Nhà ở xã hội chỉ thấy trên... tivi!
"Chúng tôi chỉ nghe NƠXH trên tivi, báo đài, thực sự không biết dự án ở đâu, mua thế nào, vay vốn ra sao" - một công nhân đã phát biểu như vậy với Chủ tịch UBND TPHCM Phan Văn Mãi trong chương trình gặp gỡ lãnh đạo TP do Liên đoàn lao động TPHCM tổ chức hôm 11/5.
Một công nhân khác phát biểu: Nghe đến NƠXH "rất ham", đặc biệt những lao động xa quê lên TP làm việc, phải ở nhà thuê. Thông tin về NƠXH rất hấp dẫn nhưng tiếp cận rất khó. Công nhân này cho biết cố gắng tìm kiếm nhưng không tiếp cận được nguồn nhà, nguồn vay.
Nhiều ý kiến khác cũng tương tự, cho thấy công nhân có nhu cầu về NƠXH rất cao nhưng tiền lương không thể kham nổi, còn vay thì vẫn mù mờ nguồn vay, lo lắng không biết với thu nhập thấp như công nhân làm sao vay và trả nổi. Thực tế với thu nhập hiện nay của hai vợ chồng đều là công nhân thì chỉ đủ chi tiêu trong gia đình, rất khó để tích lũy. Nếu được xét duyệt mua NƠXH, với khoản vay thêm gần 1 tỷ đồng, ít ai dám vay.
Anh Phạm Quang Thắng, nhân viên Trung tâm nghiên cứu và phát triển nông nghiệp công nghệ cao, nói rằng khoản vay tối đa khi được xét duyệt mua nhà là 900 triệu đồng, số tiền còn lại người lao động phải có sẵn. Trong khi đó, giá mỗi m2 căn hộ NƠXH ở TPHCM khoảng 25 triệu đồng, tương đương 1-1,6 tỷ đồng mỗi căn, xa tầm tay của công nhân. Đó cũng là tình cảnh của nhiều công nhân, viên chức khác ở các đô thị hiện nay.
Điều này được Chủ tịch UBND TPHCM Phan Văn Mãi thấu hiểu khi ông nói rằng, thời gian qua nguồn cung NƠXH ở TP không nhiều. Nguyên nhân là các dự án gặp vướng mắc về thủ tục, quỹ đất, không nhiều chủ đầu tư tham gia do biên lợi nhuận phân khúc này không đủ hấp dẫn.
Một khu nhà ở xã hội tại TP.Phan Rang - Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận
Theo ông Mãi, mục tiêu đến năm 2025, TPHCM sẽ hoàn thành 35.000 căn NƠXH, song đến nay số dự án thực hiện được rất ít. Trước mắt TP sẽ hoàn thành mục tiêu được Thủ tướng giao là 26.500 căn. Các vị trí dự án đã được xác định, sau cuộc gặp này sở ngành liên quan sẽ cung cấp cho công đoàn để thông tin đến công nhân. Ông Mãi cũng thông tin, sẽ cố gắng giải quyết vấn đề nhà ở cho công nhân bằng nhiều cách bao gồm cải thiện nhà trọ và phát triển nhà cho thuê.
Về đề xuất của công nhân muốn TP hỗ trợ vay vốn lãi suất thấp dưới 5% để mua nhà, ông Mãi cho rằng với số lượng lao động lên đến hàng triệu người thì ngân sách TP rất khó đáp ứng hết. Theo ông Mãi, thay vì lấy ngân sách cho vay, TP sẽ hỗ trợ phần lãi suất chênh lệch giữa vay thương mại và theo quy định để nhiều người được thụ hưởng hơn.
Đó là ở TPHCM. Còn tại Hà Nội, trong những tháng đầu năm 2024 có cơn sốt nhà ở chung cư, đẩy mức giá chung cư tại các quận trung tâm TP.Hà Nội liên tục tăng vọt, đến nay có giảm sốt nhưng vẫn còn cao. Nguyên nhân do nguồn cung và thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội đang rất thấp. Năm 2023, tổng nguồn cung chào bán mới tại thị trường Hà Nội chỉ khoảng 10.000 căn, bằng 1/4 so với thời điểm bình thường. Các chuyên gia nhà đất dự báo, giá căn hộ trên thị trường mua đi bán lại tại Hà Nội vẫn sẽ tiếp tăng giá, mức tăng từ 16 - 20% năm 2024.
Tại cuộc họp báo quý I của Bộ Xây dựng diễn ra sáng 26/4, ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (BĐS), Bộ Xây dựng - cho biết, hiện giá chung cư có hiện tượng đẩy giá. Giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đầu năm 2024 tăng khoảng 38% so với năm 2019. Nguyên nhân là do thiếu nguồn cung nhà ở cho người có thu nhập thấp.
Bất cập của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng
một trong các giải pháp để hỗ trợ thị trường BĐS rã băng, cung cấp NƠXH cho người có thu nhập thấp, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng (sau bổ sung 5.000 tỷ đồng của 1 ngân hàng thương mại (NHTM) nữa, thành 125.000 tỷ đồng) tung ra cho thị trường. Mục tiêu là nhằm thúc đẩy hoàn thành ít nhất 1 triệu căn NƠXH. Chính phủ giao Ngân hàng Nhà nước chủ trì triển khai gói tín dụng này và chỉ đạo các NHTM thực hiện.
Ban đầu rất nhiều người hy vọng về gói tín dụng này nhưng thực tế lại lộ ra nhiều bất cập, trong đó lãi suất cho vay khá cao. Theo đó, lãi suất cho người vay mua nhà là 8,2%/năm, ân hạn 5 năm, sau đó thả nổi theo thị trường; với chủ đầu tư là 8,7%/năm, chỉ hưởng ân hạn 3 năm. Vì vậy, dù đã chính thức triển khai thực hiện được hơn 1 năm, nhưng đến thời điểm hiện tại, tỷ lệ giải ngân vốn vay gói tín dụng chưa tới 1%. Điều này cho thấy gói tín dụng này bị "ế" vì lãi suất vay khá cao, trong khi lãi suất vay của các NHTM đang xuống thấp. Nếu so sánh gói tín dụng tương tự của Ngân hàng Chính sách xã hội cho người vay mua NƠXH chỉ có 4,8%/năm, thời gian vay từ 25 - 30 năm (với những điều kiện khắt khe hơn), thì gói tín dụng 120.000 tỷ đồng "ế" là tất nhiên.
Một dự án nhà ở xã hội do Viglacera làm chủ đầu tư. Ảnh: TTXVN
TS Lê Xuân Nghĩa, Ủy viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia, cho rằng: "Gói 125.000 tỷ đồng, chúng ta nên quên nó đi. Đây là gói do các NHTM đề xuất hỗ trợ thị trường BĐS nói chung, trong đó có hỗ trợ xây dựng NƠXH, chứ họ không có trách nhiệm gì cung cấp vốn cho thị trường BĐS". Cũng theo TS Lê Xuân Nghĩa, cần phải thiết kế 1 gói hỗ trợ mới, phải làm cho bài bản. Hiện nay, có những dự án chung cư mới có giá đến 280 triệu đồng/m2, mức giá này người dân không thể mua nổi. Do vậy, nghiêm túc mà nói, Nhà nước phải có chiến lược tài chính về nhà ở".
Cái nhìn của TS Lê Xuân Nghĩa rất chính xác, chúng ta đang cần một chính sách nhà ở tầm quốc gia, để mọi công dân đều có nhà ở. Ông Nghĩa dẫn chứng, ở Singapore lãi suất phải do Chính phủ đề ra. Ai là công dân của nước này được quyền mua nhà ở và vay mua tại ngân hàng; kỳ hạn vay cực kỳ hấp dẫn từ 30 - 36 năm, lãi suất người mua phải trả là 2%/năm, phần lãi chênh còn lại do Chính phủ tài trợ.
Cần có quỹ nhà ở
tại Hội nghị tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển NƠXH được tổ chức ngày 16/3, Thủ tướng Phạm Minh Chính giao cho Bộ Tài chính nghiên cứu thành lập Quỹ NƠXH. Ý tưởng này rất khoa học và là hướng đi đúng cho chính sách NƠXH trong tương lai gần, mà Bộ Tài chính cần có chiến lược để sớm hình thành Quỹ NƠXH nhưng cho đến nay vẫn chưa thấy động tĩnh gì.
Thực tế các quốc gia đều thành lập Quỹ NƠXH và đưa ra những chính sách rõ ràng, quy định cụ thể về mục đích và chức năng của quỹ dành cho NƠXH; nguồn vốn (chủ yếu từ ngân sách). Ngoài ra còn có nhiều loại quỹ, từ các nguồn vốn xã hội hóa khác để hỗ trợ người dân mua nhà ở.
Kinh nghiệm của Singapore về NƠXH rất đáng học tập. Chính phủ Singapore xây dựng hàng loạt căn hộ chất lượng cao cho người dân với giá ưu đãi. Cơ quan Phát triển nhà ở Singapore giữ vai trò chính trong việc phát triển các loại nhà ở, để người thu nhập thấp, trung bình có thể tiếp cận nhà ở qua các chính sách hỗ trợ. Hằng năm, công dân Singapore và các cặp vợ chồng mới hoặc sắp cưới sẽ đăng ký mua nhà với cơ quan này. Người mua nhà ở Singapore có thể lựa chọn vay của ngân hàng, với mức trần lên đến 85% tổng giá trị căn nhà (trước đây là 90%) trong vòng 25 năm từ Cơ quan Phát triển nhà ở, với lãi suất hiện nay là 2,6%/năm.
Tại Nhật Bản, đối với các nguồn vốn cho các dự án hỗ trợ nhà ở được đầu tư xây dựng và mua bởi chính quyền địa phương thì chính quyền địa phương và Chính phủ hỗ trợ 50% chi phí xây dựng, trái phiếu địa phương được chi trả cho tiền đất.
Tại Anh, Hiệp hội nhà ở là tổ chức phi lợi nhuận, xây dựng và quản lý Quỹ NƠXH. Tổ chức này được Chính phủ hỗ trợ vốn thông qua Cục NƠXH, phần còn lại được huy động từ ngân hàng, tư nhân, tiền quyên góp từ Hội từ thiện và tôn giáo, mỗi địa phương đều có một Hiệp hội Nhà ở. Tại Philippines, trợ cấp nhà cho đối tượng thu nhập thấp thông qua khoản vay mua nhà từ hệ thống cung cấp dịch vụ nhà ở của Chính phủ hoặc thông qua quỹ bảo hiểm.
Tại Hàn Quốc, nguồn vốn cho NƠXH từ Quỹ nhà ở và đô thị quốc gia. Khoảng 70% vốn của Quỹ này được huy động từ trái phiếu nhà ở quốc gia do nhà nước phát hành; tiền lãi từ các công ty xổ số quốc gia. Khoảng 30% vốn còn lại được huy động từ tiền gửi tiết kiệm của người dân và các nguồn khác. Người dân muốn vay tiền từ Quỹ này để mua nhà thì bắt buộc phải tham gia gửi tiết kiệm. Phân loại các đối tượng cần mua, thuê nhà, để mọi người dân đều có cơ hội sở hữu nhà dưới sự hỗ trợ của nhà nước. NƠXH ở Hàn Quốc chủ yếu do Tổng Công ty nhà ở và đất đai thực hiện. Đơn vị này xây dựng trung bình khoảng 100.000 căn hộ/năm, đủ đáp ứng nhu của xã hội.
Đây là mô hình hiệu quả mà cơ quan chức năng nước ta cần nghiên cứu để xây dựng chính sách, phương thức xây dựng NƠXH ở nước ta trong bối cảnh người dân đang có nhu cầu rất cao.
Việc có một chính sách nhà nước về NƠXH và một Quỹ nhà ở không chỉ đáp ứng về nhu cầu an sinh cho người dân, mà còn giúp cho thị trường BĐS trở lại giá trị thực, làm cho thị trường ấm lên...