên quan đến việc định giá: Ngày 20/10/2023 nguyên đơn có đơn yêu cầu Tòa án thành lập HĐĐG để xác định giá trị nền đất A33 tại thời điểm hiện tại. Tòa đã ra QĐ thành lập HĐĐG, tiến hành định giá ngày 27/10/2023.
Ngày 27/10/2023, HĐĐG đưa ra giá đất là 18,489 triệu đồng/m2. Tại phiên tòa ngày 09/11/2023, nguyên đơn yêu cầu định giá lại và cung cấp cho tòa hồ sơ công ty thẩm định giá. Tòa không chấp nhận và tiếp tục xét xử. Đến khi nguyên đơn chỉ ra HĐĐG đã “nhầm lẫn”, HĐXX mới chấp nhận cho định giá lại vào ngày 07/12/2023. Lần này, HĐĐG nâng giá đất lên 29,101 triệu đồng/m2. Nguyên đơn xác định nền nhà A33 có giá thị trường từ 50 - 60 triệu đồng/m2, nên yêu cầu định giá lại bởi một công ty có chức năng định giá nhưng bị HĐXX bác.
Ông Tình bày tỏ: “Tôi đã kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Với niềm tin vào nền pháp chế xã hội chủ nghĩa, gia đình tôi mong chờ Tòa án cấp phúc thẩm sẽ xem xét toàn diện vụ án, ra phán quyết công tâm, để cán cân công lý không bị lệch một bên…”.