Từ mở rộng đô thị sang nâng cấp năng lực đô thị
Một khu đô thị giúp người dân giảm một giờ đi lại mỗi ngày có giá trị kinh tế khác hẳn một khu đô thị khiến người dân phải di chuyển hàng chục ki-lô-mét để làm việc. Một khu công nghiệp có kết nối logistics tốt, nhà ở công nhân, dịch vụ và hạ tầng xã hội đầy đủ sẽ tạo ra năng suất khác với một khu công nghiệp chỉ có nhà xưởng. Một trung tâm đô thị có trường đại học, bệnh viện, văn hóa, thương mại và giao thông công cộng có khả năng tạo ra nhiều tương tác kinh tế hơn một khu vực chỉ tập trung các tòa nhà văn phòng.
Bởi vậy, trong mô hình mới, không gian trở thành yếu tố của năng suất quốc gia. Đây là nhận thức rất quan trọng. Nếu trước đây chúng ta nói nhiều đến năng suất lao động, năng suất vốn và năng suất công nghệ, thì trong giai đoạn mới cần nhìn thêm đến năng suất của không gian. Một mét vuông đất có thể tạo ra rất ít hoặc rất nhiều giá trị tùy thuộc vào cách quy hoạch, hạ tầng, chức năng, thiết kế và vận hành. Một khu đất được sử dụng đúng chức năng có thể tạo ra hàng nghìn việc làm và một hệ sinh thái doanh nghiệp; nếu sử dụng sai, nó có thể trở thành vùng đất bỏ hoang hoặc khu dân cư đơn chức năng. Vì vậy, cải cách bất động sản thực chất là một phần của cải cách năng suất quốc gia.
TPHCM nhìn từ trên cao
Mô hình mới cũng phù hợp với sự thay đổi của xã hội Việt Nam. Người dân ngày nay không còn chỉ tìm kiếm một căn nhà. Họ tìm kiếm một môi trường sống. Một gia đình cần trường học, y tế, công viên, thương mại, giao thông, văn hóa và cộng đồng bên cạnh nơi ở. Người trẻ cần không gian làm việc, học tập, sáng tạo và kết nối. Người cao tuổi cần hệ sinh thái chăm sóc sức khỏe, vận động, giao tiếp và dịch vụ. Doanh nghiệp cần nhân lực, hạ tầng, logistics, nhà ở và chất lượng sống để thu hút người tài. Điều này khiến bất động sản ngày càng chuyển từ sản phẩm hữu hình sang một hệ thống dịch vụ và trải nghiệm sống. Căn hộ chỉ là phần vật chất. Giá trị lớn hơn nằm ở những gì diễn ra xung quanh căn hộ đó.
Trong bối cảnh dân số già hóa, biến đổi khí hậu, áp lực môi trường, đô thị hóa và sự gia tăng của tầng lớp trung lưu, yêu cầu này càng trở nên rõ ràng. Việt Nam không chỉ cần thêm đô thị, mà cần những đô thị sống tốt hơn, khỏe mạnh hơn, có khả năng thích ứng hơn và tạo ra năng suất cao hơn.
Vì vậy, thị trường tương lai sẽ không chỉ là thị trường xây dựng các khu đô thị mới trên đất chưa phát triển. Nó sẽ trở thành thị trường tái thiết, cải tạo, nâng cấp và tái sử dụng đô thị hiện hữu. Những khu công nghiệp cũ, khu dân cư cũ, trung tâm thương mại cũ, nhà ga cũ, kho bãi cũ, hành lang ven sông và những vùng đất bị sử dụng kém hiệu quả sẽ trở thành nguồn lực phát triển mới. Đây là sự chuyển đổi từ mở rộng đô thị sang nâng cấp năng lực đô thị.
Một thay đổi khác rất quan trọng là quan hệ giữa bất động sản và hạ tầng. Trong mô hình cũ, hạ tầng thường được xem như điều kiện để làm tăng giá trị đất. Nhà nước đầu tư đường, cầu, metro, sân bay, trường học, công viên; sau đó giá đất xung quanh tăng lên và phần lớn giá trị gia tăng có thể được tư nhân hóa dưới dạng giá tài sản. Mô hình mới phải đảo ngược cách tiếp cận này. Hạ tầng phải được xem là công cụ tạo lập giá trị không gian, nhưng một phần giá trị gia tăng từ chính sự đầu tư công đó phải được điều tiết trở lại để tái đầu tư cho hạ tầng và dịch vụ công.
Nghị quyết 21 đặt ra yêu cầu nghiên cứu cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất do quy hoạch, đầu tư hạ tầng, chuyển mục đích sử dụng đất và mở rộng không gian đô thị tạo ra để phục vụ hiện đại hóa hạ tầng, chỉnh trang đô thị, nhà ở cho thuê và an sinh xã hội. Đây là một trong những nền tảng quan trọng để hình thành mô hình tài chính bất động sản mới.
Khi đó, bất động sản không còn là nơi chỉ nhận giá trị từ phát triển mà trở thành bộ phận tham gia tài trợ cho phát triển. Nhà nước đầu tư hạ tầng, hạ tầng tạo ra giá trị, giá trị gia tăng được chia sẻ, một phần được tái đầu tư, hạ tầng tiếp tục được nâng cấp và năng lực kinh tế của khu vực tiếp tục tăng lên. Một vòng tuần hoàn phát triển mới được hình thành. Đây là khác biệt căn bản giữa một thị trường bất động sản dựa trên khai thác địa tô và một nền kinh tế bất động sản dựa trên tạo lập giá trị.
Lợi nhuận đến từ năng lực
Khái niệm "địa tô” cũng cần được nhìn lại. Trong mô hình cũ, lợi nhuận bất động sản có thể đến rất lớn từ việc sở hữu đất ở vị trí tốt và hưởng lợi từ sự tăng giá của khu vực. Trong mô hình mới, lợi nhuận phải ngày càng đến từ năng lực làm cho không gian hoạt động hiệu quả hơn.
Một khu đất gần sân bay tạo ra giá trị vì nó làm tăng năng lực logistics và thương mại. Một khu đất gần tuyến metro tạo ra giá trị vì nó tăng khả năng tiếp cận việc làm và giảm chi phí di chuyển. Một khu đất gần trường đại học tạo ra giá trị vì nó tạo ra hệ sinh thái tri thức. Một khu đất ven sông tạo ra giá trị vì nó tạo ra du lịch, dịch vụ, văn hóa và không gian công cộng. Một khu đất trong đô thị cũ tạo ra giá trị vì nó được tái thiết thành một trung tâm kinh tế mới. Đó là sự chuyển đổi từ lợi nhuận của quyền sở hữu sang lợi nhuận của năng lực phát triển.
Mô hình mới vì thế cũng sẽ làm thay đổi chính bản chất của doanh nghiệp bất động sản. Nhà phát triển tương lai không thể chỉ giỏi về đất đai, pháp lý, xây dựng và bán hàng. Họ phải hiểu kinh tế đô thị, tài chính dài hạn, dữ liệu, môi trường, vận hành, hành vi con người và quản trị cộng đồng.
Họ phải có khả năng biến một khu đất thành hệ sinh thái hoạt động lâu dài. Doanh nghiệp bất động sản sẽ dần trở thành doanh nghiệp phát triển không gian, thậm chí là doanh nghiệp phát triển hệ sinh thái. Đây là một sự thay đổi rất quan trọng bởi nó buộc ngành bất động sản chuyển từ tư duy ngắn hạn của chu kỳ dự án sang tư duy dài hạn của vòng đời tài sản và vòng đời đô thị.
Điều này cũng dẫn đến cách nhìn mới về thị trường vốn. Trong mô hình cũ, vốn bất động sản có thể bị hấp dẫn bởi kỳ vọng tăng giá đất và khả năng bán tài sản trong tương lai. Trong mô hình mới, dòng vốn phải được phân bổ nhiều hơn vào những dự án có khả năng tạo ra dòng tiền và giá trị thực trong dài hạn.
Một khu nhà ở cho thuê, một bệnh viện, một trung tâm logistics, một khu công nghiệp, một công trình giáo dục, một khu đô thị hỗn hợp hay một hạ tầng dịch vụ có dòng tiền ổn định phải có khả năng tiếp cận các nguồn vốn dài hạn phù hợp. Ngược lại, những hoạt động chủ yếu dựa trên đầu cơ và kỳ vọng tăng giá phải đối mặt với chi phí vốn và rủi ro cao hơn. Khi đó, thị trường tài chính sẽ trở thành một công cụ sàng lọc chất lượng của bất động sản.
Dữ liệu cũng sẽ làm thay đổi thị trường. Khi dữ liệu đất đai, quy hoạch, dân cư, giao thông, giá giao dịch, thuế, thế chấp, pháp lý và hạ tầng được liên thông, thị trường bất động sản sẽ dần chuyển từ thị trường của thông tin bất đối xứng sang thị trường của minh bạch dữ liệu.
Một trong những giá trị lớn nhất của mô hình mới là giúp Việt Nam giảm sự phụ thuộc vào tăng giá tài sản để tạo ra cảm giác giàu có. Một nền kinh tế khỏe mạnh không thể chỉ dựa vào việc tài sản tăng giá. Giá trị tài sản phải ngày càng phản ánh khả năng tạo ra dòng tiền, dịch vụ, sản xuất, việc làm, sức khỏe, tri thức và chất lượng sống. Khi bất động sản gắn chặt hơn với những hoạt động đó, thị trường sẽ trở nên thực chất hơn. Giá bất động sản vẫn có thể tăng, nhưng sự tăng giá sẽ ngày càng có cơ sở từ năng lực tạo giá trị thay vì chỉ từ kỳ vọng.
Mô hình mới còn đem lại giá trị quan trọng hơn đối với Nhà nước: giải phóng nguồn lực đất đai. Một khu đất bỏ hoang không chỉ là tài sản chưa được sử dụng. Đó là nguồn lực của quốc gia đang bị khóa. Một khu đô thị xây dựng nhưng thiếu việc làm và dịch vụ cũng là một dạng sử dụng nguồn lực chưa hiệu quả. Khi quy hoạch, thuế, tài chính đất đai và cơ chế lựa chọn nhà đầu tư được thiết kế theo hướng khuyến khích sử dụng đất hiệu quả, một lượng lớn nguồn lực đang bị đóng băng có thể quay trở lại nền kinh tế. Đây chính là ý nghĩa sâu sắc của việc đưa đất đai trở thành nguồn lực chiến lược mà Nghị quyết 21 đặt ra.
Nhưng có lẽ giá trị lớn nhất của mô hình mới nằm ở việc thay đổi quan hệ giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Trong mô hình cũ, Nhà nước quản lý đất và cấp phép, doanh nghiệp phát triển dự án, còn người dân mua sản phẩm. Trong mô hình mới, cả ba chủ thể cùng tham gia vào quá trình tạo lập giá trị không gian. Nhà nước kiến tạo quy hoạch, hạ tầng, dữ liệu và thể chế. Doanh nghiệp đầu tư, thiết kế, xây dựng và vận hành. Người dân sử dụng không gian, hình thành cộng đồng, tạo ra hoạt động kinh tế - xã hội và cuối cùng chính họ là người quyết định chất lượng sống của khu vực.
Một đô thị tốt không phải chỉ vì kiến trúc đẹp mà vì con người sống trong đó khỏe mạnh, an toàn, hiệu quả, sáng tạo và có khả năng tạo ra giá trị. Điều đó khiến con người trở thành trung tâm của kinh tế bất động sản.
(Còn tiếp)
(CATP) Nghị quyết 19-NQ/TW ngày 28/7/2026 về đổi mới mô hình phát triển Việt Nam, nếu được nhìn từ góc độ bất động sản, cần được hiểu không phải là một yêu cầu điều chỉnh chính sách đối với một ngành kinh tế riêng lẻ, mà là yêu cầu tái cấu trúc cách Việt Nam sử dụng đất đai, tổ chức không gian, huy động vốn, phát triển đô thị và tạo lập giá trị trong nền kinh tế. Bất động sản nằm ở một vị trí đặc biệt trong mô hình phát triển của Việt Nam bởi nó là điểm giao nhau giữa đất đai, tài chính, quy hoạch, hạ tầng, xây dựng, sản xuất, dịch vụ, nhà ở và đời sống con người.
VĂN TOÀN - THUẬN NAM - MINH LÝ