(CATP) Nếu đất đai, quy hoạch và tài chính đã thay đổi, nhưng cách chúng ta xây dựng vẫn không thay đổi, cuộc cải cách sẽ chưa hoàn chỉnh. Một công trình có thể được xây đúng quy hoạch nhưng vẫn là một sản phẩm kém nếu chi phí vận hành quá cao, xuống cấp nhanh, tiêu tốn năng lượng, không thích ứng với khí hậu và không tạo ra môi trường sống tốt. Do đó, pháp luật xây dựng phải ngày càng quan tâm đến giá trị vòng đời của công trình.
Cần nguồn vốn dài hạn
Không chỉ hỏi công trình xây bao nhiêu tiền, mà phải hỏi sau 10, 20, 30 năm công trình còn hoạt động tốt không; chi phí vận hành bao nhiêu; tiêu thụ năng lượng thế nào; có thể thích ứng với biến đổi khí hậu không; có thể chuyển đổi công năng không; có tạo ra môi trường sống lành mạnh không. Đây là bước chuyển từ "quản lý xây dựng" sang "quản trị tài sản và chất lượng không gian".
Luật Ngân sách, Luật Đầu tư công và cơ chế tài chính đô thị phải cùng thay đổi, là phần quyết định Nhà nước có thể biến bất động sản thành một nguồn lực phát triển hay không. Nếu Nhà nước chỉ bỏ tiền xây hạ tầng mà không có cơ chế thu hồi hợp lý giá trị tăng thêm từ đất, thì chu trình tài chính phát triển sẽ bị đứt đoạn. Do đó, Luật Đất đai phải kết nối với Luật Ngân sách Nhà nước, Luật Đầu tư công và các cơ chế tài chính đô thị.
Bất động sản phải được sử dụng hiệu quả, có giá trị kinh tế
Mục tiêu là xây dựng được một hệ thống gồm: đầu tư công tạo hạ tầng; hạ tầng tạo giá trị không gian; giá trị không gian tạo nguồn thu; nguồn thu quay trở lại đầu tư công. Khi đó, một tuyến metro không chỉ là một dự án giao thông mà trở thành hạ tầng tạo lập giá trị đô thị. Một cây cầu không chỉ giúp đi lại mà tạo ra vùng phát triển mới. Một công viên không chỉ là chi phí ngân sách mà tạo ra giá trị đất, giá trị sức khỏe và giá trị xã hội. Đây chính là cách nhìn bất động sản như một phần của hệ thống tài chính phát triển quốc gia.
Pháp luật thuế phải chuyển từ thu ngân sách sang điều chỉnh hành vi - là cuộc cải cách đặc biệt nhạy cảm nhưng không thể tránh khỏi. Thuế bất động sản trong mô hình mới không nên chỉ nhằm tăng thu ngân sách, mà phải trả lời câu hỏi: Nhà nước muốn người dân và doanh nghiệp sử dụng đất như thế nào?
Nếu muốn khuyến khích sử dụng đất hiệu quả thì đất bỏ hoang phải có chi phí. Nếu muốn hạn chế đầu cơ, tài sản "găm" giữ phải có chi phí. Nếu muốn khuyến khích nhà ở cho thuê, chính sách thuế phải tạo động lực cho hoạt động cho thuê dài hạn. Nếu muốn đưa đất vào sản xuất, đất được sử dụng đúng mục đích và tạo ra giá trị phải được đối xử khác với đất bị bỏ hoang. Nghị quyết 21 đã đặt vấn đề nghiên cứu chính sách thuế để hạn chế đầu cơ, "găm" giữ đất, đất bỏ hoang và đất chậm đưa vào sử dụng. Như vậy, thuế sẽ trở thành công cụ thiết kế hành vi của thị trường, chứ không chỉ là công cụ tài khóa.
Một thị trường bất động sản lành mạnh không thể phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng ngắn và trung hạn. Bất động sản có vòng đời dài, vì vậy phải có nguồn vốn dài hạn. Pháp luật về tín dụng, chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư và các định chế tài chính cần được phát triển theo hướng tạo ra một hệ thống vốn đa tầng. Các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, hạ tầng, đô thị có dòng tiền dài hạn, công trình xanh và những dự án tạo ra giá trị xã hội phải có khả năng tiếp cận nguồn vốn dài hạn phù hợp. Ngược lại, những hoạt động chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá đất phải chịu rủi ro và chi phí vốn tương ứng. Đây là cách để thị trường vốn tự điều chỉnh hành vi của thị trường bất động sản.
Nghị quyết 21 đặt mục tiêu đến hết năm 2026 hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số đối với toàn bộ các thửa đất đã được thu thập thông tin; đến hết năm 2027 cơ bản hoàn thành đo đạc, lập bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đối với diện tích chưa có trong cơ sở dữ liệu. Đây không chỉ là một chương trình kỹ thuật, mà có thể làm thay đổi bản chất của thị trường.
Khi dữ liệu đất đai, quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng và kinh doanh bất động sản được liên thông, Nhà nước sẽ có khả năng nhìn thấy dòng đời của tài sản. Người dân có thể biết tài sản mình mua có vấn đề gì. Ngân hàng có thể đánh giá rủi ro; nhà đầu tư có thể định giá; cơ quan thuế có thể kiểm soát giao dịch; chính quyền có thể nhìn thấy những vùng đang bị đầu cơ hoặc phát triển quá nóng. Đây là cơ sở để chuyển từ quản lý bất động sản bằng hồ sơ sang quản trị bất động sản bằng dữ liệu.
Cần nghiên cứu khung pháp luật thống nhất về phát triển đô thị và bất động sản
Các luật phải thống nhất
Điều quan trọng nhất là phải sửa các luật theo một kiến trúc thống nhất. Nếu sửa Luật Đất đai nhưng Luật Quy hoạch vẫn vận hành theo logic cũ, thì đất đai vẫn bị khóa trong quy hoạch. Nếu sửa Luật Đất đai nhưng Luật Đầu tư không thay đổi cách lựa chọn nhà đầu tư, vẫn có thể xuất hiện những dự án được chấp thuận nhưng tạo giá trị xã hội thấp. Nếu sửa Luật Kinh doanh bất động sản nhưng dữ liệu đất đai chưa liên thông thì thị trường vẫn thiếu minh bạch. Nếu sửa Luật Nhà ở nhưng tài chính nhà ở không thay đổi, thì nhà ở vừa túi tiền vẫn khó phát triển.
Nếu sửa Luật Thuế nhưng không thay đổi tài chính đất đai, đầu cơ vẫn có thể tiếp diễn. Nếu sửa Luật Xây dựng nhưng không thay đổi tiêu chuẩn vận hành, chúng ta vẫn tiếp tục tạo ra những công trình có tuổi thọ và hiệu quả sử dụng không tương xứng. Vì vậy, không thể tiếp cận cuộc cải cách bằng tư duy sửa từng đạo luật. Phải xây dựng trước một kiến trúc thể chế mới, sau đó mới phân bổ các nguyên tắc ấy vào từng đạo luật.
Có thể hình dung hệ thống mới theo một chuỗi: Quy hoạch xác định nơi nào cần phát triển. Đất đai xác định nguồn lực được phân bổ như thế nào. Luật Đầu tư xác định ai có quyền phát triển. Luật Đấu thầu xác định ai tạo ra giá trị tốt nhất. Tài chính xác định nguồn vốn được huy động ra sao. Luật Xây dựng xác định chất lượng không gian được tạo lập như thế nào. Luật Nhà ở xác định con người có thể tiếp cận nơi ở ra sao. Luật Kinh doanh bất động sản tổ chức thị trường và giao dịch. Thuế điều chỉnh hành vi sử dụng tài sản. Ngân sách và đầu tư công tái đầu tư phần giá trị được tạo ra. Dữ liệu kết nối toàn bộ vòng đời của tài sản. Đó mới là một hệ thống pháp luật bất động sản hoàn chỉnh.
Nếu đi xa hơn nữa, đây mới là thay đổi căn bản mà Nghị quyết 19 đặt ra. Việt Nam không nên chỉ có chính sách "quản lý thị trường bất động sản", mà cần chuyển sang quản trị phát triển không gian quốc gia. Bởi đối tượng thực sự mà Nhà nước quản lý không phải là từng căn hộ, từng tòa nhà hay từng thửa đất riêng lẻ. Đối tượng lớn hơn là không gian phát triển của đất nước. Một không gian có thể tạo ra nhà ở. Một không gian khác tạo ra sản xuất. Một không gian tạo ra logistics. Một không gian tạo ra giáo dục. Một không gian tạo ra y tế. Một không gian tạo ra văn hóa. Một không gian tạo ra sinh thái. Một không gian tạo ra đổi mới sáng tạo.
Bất động sản chỉ là hình thức vật chất mà những hoạt động đó được tổ chức trong đó. Vì vậy, pháp luật tương lai phải ngày càng trả lời được câu hỏi: "Không gian này tạo ra giá trị gì cho quốc gia?", thay vì chỉ hỏi: "Thửa đất này được phép xây dựng gì?". Một bước đi xa hơn: cần nghiên cứu một "khung pháp luật về phát triển không gian và bất động sản".
Nếu Việt Nam thực sự muốn thực hiện Nghị quyết 19 ở tầm chiến lược, về lâu dài không nên tiếp tục để toàn bộ lĩnh vực bất động sản vận hành như một tập hợp rời rạc của hàng chục đạo luật. Cần nghiên cứu một khung pháp luật thống nhất về phát triển không gian, đất đai và bất động sản, có thể dưới hình thức một đạo luật mới hoặc một cơ chế liên kết pháp lý đủ mạnh giữa các luật hiện hành.
Bởi trong thực tế, một dự án bất động sản luôn đồng thời là vấn đề đất đai; quy hoạch; đầu tư; tài chính; xây dựng; nhà ở; hạ tầng; môi trường; thuế; dữ liệu và cuối cùng là về con người. Không thể giải quyết một hệ thống như vậy bằng cách mỗi bộ quản lý một mảnh. Cần chuyển từ tư duy "quản lý ngành" sang "quản trị hệ thống". Đấy cũng chính là tinh thần đổi mới mô hình phát triển mà Nghị quyết 19 đặt ra.
Mục tiêu của cuộc cải cách không phải là làm cho bất động sản dễ kinh doanh hơn. Đây là điểm cần phân biệt rõ ràng. Nếu hiểu cải cách thể chế bất động sản là làm cho doanh nghiệp dễ triển khai dự án hơn, thủ tục nhanh hơn, tín dụng dễ hơn và giao dịch nhiều hơn, thì chúng ta mới chỉ đang thúc đẩy thị trường. Nhưng đổi mới mô hình phát triển là một câu chuyện khác. Mục tiêu phải là đất đai được sử dụng hiệu quả hơn; vốn được phân bổ đúng nơi hơn; đô thị tạo ra năng suất cao hơn; nhà ở dễ tiếp cận hơn; hạ tầng tạo ra nhiều giá trị hơn; doanh nghiệp tạo ra sản phẩm tốt hơn; người dân có chất lượng sống cao hơn; Nhà nước thu được một phần hợp lý từ giá trị phát triển do chính mình và xã hội tạo ra và thị trường bất động sản trở thành một bộ phận của nền kinh tế sản xuất giá trị chứ không phải một trung tâm tích lũy tài sản đơn thuần.
(CATP) Nếu Nghị quyết 19 - NQ/TW thực sự được thể chế hóa vào lĩnh vực bất động sản, thì Việt Nam không thể chỉ sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở hay Luật Kinh doanh bất động sản theo kiểu xử lý từng "điểm nghẽn". Điều cần thiết là tái thiết toàn bộ hệ thống pháp luật điều chỉnh quá trình tạo lập, phân bổ, kinh doanh và vận hành không gian bất động sản. Đây phải được xem là một cuộc cải cách thể chế có quy mô tương đương với cuộc cải cách mô hình phát triển.
VĂN TOÀN - THUẬN NAM - MINH LÝ