Minh bạch dữ liệu bất động sản để ngăn chặn rủi ro, lừa đảo

Gỡ “nút thắt” dữ liệu còn phân mảnh

Chiều 9/10, Tạp chí Một Thế Giới tổ chức tọa đàm “Bất động sản số Việt Nam - Công nghệ kiến tạo tương lai minh bạch”, với sự tham gia của nhiều chuyên gia, nhà khoa học và doanh nghiệp công nghệ. Các ý kiến tại tọa đàm đều thống nhất cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước yêu cầu cấp thiết phải chuyển đổi số toàn diện.

Tọa đàm “Bất động sản số Việt Nam - Công nghệ kiến tạo tương lai minh bạch”

Tuy nhiên, một trong những rào cản lớn hiện nay là thông tin về đất đai, quy hoạch, xây dựng, pháp lý và giao dịch bất động sản vẫn được quản lý tại nhiều cơ quan, đơn vị khác nhau, thiếu sự kết nối và đồng bộ. Thực trạng này không chỉ gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước mà còn khiến người dân, doanh nghiệp gặp nhiều trở ngại trong việc tiếp cận, kiểm chứng thông tin trước khi thực hiện giao dịch.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), nhấn mạnh chuyển đổi số là xu hướng tất yếu, đồng thời là yêu cầu quan trọng để xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, chuyên nghiệp và phát triển bền vững. Theo đó, việc xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản phải bảo đảm tiêu chí “đúng, đủ, sạch, sống”, được cập nhật thường xuyên và có khả năng liên thông với các cơ sở dữ liệu quốc gia cũng như dữ liệu chuyên ngành.

“Nếu các hệ thống thông tin tiếp tục vận hành riêng lẻ, thiếu cơ chế chia sẻ, nguồn lực đầu tư cho chuyển đổi số sẽ bị lãng phí, trong khi những bất cập của thị trường khó được giải quyết triệt để”, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA)

Đặc biệt, Chủ tịch HoREA đề xuất nghiên cứu bổ sung quy định về mã số định danh đối với người hành nghề môi giới bất động sản trong quá trình sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Việc định danh người môi giới được kỳ vọng sẽ góp phần nâng cao trách nhiệm nghề nghiệp, tạo điều kiện nhận diện, kiểm tra thông tin người hành nghề, qua đó hạn chế tình trạng giả danh môi giới, cung cấp thông tin sai lệch hoặc lợi dụng hoạt động giao dịch bất động sản để lừa đảo.

Ở góc độ doanh nghiệp công nghệ, ông Đồng Quin, nhà sáng lập kiêm Tổng Giám đốc Công ty TNHH Công nghệ Bất động sản Revoland, nhận định thị trường bất động sản Việt Nam hiện không hẳn thiếu dữ liệu, mà vấn đề nằm ở chỗ dữ liệu còn phân mảnh, chưa được chuẩn hóa và liên thông hiệu quả. Theo đó, thông tin về quy hoạch, đất đai, nhà ở, xây dựng và nghĩa vụ tài chính đang được quản lý tại nhiều đầu mối. Trong khi đó, để đánh giá chính xác một bất động sản, người mua cần biết không chỉ diện tích, vị trí, giá bán mà còn phải nắm được tình trạng pháp lý, quy hoạch, lịch sử giao dịch và các nghĩa vụ tài chính liên quan.

Việc thiếu một hệ thống dữ liệu thống nhất khiến người dân khó kiểm chứng thông tin, đặc biệt khi giao dịch thông qua các nền tảng trực tuyến hoặc những cá nhân môi giới không rõ năng lực, tư cách hành nghề. Đây cũng là một trong những yếu tố có thể bị các đối tượng xấu lợi dụng để đưa thông tin sai lệch, tạo dựng lòng tin nhằm thực hiện hành vi gian lận, lừa đảo.

Ông Đồng Quin, nhà sáng lập kiêm Tổng Giám đốc Công ty TNHH Công nghệ Bất động sản Revoland

Từ thực tế đó, ông Đồng Quin cho rằng cần chuyển từ hình thức đăng tải thông tin rao bán đơn thuần sang xây dựng hồ sơ số toàn diện cho từng bất động sản. Hồ sơ này cần tích hợp đầy đủ các thông tin về vị trí, đặc điểm tài sản, tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính và lịch sử giao dịch. Khi thông tin được chuẩn hóa, cập nhật và có thể kiểm chứng, người mua sẽ có thêm cơ sở đánh giá tài sản trước khi quyết định giao dịch; doanh nghiệp có điều kiện định giá chính xác hơn, còn cơ quan quản lý nhà nước có thể nâng cao hiệu quả giám sát thị trường.

Dựng “lá chắn số” bảo vệ người mua nhà

Một trong những nội dung nhận được nhiều sự quan tâm tại tọa đàm là yêu cầu xây dựng hạ tầng dữ liệu không gian quốc gia, làm nền tảng cho quá trình chuyển đổi số trong lĩnh vực đất đai và bất động sản. PGS.TS Lê Trung Chơn - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển bền vững thuộc Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường TPHCM cho rằng dữ liệu đất đai về bản chất là dữ liệu địa không gian, bởi mỗi thửa đất đều gắn với tọa độ, ranh giới và vị trí cụ thể.

Do đó, việc chuyển đổi số không thể chỉ dừng lại ở thao tác quét giấy tờ, lưu trữ hồ sơ dưới dạng điện tử hoặc cấp mã định danh cho từng thửa đất. Điều quan trọng hơn là phải xây dựng hệ thống dữ liệu chính xác, thể hiện đầy đủ vị trí, hình thể, ranh giới, quan hệ tiếp giáp và các thuộc tính pháp lý của bất động sản trên nền tảng hệ thống thông tin địa lý (GIS).

PGS.TS. Lê Trung Chơn - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển bền vững, Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường TPHCM

Theo PGS.TS. Lê Trung Chơn, Việt Nam đã luật hóa khái niệm hạ tầng dữ liệu không gian quốc gia từ năm 2018. Tuy nhiên, việc triển khai cần được quan tâm đúng mức, nhất là trong chuẩn hóa dữ liệu, phân định trách nhiệm cập nhật và bảo đảm chất lượng thông tin. Khi được xây dựng đồng bộ, hệ thống này không chỉ phục vụ công tác quản lý đất đai mà còn hỗ trợ các cơ quan chức năng trong quy hoạch đô thị, quản lý xây dựng, xác định hiện trạng sử dụng đất, đánh giá nguy cơ ngập lụt, sụt lún và thực hiện các chính sách liên quan đến thuế.

Đáng chú ý, việc tích hợp dữ liệu địa chính với thông tin về giấy phép xây dựng, hình ảnh hiện trạng và các dữ liệu không gian khác còn tạo điều kiện ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI) trong giám sát hoạt động xây dựng. PGS.TS. Lê Trung Chơn dẫn ví dụ về ứng dụng dữ liệu không gian trong giám sát xây dựng sai phép tại quận 12 trước đây, qua đó cho thấy vai trò quan trọng của dữ liệu nền đối với công tác quản lý đô thị. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý AI chỉ có thể phát huy hiệu quả khi được cung cấp dữ liệu chính xác, chuẩn hóa và đáng tin cậy.

Bên cạnh yêu cầu kỹ thuật, vị chuyên gia đặc biệt nhấn mạnh vấn đề chủ quyền dữ liệu quốc gia. Theo ông, Việt Nam cần chủ động phát triển và quản lý nền tảng dữ liệu không gian của riêng mình, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào các nền tảng nước ngoài. Đây không chỉ là vấn đề về năng lực công nghệ mà còn liên quan trực tiếp đến quyền kiểm soát dữ liệu, an ninh thông tin và chủ quyền quốc gia, nhất là đối với những dữ liệu bản đồ có liên quan đến lãnh thổ, biển đảo.

GS.TS Võ Xuân Vinh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh doanh, Đại học Kinh tế TPHCM

Ở góc nhìn kinh tế và quản trị, GS.TS Võ Xuân Vinh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh doanh thuộc Đại học Kinh tế TPHCM cho rằng chuyển đổi số có thể tạo ra những thay đổi căn bản trong cách thức vận hành của thị trường bất động sản. Các công nghệ như AI, mô hình thông tin công trình (BIM), nền tảng giao dịch số và công nghệ tài chính có thể giúp doanh nghiệp công khai thông tin dự án, theo dõi tiến độ xây dựng, nâng cao hiệu quả quản trị và phát triển những mô hình kinh doanh mới.

Tuy nhiên, sự xuất hiện của các phương thức huy động vốn mới, trong đó có mô hình token hóa bất động sản, cũng đặt ra những yêu cầu chặt chẽ về hành lang pháp lý, công bố thông tin và giám sát giao dịch. Nếu thiếu cơ chế quản lý phù hợp, những mô hình mới có thể phát sinh rủi ro đối với nhà đầu tư. Do đó, việc ứng dụng công nghệ phải đi đôi với bảo đảm tính minh bạch, xác định rõ quyền lợi của các bên và nâng cao năng lực kiểm soát của cơ quan quản lý.

Ban tổ chức tặng hoa cho các khách mời tham gia buổi tọa đàm

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu lưu ý khi các giao dịch bất động sản ngày càng được thực hiện trên môi trường số, vấn đề an ninh mạng, bảo vệ dữ liệu cá nhân và thông tin tài sản cần được đặc biệt coi trọng. Cùng với việc số hóa hồ sơ, phát triển giấy chứng nhận điện tử và kết nối cơ sở dữ liệu, cần xây dựng các phương án bảo mật, sao lưu, khôi phục dữ liệu và duy trì hoạt động của hệ thống khi xảy ra sự cố. Doanh nghiệp cũng phải chủ động nâng cao năng lực công nghệ, đào tạo nhân lực và thích ứng với những thay đổi nhanh chóng của AI.

Ông Đồng Quin cũng cảnh báo quá trình đưa hoạt động bất động sản lên môi trường số cũng làm gia tăng những rủi ro về an toàn thông tin, lừa đảo trực tuyến và nội dung sai lệch trên mạng. Vì vậy, chuyển đổi số cần đi đôi với bảo đảm an ninh mạng, xác thực thông tin và nâng cao độ tin cậy của dữ liệu. Đây sẽ là cơ sở quan trọng để các bên tham gia thị trường giảm thiểu rủi ro, nâng cao chất lượng giao dịch và thúc đẩy quá trình chuyển đổi số ngành bất động sản.