(CATP) Giá thuê mặt bằng có thể sẽ không thể tiếp tục neo cao. Đó là nhận định của nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản . Theo đó, sức mua giảm sẽ khiến ngành hàng bán lẻ trở nên khó khăn. Chính vì thế có thể tác động thiết lập lại mặt bằng giá thuê trong tương lai, đặc biệt là mặt bằng có quy mô vừa và nhỏ ở vị trí trung tâm.
Trao đổi với chúng tôi, bà Võ Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam nhận định: Trong 9 tháng đầu năm 2020, hai đợt Covid-19 diễn ra đã gây những tác động không nhỏ tới thị trường bán lẻ tại TPHCM. So với phân khúc trung tâm thương mại không bị ảnh hưởng đáng kể, mặt bằng nhà phố đối mặt với nhiều thách thức lớn. Dự đoán trong 3 tháng cuối năm 2020 và quý 1-2021, với triển vọng kinh tế tích cực, tiêu dùng nội địa tăng mạnh và tác động từ các Hiệp định Thương mại Tự do (FTA), đặc biệt mới nhất là EVFTA sẽ tạo động lực thúc đẩy cho ngành bán lẻ Việt Nam.
Tính đến quý 3-2020, tổng nguồn cung bán lẻ tại TPHCM đạt gần 1,5 triệu mét vuông, tăng 1% theo quý và 5% theo năm. Trong đó, nguồn cung từ các trung tâm mua sắm chiếm tỷ trọng cao nhất 62% tổng nguồn cung và tăng trưởng liên tục với trung bình 17% mỗi năm. Loại hình bán lẻ này có xu hướng chuyển dịch ra các khu vực ngoài trung tâm, với tốc độ tăng trưởng nguồn cung của khu vực ngoài trung tâm là hơn 20% mỗi năm, trong khi tại trung tâm gần như ổn định trong 5 năm gần đây.
Trong 9 tháng đầu năm với 2 đợt Covid-19 diễn ra đã tác động đến phân khúc trung tâm thương mại nhưng không đáng kể. Trong quý 3-2020, phân khúc này có sự giảm nhẹ về công suất lấp đầy -1 điểm so với thời điểm quý 4-2019 nhưng vẫn duy trì ở mức cao 95%, trong khi giá chào thuê trung bình gần như không đổi. Theo nhận định, việc kiểm soát tốt làn sóng Covid-19 đợt 2 và công suất cao giúp các chủ nhà củng cố niềm tin vào thị trường. Ngoài ra, các trung tâm thương mại cung cấp dịch vụ tích hợp từ mua sắm, giải trí và ẩm thực có thể đáp ứng nhu cầu đa dạng của người mua sắm, từ đó tăng lưu lượng người mua, tham quan và tiếp đến tạo doanh thu cũng như quảng bá thương hiệu cho khách thuê tại đây.
Việc hỗ trợ giá thuê đến khách thuê dưới tác động Covid-19 vẫn diễn ra cho cả các trung tâm thương mại và nhà phố cho thuê. Tuy nhiên, số lượng dự án trung tâm thương mại áp dụng giảm giá thuê hỗ trợ khách thuê không nhiều và chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm. Các hình thức hỗ trợ có thể kể ra như giảm 10% đến 30% trên giá thuê trong ngắn hạn cho khách thuê mới hoặc các khách thuê bị tác động lên kết quả kinh doanh do Covid-19, giảm từ 1USD đến 2USD trên phí dịch vụ. Trong khi đó, các dự án tại khu vực trung tâm gần như không đưa ra chính sách hỗ trợ nào khi tỷ lệ lấp đầy tại khu vực này đạt gần 100% và các vị trí trống được cho thuê nhanh chóng.
Nhiều mặt bằng có vị trí trung tâm treo biển sang nhượng nhưng không có người thuê
So với trung tâm thương mại, mặt bằng nhà phố đối mặt với thách thức lớn trong 9 tháng đầu năm vừa qua. Số lượng mặt bằng nhà phố đang chào thuê ra thị trường ngày càng nhiều, thế nhưng tốc độ lấp đầy lại rất chậm. Hầu như các nhà phố căn gốc tại các tuyến đường có lưu lượng giao thông cao được thuê nhanh chóng; trong khi đó kể cả các cung đường thương mại lớn như Hồ Tùng Mậu, Ngô Đức Kế, Lê Lợi hay Phạm Ngũ Lão (Q1) khó cho thuê.
Bà Trang lý giải thêm: "Khó khăn của phân khúc nhà phố có thể đến từ một số lý do chủ nhà vẫn rất lạc quan vào đà hồi phục của thị trường và không có ý định giảm giá chào thuê; khách thuê vẫn tiếp tục giảm số lượng cửa hàng hoặc giảm diện tích và chuyển đổi sang thương mại điện tử. Nhất là tại các khu vực lượng người lưu thông giảm và phụ thuộc lớn vào lượng khách du lịch, khách thuê vẫn quyết trả mặt bằng dù một số chủ nhà chấp nhận giảm giá thuê trong ngắn hạn".
Theo bà Trang, trong 3 tháng cuối năm 2020, thị trường dự kiến có thêm hơn 50.000m2 từ 7 dự án mới, trong đó khu vực ngoài trung tâm chiếm hơn 80% thị phần. Nhiều nhãn hàng nước ngoài hiện tạm hoãn kế hoạch gia nhập thị trường và nhiều doanh nghiệp hạn chế mở rộng thị trường có thể ảnh hưởng đến công suất thuê của thị trường. Khảo sát của Savills vào quý 3-2020, khách thuê thuộc ngành hàng F&B và thời trang cũng có sự thay đổi rõ rệt về diện tích thuê, hoặc do trả mặt bằng hoặc do giảm bớt diện tích thuê để cắt giảm chi phí. Xu hướng giảm diện tích thuê hoặc trả những cửa hàng hoạt động không hiệu quả sẽ tiếp tục diễn ra trong thời gian tới.
Tuy nhiên, báo cáo gần nhất của Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) cho thấy, tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam đứng đầu khu vực Đông Nam Á với GDP dự báo là 1,8% năm 2020. Triển vọng kinh tế tích cực, tiêu dùng nội địa tăng mạnh và tác động từ các Hiệp định Thương mại tự do đặc biệt mới nhất là EVFTA sẽ tạo động lực thúc đẩy cho ngành bán lẻ Việt Nam. Sự hợp tác giữa các nhà bán lẻ Việt Nam và EU được kỳ vọng sẽ tạo ra nhiều cơ hội mở rộng thị trường giúp các doanh nghiệp phát triển nhanh chóng và bền vững hơn.