CĂN CỨ PHÁP LÝ ĐỂ ĐIỀU CHỈNH BẢNG GIÁ ĐẤT
Ngày 19/7 Sở TN&MT TPHCM có Dự thảo tờ trình điều chỉnh BGĐ trên địa bàn TPHCM. Với BGĐ điều chỉnh này, dự kiến áp dụng từ ngày 01/8 với mức tăng từ 5 đến 50 lần giúp giá đất sát thị trường. Sau khi BGĐ điều chỉnh được công bố, nhiều người dân rất quan tâm và lo lắng.
Căn cứ và lý do để Sở TN&MT TPHCM có dự thảo này, nêu rõ: “Ngày 18/01/2024, Quốc hội thông qua Luật Đất đai số 31/2024/ QH15 (sau đây gọi là Luật Đất đai 2024) có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Ngày 29/06/2024, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng, theo đó, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/08/2024.
Tại khoản 1, Điều 257, Luật Đất đai số 31/2024/QH15 quy định: “BGĐ do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh BGĐ theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương”.
Bảng giá đất mới thực hiện từ ngày 01/8/2024 tại TPHCM, điều chỉnh tăng từ 5 đến hơn 50 lần tùy khu vực (ảnh minh họa)
Dự thảo giải thích thêm: “Tuy nhiên, BGĐ theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/01/2020 của UBND TPHCM bị khống chế bởi quy định tại điểm 6 Phụ lục IX của Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 của Chính phủ quy định về khung giá đất (tối đa 162 triệu đồng) nên phải thực hiện điều chỉnh giảm so với thông tin thị trường đã thu thập được, dẫn đến giá đất chưa tiệm cận giá đất thị trường, nên cần thiết phải điều chỉnh cho phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2024. Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2024 quy định BGĐ được áp dụng cho 12 trường hợp (được nêu tại Mục phạm vi điều chỉnh của BGĐ) để thực hiện các thủ tục hành chính nên có tầm quan trọng đối với đời sống xã hội. Do đó, nếu không triển khai BGĐ điều chỉnh để áp dụng trên địa bàn TP thì dẫn đến ách tắc trong giải ngân đầu tư công và thực hiện các thủ tục hành chính cho người dân và các tổ chức”.
Dự thảo còn lý giải: Trong thực tiễn, khi áp dụng bảng giá các loại đất trên địa bàn TP được quy định tại Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/01/2020 đã cơ bản đáp ứng được yêu cầu trong công tác quản lý và tạo nguồn thu cho ngân sách. Tuy nhiên, khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 thì BGĐ hiện hành có những hạn chế sau: Bị khống chế bởi quy định tại điểm 6 Phụ lục IX của Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 của Chính phủ quy định về khung giá đất nên chưa tiệm cận giá đất thị trường; Phạm vi áp dụng hẹp, chỉ sử dụng cho 8 trường hợp để thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai; Chu kỳ xây dựng BGĐ kéo dài (5 năm), khó cập nhật biến động thị trường.
Tờ trình cũng nói rõ về chủ trương, việc xây dựng BGĐ điều chỉnh chỉ áp dụng từ ngày 01/08/2024 đến hết ngày 31/12/2024 (5 tháng). Sau đó sẽ tổng kết, đánh giá tác động về mặt kinh tế, xã hội từ đó tiếp tục điều chỉnh BGĐ để áp dụng từ ngày 01/01/2025 đến ngày 31/12/2025.
Theo dự thảo, BGĐ này được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây: Giá đất tính tiền sử dụng đất (SDĐ) tại nơi tái định cư đối với người được bồi thường về đất ở, người được giao đất ở tái định cư trong trường hợp không đủ điều kiện bồi thường về đất ở là giá đất được xác định theo BGĐ tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư...”; Tính tiền SDĐ khi Nhà nước công nhận quyền SDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân, chuyển mục đích SDĐ của hộ gia đình, cá nhân; Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; Tính thuế SDĐ; Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân; Tính lệ phí trong quản lý, SDĐ; Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, SDĐ; Tính tiền SDĐ, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền SDĐ theo hình thức giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân; Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền SDĐ khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng; Tính tiền SDĐ đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền SDĐ cho hộ gia đình, cá nhân; Tính tiền SDĐ đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.
Với việc áp dụng bảng giá đất mới, Nhà nước sẽ hạn chế được thất thu thuế trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất (ảnh minh họa)
CÁC NHÓM ĐỐI TƯỢNG NÀO BỊ TÁC ĐỘNG?
Việc điều chỉnh BGĐ được thực hiện theo nguyên tắc thị trường, khi áp dụng sẽ tác động đến các nhóm đối tượng như sau: Nhóm các trường hợp được bố trí tái định cư, BGĐ điều chỉnh được công bố bảo đảm tương đồng với giá đất cụ thể và phù hợp với giá thị trường.
Nhóm 11 đối tượng thực hiện thủ tục hành chính thì mức độ tác động cụ thể gồm, 3 nhóm đối tượng không bị tác động và 8 nhóm bị tác động.
Trong đó, 3 nhóm đối tượng không bị tác động gồm: Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân; Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền SDĐ khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng.
8 nhóm đối tượng bị tác động gồm: Nhóm hộ gia đình, cá nhân được công nhận và chuyển mục đích SDĐ sẽ áp dụng BGĐ cho tất cả diện tích, không phân biệt diện tích trong hay ngoài hạn mức. Trong đó, đối với diện tích đất ngoài hạn mức không bị ảnh hưởng (do BGĐ được xây dựng theo nguyên tắc thị trường). Tuy nhiên, đối với diện tích đất trong hạn mức sẽ có xét đến các mốc thời điểm SDĐ để quy định tỷ lệ thu trên cơ sở BGĐ (nội dung này đang được Chính phủ đưa vào dự thảo Nghị định về thu tiền SDĐ, tiền thuê đất).
Tính thuế SDĐ, trước đây mức thuế SDĐ áp dụng mức 0,03% của giá đất tại BGĐ. Đến nay, BGĐ được điều chỉnh tiệm cận giá thị trường, do đó mức thuế SDĐ sẽ tăng lên; Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai; Tính tiền SDĐ đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.
Như vậy BGĐ điều chỉnh sẽ được áp dụng trong 12 trường hợp và tác động đến 12 nhóm đối tượng tương ứng. Trong đó, có nhóm được hưởng lợi nhưng có nhóm bị ảnh hưởng lớn. BGĐ điều chỉnh dự kiến nhìn trên bình diện chung tăng từ 5 lần đến hơn 50 lần tùy khu vực.
Bảng giá đất mới sẽ được điều chỉnh tăng theo sát với giá thị trường (ảnh minh họa)
Các chuyên gia nhận định BGĐ điều chỉnh theo Luật Đất đai 2024 cái được quan trọng nhất là đã thực hiện theo nguyên tắc thị trường, sát giá thị trường, không còn bị khống chế theo khung giá đất do Chính phủ quy định, nên giá đất cao nhất ở TPHCM tại 3 trục Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ tăng lên mức tối đa là 810 triệu đồng/m2 (tăng 5 lần). Trong khi theo bảng giá hiện hành thì 3 trục trên chỉ bị giới hạn ở mức cao nhất chỉ là 162 triệu đồng/m2.
Giá đất ở TP.Thủ Đức theo BGĐ điều chỉnh dự kiến tăng vọt từ 10 lần đến 30 lần. Nhiều tuyến đường khác tại các quận nội thành cũng điều chỉnh tăng hàng chục lần so với bảng giá hiện hành. Nhiều tuyến đường tại các huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi, Cần Giờ giá đất tăng từ hơn 10 lần đến hơn 30 lần; ở huyện Hóc Môn có một số tuyến đường tăng mạnh từ 40 - 50 lần.
NHÓM NÀO CHỊU THIỆT THÒI NHẤT?
Ưu điểm theo cách tính giá đất mới, giá đất được điều chỉnh sát giá thị trường, khi người dân bị thu hồi đất thì sẽ được lợi về bồi thường, hỗ trợ tái định cư, hạn chế tình trạng dân phải khiếu nại, khiếu kiện về giá. Giá đất mới cũng giúp cho các dự án giải phóng mặt bằng được sớm hơn, giải quyết nhiều dự án đang bị khó giải tỏa đền bù, gây ách tắc trong đầu tư, đầu tư công. Đồng thời, người dân khi bỏ tiền chuyển mục đích SDĐ thì giá trị đất cũng tăng lên, nếu chuyển nhượng thì giá cũng cao trên cơ sở bảng giá mới.
Tuy nhiên, vẫn có nhiều nhóm đối tượng bị khó, đặc biệt trong việc tách thửa chia đất đai cho con cháu để xây dựng nhà ở mà đất đai đó họ đã sở hữu từ rất lâu. Nhóm bị thiệt thòi nhất là đất đai của rất nhiều hộ gia đình cá nhân bị vướng quy hoạch treo, có nhiều khu vực bị treo quy hoạch từ 20 - 30 năm trời chưa làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng được. Nay với BGĐ mới, tiền SDĐ, thuế SDĐ đất tăng theo cao sẽ gây khó khăn cho những người dân đã khốn khổ vì chịu đựng quy hoạch treo quá lâu. Do vậy, nếu áp dụng BGĐ mới, nên có phụ lục để giải quyết những trường hợp vừa nêu, tránh thiệt thòi lớn cho người dân.
Cần nhớ rằng Luật Đất đai 2024 cho phép áp dụng BGĐ hiện tại đến 31/12/2025, tức còn hơn 17 tháng nữa thì các cơ quan cần cân nhắc kỹ, tránh những tác động tiêu cực có thể xảy ra. Vậy TPHCM có nên áp dụng BGĐ mới từ 01/8, là điều cần cân nhắc, cần sự đồng thuận của người dân.