Chiến lược chuyển đổi mô hình phát triển bất động sản Việt Nam (bài cuối)

Trình tự chuyển đổi

tầng đầu tiên là minh bạch hóa. Trong khoảng thời gian đầu, ưu tiên phải là làm rõ hiện trạng đất đai, dự án, pháp lý, giao dịch, giá, tín dụng, tài sản tồn đọng và năng lực doanh nghiệp. Chưa thể chuyển đổi một hệ thống mà Nhà nước không nhìn thấy đầy đủ hệ thống đó. Vì vậy, dữ liệu là điều kiện đầu tiên.

Tầng thứ hai là phân loại và tái cấu trúc. Sau khi có dữ liệu, toàn bộ thị trường phải được phân thành các nhóm: tài sản tốt đang vận hành; dự án tốt nhưng vướng pháp lý; dự án có khả năng tái cấu trúc; tài sản sử dụng kém hiệu quả; tài sản đầu cơ; dự án không còn phù hợp quy hoạch; tài sản cần chuyển đổi công năng; và những trường hợp phải xử lý dứt điểm. Mỗi nhóm phải có một cơ chế khác nhau. Không thể dùng một chính sách cho toàn bộ thị trường.

Tầng thứ ba là tái phân bổ nguồn lực. Khi đã phân loại, đất đai, vốn, quy hoạch và quyền phát triển phải được đưa về những nơi có khả năng tạo giá trị cao hơn. Đây là giai đoạn thị trường bắt đầu chuyển từ logic cũ sang logic mới. Đất không sử dụng phải được đưa ra thị trường hoặc tái phân bổ. Vốn phải rời khỏi tài sản kém hiệu quả để đi vào tài sản tạo dòng tiền. Quy hoạch phải được điều chỉnh theo cấu trúc phát triển mới. Các dự án không còn phù hợp phải chuyển đổi.

Chất lượng tài sản sẽ quyết định dòng tiền cho bất động sản

Tầng thứ tư là thiết lập cơ chế vận hành mới. Khi đó, hệ thống pháp luật, thuế, tài chính, dữ liệu, lựa chọn nhà đầu tư, quy hoạch và đo lường giá trị phải cùng vận hành theo một logic mới. Đây là lúc mô hình mới trở thành trạng thái bình thường của thị trường.

Một cuộc chuyển đổi như vậy cũng cần có cơ chế thử nghiệm. Không nên áp dụng ngay trên toàn quốc tất cả những cơ chế mới chưa được kiểm chứng. Có thể lựa chọn một số vùng đô thị lớn, một số khu vực tái thiết, một số hành lang hạ tầng, một số khu đô thị mới và một số mô hình nhà ở để thực hiện thí điểm. Mỗi thí điểm phải được coi như một phòng thí nghiệm chính sách, có dữ liệu đầu vào, mục tiêu, chỉ số đo lường, thời hạn, cơ chế giám sát và đánh giá độc lập. Khi mô hình chứng minh được hiệu quả mới nhân rộng.

Vấn đề tiếp theo là đo lường. Đây là nơi cuộc chuyển đổi phải khác hẳn cách quản lý cũ. Nếu vẫn dùng GDP, giá đất, số dự án, số căn hộ và tổng vốn đầu tư làm thước đo chính thì thị trường sẽ tiếp tục chạy theo mô hình cũ. Cần xây dựng một Bộ chỉ số phát triển bất động sản mới. Bộ chỉ số này phải đo ít nhất bốn lớp giá trị: giá trị kinh tế, giá trị không gian, giá trị xã hội và giá trị môi trường.

Ở cấp kinh tế, phải đo giá trị gia tăng, việc làm, năng suất, đóng góp ngân sách, dòng tiền và mức độ sử dụng vốn. Ở cấp không gian, phải đo khả năng tiếp cận giao thông, mức độ sử dụng đất, mật độ hoạt động kinh tế, mức độ hỗn hợp chức năng và hiệu quả hạ tầng. Ở cấp xã hội, phải đo khả năng tiếp cận nhà ở, giáo dục, y tế, không gian công cộng, mức độ hài lòng và sự ổn định của cộng đồng. Ở cấp môi trường, phải đo năng lượng, nước, phát thải, cây xanh, khả năng chống chịu khí hậu và hiệu quả sử dụng tài nguyên.

Từ đó, có thể hình thành một Chỉ số Giá trị Phát triển Bất động sản, thay cho việc chỉ nhìn vào giá trị tài sản. Một dự án có thể có giá bán cao nhưng chỉ số phát triển thấp. Ngược lại, một dự án có lợi nhuận vừa phải nhưng tạo nhiều việc làm, nhà ở, dịch vụ và giá trị cộng đồng có thể được đánh giá cao hơn. Đây là cách đưa tinh thần Nghị quyết 19 từ một quan điểm chính trị thành một cơ chế quản trị có thể đo lường.

Cơ chế của từng chủ thể

để cuộc chuyển đổi thành công, cũng phải xác định rõ nhóm tác động. Nhà nước là chủ thể kiến tạo thể chế và phân bổ nguồn lực công. Doanh nghiệp là chủ thể đầu tư và tạo lập không gian. Ngân hàng và thị trường vốn là chủ thể phân bổ vốn. Người dân là chủ thể sử dụng và đồng thời là trung tâm của giá trị xã hội. Các trường đại học, viện nghiên cứu và tổ chức tư vấn là nơi cung cấp tri thức, dữ liệu và đánh giá độc lập. Chính quyền địa phương là nơi biến chính sách thành không gian cụ thể. Không thể để một cơ quan nhà nước thực hiện toàn bộ cuộc chuyển đổi.

Điều quan trọng hơn là phải thay đổi cơ chế khuyến khích của từng chủ thể. Chính quyền không thể chỉ được đánh giá bằng số dự án được phê duyệt mà phải được đánh giá bằng hiệu quả sử dụng đất, chất lượng hạ tầng, nhà ở và năng suất không gian. Doanh nghiệp không thể chỉ được đánh giá bằng doanh thu và lợi nhuận mà phải có tiêu chí về chất lượng dự án và trách nhiệm vòng đời. Ngân hàng không chỉ đánh giá tài sản thế chấp mà phải đánh giá khả năng tạo dòng tiền. Người dân phải được cung cấp thông tin đủ để trở thành một chủ thể có năng lực lựa chọn. Khi cơ chế thưởng - phạt thay đổi, hành vi thị trường mới thay đổi bền vững.

Ở cấp độ pháp luật, toàn bộ quá trình này phải được chuyển hóa thành một kiến trúc pháp luật đồng bộ, trong đó Luật Đất đai là nền tảng nhưng không đứng một mình. Luật Quy hoạch phải tổ chức không gian; Luật Đầu tư xác định cơ chế lựa chọn nhà phát triển; Luật Đấu thầu xác định phương thức lựa chọn nhà đầu tư; Luật Nhà ở tổ chức hệ thống nhà ở; Luật Kinh doanh bất động sản tổ chức thị trường; Luật Xây dựng quản lý chất lượng và vòng đời công trình; pháp luật thuế điều chỉnh hành vi; pháp luật ngân sách và đầu tư công tạo cơ chế tái đầu tư giá trị; pháp luật tín dụng và thị trường vốn tạo nguồn vốn dài hạn; pháp luật dữ liệu tạo hạ tầng thông tin. Nghị quyết 21 đã xác định rõ yêu cầu sửa Luật Đất đai cùng các luật có liên quan theo hướng đồng bộ, minh bạch và khơi thông nguồn lực đất đai.

Những định hướng của Nghị quyết 21 có ý nghĩa quan trọng đối với việc xử lý bất cập mang tính cơ cấu của thị trường bất động sản

Nhưng điều quan trọng nhất là phải tránh một sai lầm: đừng biến cuộc chuyển đổi này thành một cuộc chuyển đổi thủ tục hành chính. Mục tiêu không phải là làm cho doanh nghiệp được cấp phép nhanh hơn để tiếp tục phát triển theo mô hình cũ. Mục tiêu là làm cho những loại hình bất động sản tạo giá trị cao hơn được phát triển nhanh hơn, còn những mô hình sử dụng đất kém hiệu quả, đầu cơ và tích trữ tài sản phải dần trở nên kém hấp dẫn.

Nói cách khác, cải cách phải tạo ra một cơ chế chọn lọc tự nhiên mới cho thị trường. Dự án tốt phải được hưởng lợi. Doanh nghiệp tốt phải được hưởng lợi. Đất được sử dụng hiệu quả phải được hưởng lợi. Nhà ở đáp ứng nhu cầu thật phải được hưởng lợi. Hạ tầng tạo ra năng suất phải được ưu tiên. Ngược lại, đất bỏ hoang, dự án chậm triển khai, đầu cơ, găm giữ và tài sản không tạo ra giá trị phải chịu chi phí ngày càng lớn.

Đây chính là cách chuyển đổi thị trường mà không cần "ra lệnh" cho thị trường. Nếu thực hiện đúng, sau một chu kỳ chuyển đổi, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ không còn được vận hành chủ yếu bởi câu hỏi "đất ở đâu đang tăng giá”, mà bởi câu hỏi "ở đâu đang hình thành năng lực phát triển mới". Nhà đầu tư sẽ tìm kiếm những nơi có năng suất cao. Ngân hàng sẽ tìm kiếm những dòng tiền tốt. Chính quyền sẽ tìm kiếm những dự án tạo ra giá trị xã hội lớn. Người dân sẽ tìm kiếm những nơi có chất lượng sống tốt. Và giá bất động sản sẽ dần phản ánh những năng lực ấy.

Đó là lúc giá trị tài sản bắt đầu trở thành kết quả của giá trị phát triển. Có thể nhìn toàn bộ chiến lược này như một quá trình chuyển đổi gồm năm bước liên tục: nhìn thấy - phân loại - tái cấu trúc - tái phân bổ - vận hành theo giá trị mới. Nhìn thấy là xây dựng dữ liệu và bản đồ hiện trạng. Phân loại là xác định cái gì tốt, cái gì xấu, cái gì có thể cứu, cái gì cần chuyển đổi. Tái cấu trúc là xử lý pháp lý, tài chính, quy hoạch và doanh nghiệp. Tái phân bổ là đưa đất, vốn và quyền phát triển về nơi có năng lực tạo giá trị cao hơn. Vận hành theo giá trị mới là thiết lập pháp luật, thuế, tài chính, dữ liệu và hệ thống đo lường mới.

Đây không phải là chương trình xử lý khủng hoảng bất động sản, mà phải là chương trình tái thiết ngành bất động sản Việt Nam. Và nếu đặt nó trong tầm nhìn đến năm 2045, mục tiêu cuối cùng không phải là làm cho bất động sản Việt Nam lớn hơn, mà là làm cho bất động sản Việt Nam có năng suất cao hơn, tạo ra nhiều giá trị hơn và phục vụ con người tốt hơn.

Đất đai phải trở thành nguồn lực chiến lược. Không gian phải trở thành nền tảng năng suất. Hạ tầng phải trở thành công cụ tạo giá trị. Bất động sản phải trở thành hạ tầng vật chất của nền kinh tế. Tài chính phải trở thành công cụ phân bổ vốn cho phát triển. Dữ liệu phải trở thành hạ tầng của thị trường. Nhà nước phải chuyển từ tư duy kiểm soát từng dự án sang năng lực kiến tạo toàn bộ hệ sinh thái phát triển.

Chiến lược chuyển đổi mô hình phát triển bất động sản Việt Nam (Bài 3)

(CATP) Thị trường bất động sản sẽ được nhìn nhận như một hệ thống tài sản đang vận hành, chứ không chỉ là danh mục các dự án. Một dự án đang triển khai nhưng vướng pháp lý phải được nhận diện khác với dự án đã hoàn thành nhưng không có người ở. Một khu đất bỏ hoang phải được xử lý khác với một khu công nghiệp đang hoạt động. Một chung cư có tỷ lệ lấp đầy thấp phải được nhìn khác với một khu vực thiếu nghiêm trọng về nhà ở.