Nghị quyết đặt mục tiêu đưa Việt Nam trở thành quốc gia phát triển, thu nhập cao vào năm 2045, đồng thời xác lập nền tảng cho tầm nhìn phát triển 100 năm tiếp theo; trong đó nhấn mạnh chuyển đổi sang mô hình phát triển tự cường, sáng tạo, nhân văn, bền vững và hội nhập, lấy con người làm trung tâm, lấy năng suất và hiệu quả phân bổ nguồn lực làm nguyên tắc, lấy đổi mới thể chế và quản trị quốc gia làm khâu đột phá.
Cơ chế hình thành giá trị
Nếu đặt tinh thần ấy vào lĩnh vực bất động sản, có thể thấy đây là một trong những ngành cần được đổi mới sâu sắc nhất. Bởi bất động sản không đơn thuần là một ngành kinh doanh, mà liên quan trực tiếp đến đất đai, tài chính, quy hoạch, hạ tầng, nhà ở, đô thị, sản xuất, việc làm, môi trường, chất lượng sống và sự phân bổ nguồn lực của toàn xã hội. Một mô hình bất động sản sai lệch không chỉ tạo ra một thị trường thiếu lành mạnh, có thể làm sai lệch cả cấu trúc phát triển của đô thị và nền kinh tế.
Vì vậy, trong bối cảnh Nghị quyết 19-NQ/TW, vấn đề đặt ra không nên chỉ là làm thế nào để "phục hồi" hay "kích thích" thị trường bất động sản, mà phải đặt câu hỏi ở tầm cao hơn: Việt Nam cần một mô hình bất động sản như thế nào để phục vụ mô hình phát triển mới của đất nước? Câu trả lời phải bắt đầu bằng một sự thay đổi căn bản trong nhận thức: bất động sản không còn được xem trước hết là tài sản để tích lũy, đầu tư và tăng giá, mà phải trở thành một cấu phần của năng lực phát triển quốc gia.
Trong nhiều năm, bất động sản Việt Nam đã đóng góp quan trọng cho tăng trưởng kinh tế, tạo việc làm, phát triển hạ tầng và hình thành các đô thị mới. Nhưng cùng với quá trình đó, thị trường cũng hình thành những biểu hiện đáng suy nghĩ: giá đất tăng nhanh hơn thu nhập của người dân, nguồn cung có thời điểm lệch mạnh về phân khúc cao cấp, đất đai trở thành công cụ tích trữ tài sản, vốn xã hội bị hút vào tài sản thay vì sản xuất, trong khi nhiều dự án chưa tạo ra tương xứng giá trị về việc làm, dịch vụ, năng suất và chất lượng sống.
Điều đáng quan tâm nhất không phải là giá bất động sản cao hay thấp, mà là cơ chế hình thành giá trị của bất động sản. Một mảnh đất tăng giá vì nó được đầu tư hạ tầng, được kết nối với trung tâm việc làm, trường học, bệnh viện, giao thông công cộng và các dịch vụ đô thị là một quá trình tạo giá trị phát triển. Nhưng một mảnh đất tăng giá chủ yếu vì kỳ vọng đầu cơ, khan hiếm giả tạo hoặc thông tin quy hoạch chưa minh bạch thì giá trị ấy không nhất thiết phản ánh giá trị kinh tế thực.
TPHCM nhìn từ trên cao
Sự khác biệt này rất quan trọng. Nếu nền kinh tế tạo ra giá trị thông qua sản xuất, công nghệ, tri thức và dịch vụ, nhưng một phần lớn nguồn lực xã hội lại tìm đến đất đai chỉ để chờ tăng giá, thì nền kinh tế có thể tăng tài sản nhưng chưa chắc tăng năng suất. Trong khi đó, Nghị quyết 19 đặt nâng cao năng suất lao động và hiệu quả huy động, phân bổ nguồn lực quốc gia làm những nguyên tắc trung tâm của mô hình phát triển mới. Bởi vậy, đây chính là điểm cần bắt đầu khi cải cách bất động sản. Mục tiêu không thể chỉ làm cho thị trường bất động sản lớn hơn. Mục tiêu phải là làm cho mỗi mét vuông đất, mỗi dự án và mỗi đồng vốn bất động sản tạo ra nhiều giá trị phát triển hơn cho xã hội.
Mô hình bất động sản mới của Việt Nam cần được xây dựng trên một quan niệm khác: bất động sản là một hạ tầng của phát triển. Một khu đô thị không chỉ là tập hợp các tòa nhà. Một khu công nghiệp không chỉ là đất và nhà xưởng. Một khu nhà ở không chỉ là số lượng căn hộ. Một khu thương mại không chỉ là diện tích sàn. Giá trị thật của chúng nằm ở những gì chúng tạo ra phía sau công trình.
Một khu đô thị tốt phải giúp người dân sống tốt hơn, đi lại thuận lợi hơn, tiếp cận giáo dục và y tế tốt hơn, có nhiều cơ hội việc làm hơn và có không gian để hình thành cộng đồng. Một khu công nghiệp tốt phải làm tăng năng suất sản xuất, giảm chi phí logistics, thu hút nhân lực và hình thành hệ sinh thái doanh nghiệp. Một khu vực quanh sân bay phải có khả năng tạo ra logistics, thương mại, du lịch, dịch vụ quốc tế, khách sạn, hội nghị, công nghiệp sáng tạo và các hoạt động kinh tế có giá trị gia tăng cao. Một không gian ven sông không nhất thiết chỉ là đất để xây nhà ở, có thể trở thành hành lang sinh thái, du lịch, văn hóa, thể thao, kinh tế đêm và dịch vụ sức khỏe.
Khi nhìn như vậy, bất động sản không còn là sản phẩm cuối cùng của phát triển mà trở thành nền tảng vật chất để các hoạt động phát triển khác diễn ra. Đây chính là sự chuyển đổi từ không phát triển bất động sản vì bất động sản, mà sử dụng bất động sản để tạo ra phát triển.
Cần thị trường dữ liệu minh bạch
Một trong những hạn chế lớn của thị trường hiện nay là tư duy phát triển quá tập trung vào từng dự án. Doanh nghiệp có một khu đất, lập dự án, xin chủ trương, hoàn thiện pháp lý, xây dựng và bán sản phẩm. Nhưng một đô thị không vận hành theo logic của một dự án đơn lẻ. Nó vận hành theo logic của một hệ thống. Một dự án nhà ở nếu không có trường học, bệnh viện, giao thông, thương mại, công viên và việc làm phù hợp thì giá trị của chính dự án đó cũng bị giới hạn. Ngược lại, một dự án được đặt trong hệ sinh thái phát triển tốt sẽ tạo ra giá trị lớn hơn nhiều lần giá trị của bản thân công trình.
Do đó, câu hỏi đầu tiên của mô hình mới không nên là "khu đất này có thể xây được bao nhiêu?", mà phải là "không gian này có thể tạo ra hệ sinh thái phát triển nào?". Từ câu hỏi ấy, tư duy về quy hoạch cũng thay đổi. Không còn đơn giản là phân đất thành đất ở, đất thương mại, đất công nghiệp hay đất công cộng. Quy hoạch phải xác định vai trò của từng không gian trong hệ thống kinh tế - xã hội của đô thị và của vùng. Đây hoàn toàn phù hợp với quan điểm của Nghị quyết 19 về tổ chức phát triển trong không gian tích hợp, đa tầng, liên thông, tạo liên kết và lan tỏa; đồng thời chuyển mạnh từ tư duy quản lý sang kiến tạo, dẫn dắt phát triển.
Cuộc tái thiết bất động sản vì vậy phải bắt đầu từ quy hoạch. Trong mô hình cũ, quy hoạch thường được nhìn như công cụ xác định chức năng sử dụng đất và kiểm soát xây dựng. Trong mô hình mới, quy hoạch phải trở thành công cụ tổ chức và dẫn dắt phát triển. Quy hoạch phải trả lời được những câu hỏi lớn hơn: khu vực này tạo ra việc làm gì, phục vụ nhóm dân cư nào, kết nối với trung tâm kinh tế nào, cần loại hạ tầng gì, có khả năng hình thành ngành kinh tế nào, tạo ra giá trị gia tăng nào và đóng vai trò gì trong cấu trúc vùng. Đây là sự chuyển đổi từ "quy hoạch để phân đất" sang "quy hoạch để tạo lập hệ sinh thái phát triển".
Nghị quyết 19 yêu cầu tổ chức lại không gian phát triển theo hướng tích hợp, đa tầng, liên thông, phát huy tiềm năng và lợi thế, tăng cường liên kết và lan tỏa. Nếu thực hiện đúng tinh thần này, bất động sản sẽ không còn được phát triển theo ranh giới hành chính hoặc theo sự tách biệt của từng dự án, mà phải được đặt trong các vùng chức năng và các hành lang phát triển. Đây là nền tảng để hình thành những cấu trúc mới như vùng đô thị - công nghiệp - logistics, vùng kinh tế sức khỏe, vùng giáo dục - đổi mới sáng tạo, hành lang du lịch - văn hóa, vùng nông nghiệp công nghệ cao hay các trung tâm dịch vụ chuyên ngành.
Trong toàn bộ hệ thống bất động sản, đất đai là nguồn lực đặc biệt. Nhưng giá trị của đất không tự nhiên xuất hiện. Giá trị đất được tạo ra bởi vị trí, hạ tầng, quy hoạch, khả năng tiếp cận thị trường, chất lượng môi trường và những hoạt động kinh tế - xã hội xung quanh. Một khu đất có thể tăng giá mạnh sau khi có đường, metro, sân bay, trường đại học hoặc trung tâm thương mại. Như vậy, một phần giá trị tăng thêm của đất thực chất được tạo ra bởi đầu tư công và sự phát triển chung của xã hội.
Vấn đề đặt ra là cơ chế hiện nay có bảo đảm Nhà nước và cộng đồng được hưởng một phần hợp lý từ giá trị gia tăng đó hay không. Nếu ngân sách đầu tư hạ tầng, nhưng phần lớn giá trị tăng thêm chỉ được vốn hóa vào tài sản tư nhân, thì nguồn lực xã hội đang vận hành theo một vòng tuần hoàn chưa hoàn chỉnh. Mô hình mới phải hình thành một cơ chế chia sẻ và tái đầu tư giá trị đất đai. Nhà nước đầu tư hạ tầng, hạ tầng tạo giá trị đất, một phần giá trị gia tăng được điều tiết trở lại cho cộng đồng và tiếp tục đầu tư vào hạ tầng, nhà ở, giao thông, không gian công cộng và các dịch vụ xã hội. Khi đó, đất đai không còn chỉ là nơi tích lũy tài sản. Đất đai trở thành một nguồn lực tạo ra vòng tuần hoàn phát triển.
Một thị trường hiện đại không thể vận hành hiệu quả nếu người mua, người bán, Nhà nước và nhà đầu tư không có cùng một nền tảng thông tin. Bất động sản cần được xây dựng thành một thị trường dữ liệu minh bạch. Mỗi khu đất, mỗi dự án, từng bước phải có khả năng được định danh bằng dữ liệu về quy hoạch, pháp lý, hạ tầng, giá giao dịch, giá thuê, khả năng tiếp cận giao thông, dân số, môi trường, tiện ích và lịch sử phát triển. Khi dữ liệu đầy đủ, người dân có thể biết mình đang mua gì. Doanh nghiệp có thể đánh giá đúng cơ hội đầu tư. Nhà nước có thể nhìn thấy dòng vốn và các biến động của thị trường. Các tổ chức tài chính có thể định giá rủi ro chính xác hơn.
Nghị quyết 19 xác định dữ liệu, chuyển đổi số và trí tuệ nhân tạo là những động lực quan trọng của mô hình phát triển mới, đồng thời nhấn mạnh quản trị dựa trên dữ liệu và đo lường bằng kết quả, tác động phát triển. Vì vậy, hạ tầng dữ liệu bất động sản phải được coi là một loại hạ tầng quốc gia, tương tự như hạ tầng giao thông hay hạ tầng số.
(Còn tiếp...)
VĂN TOÀN - THUẬN NAM - MINH LÝ