Vì sao chỉ riêng TPHCM bị ách tắc hồ sơ đất đai do "hệ số K"?

Đổ xô đi làm thủ tục

Theo dự thảo bảng giá đất điều chỉnh do Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TPHCM công bố, ở 1 quận và 4 huyện có mức tăng giá đất tại một số vị trí đất trên 30 lần, cá biệt tại H.Hóc Môn có mức tăng đến 51 lần. Cụ thể, mức giá đất tại các quận tăng như sau: Q1 tăng khoảng 5 lần, Q3 (từ 4 - 9 lần), Q4 (11 lần), Q5 và Q7 (6 lần), Q6 (từ 5 - 11 lần), Q8 (từ 4 - 18 lần), Q10 (từ 5 - 6 lần), Q11 (từ 4 - 9 lần), Q12 (từ 3 - 33 lần), Bình Thạnh (từ 5 - 13 lần), Gò Vấp (từ 7 - 11 lần), Phú Nhuận (từ 7 - 8 lần), Tân Bình (từ 7 - 12 lần), Tân Phú (từ 7 - 17 lần), Bình Tân (từ 9 - 17 lần); TP.Thủ Đức (từ 6 - 35 lần); tại các huyện gồm: Hóc Môn (từ 5 - 51 lần), Củ Chi (từ 9 - 31 lần), Bình Chánh (từ 2 - 36 lần), Nhà Bè (từ 7 - 23 lần), Cần Giờ (từ 8 - 23 lần).

Huyện Củ Chi có giá đất ở dự kiến tăng từ 9 - 31 lần

Trước thông tin giá đất sẽ tăng đột biến, nhiều người dân TPHCM đổ xô đi làm thủ tục đất đai. Tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ) H.Củ Chi, nhiều ngày qua cán bộ tiếp nhận hồ sơ phải làm xuyên trưa, tăng ca tới 22 giờ để xử lý kịp thời cho người dân. Trước đây, mỗi tháng Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ huyện này tiếp nhận khoảng 4.000 - 5.000 hồ sơ, gần đây đã tăng khoảng 50%.

Cầm xấp giấy tờ trên tay, ông H.V.T cho biết: Khi nghe thông tin giá đất sắp tăng mạnh, ông T. đi vay tiền để làm hồ sơ chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở. Lô đất 200m2 của ông T. tại đường Nguyễn Phong Sắc theo giá đất cũ chỉ phải đóng tiền sử dụng đất (SDĐ) 990 ngàn đồng/m2, tổng cộng là 198 triệu đồng. Thế nhưng tính theo dự thảo bảng giá đất điều chỉnh mới đây được Sở TN&MT xây dựng, tiền SDĐ tăng lên 14,3 triệu đồng/m2, tổng cộng ông T. phải đóng là 2,86 tỷ đồng. "Gần 3 tỷ đồng là số tiền quá lớn so với thu nhập của gia đình. Nếu đóng theo giá cũ thì tôi còn vay mượn được, chứ đóng theo giá mới thì thôi, tôi không kham nổi" - Ông T. nói.

Tại H.Hóc Môn nơi dự kiến có giá đất tăng cao nhất, nhiều ngày qua bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND H.Hóc Môn tiếp rất đông người dân nộp hồ sơ về nhà đất, trong đó nhiều nhất là hồ sơ chuyển mục đích SDĐ. Tình trạng tương tự cũng xảy ra tại Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ TP.Thủ Đức, ở bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND các huyện Bình Chánh, Hóc Môn...

Theo quy định, trình tự xử lý hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân xin cấp giấy chứng nhận hoặc chuyển mục đích SDĐ là sau khi Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ sẽ chuyển sang cơ quan thuế. Trong thời hạn 5 ngày làm việc, cơ quan thuế sẽ ra thông báo nộp tiền. Tuy nhiên, hiện nay các Chi cục Thuế tại TPHCM chỉ tính tiền SDĐ cho những hồ sơ nhận trước ngày 31/7/2024. Đối với các hồ sơ nhận từ ngày 01/8/2024 (ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực), cơ quan thuế vẫn đang chờ hướng dẫn.

Giá đất ở tại TP.Thủ Đức dự kiến tăng từ 6 - 35 lần

Lấn cấn việc áp dụng hay ngừng "hệ số K"

Lý do mà cơ quan thuế các quận, huyện và TP.Thủ Đức đưa ra là Luật Đất đai năm 2024 đã bãi bỏ khung giá đất và hệ số điều chỉnh giá (tức "hệ số K"), chỉ căn cứ duy nhất vào bảng giá đất để tính tiền SDĐ. Vì không còn "hệ số K" nên cơ quan thuế không thể căn cứ bảng giá đất năm 2020 để tính tiền SDĐ. Trong khi đó, Nghị định số 103 quy định về tiền SDĐ, tiền thuê đất theo Luật Đất đai mới đã có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, nhưng bảng giá điều chỉnh lại chưa ban hành. Do đó, các Chi cục Thuế đang chờ Cục Thuế TPHCM hướng dẫn cụ thể rồi mới xác định nghĩa vụ tài chính cho các hồ sơ chuyển mục đích SDĐ.

Bảng giá đất điều chỉnh có "hệ số K" ban hành kèm Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/01/2020 của UBND TPHCM có hiệu lực đến 31/12/2024. Như vậy, quyết định này vẫn còn hiệu lực cho đến khi có bảng giá đất mới thì bỏ "hệ số K". Hiện tại, các tỉnh, thành khác chưa ban hành bảng giá đất mới nên vẫn dùng bảng giá đất cũ và giữ nguyên "hệ số K". Riêng tại Hà Nội, từ ngày 29/7/2024 áp dụng "hệ số K" mới theo Quyết định số 45/2024/QĐ-UBND. "Hệ số K" này làm căn cứ tính thu tiền thuê đất; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền SDĐ thuê; thu tiền SDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân được nhà nước công nhận quyền SDĐ, cho phép chuyển mục đích SDĐ đối với diện tích đất ở vượt hạn mức; tính giá trị quyền SDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần SDĐ thuộc trường hợp nhà nước cho thuê đất trên địa bàn.

Khoản 1, Điều 257 của Luật Đất đai 2024 cho phép các tỉnh, thành được áp dụng đơn giá đất cũ đến ngày 31/12/2025 hoặc điều chỉnh bảng giá đất tùy theo tình hình thực tế. Ông Lê Hoàng Châu (Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM - HoREA) khẳng định: Thời điểm hiện nay chưa thật cần thiết ban hành bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn TPHCM áp dụng từ ngày 01/8/2024 đến ngày 31/12/2025. TPHCM nên tiếp tục áp dụng bảng giá đất và "hệ số K" hiện hành trong giai đoạn từ nay đến ngày 31/12/2025 để người dân có đủ thời gian làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận và lo nộp tiền SDĐ theo giá cũ, nhằm giảm bớt áp lực tài chính cho người dân.