Lãi suất gói tín dụng 120.000 tỷ đồng sẽ sửa theo hướng ưu đãi cho người mua nhà
Nhu cầu về nhà ở xã hội (NƠXH) dành cho người thu nhập thấp, công nhân các khu công nghiệp của các địa phương giai đoạn 2021-2030 vào khoảng 2.400.000 căn. Cho thấy cầu rất lớn trong khi nguồn cung còn nhiều hạn chế bởi nhiều lý do.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giai đoạn 2021-2023, cả nước có 499 dự án NƠXH được triển khai với quy mô 411.250 căn. Cả nước hiện đã quy hoạch 1.316 khu đất với quy mô 8.611ha làm NƠXH, tăng 5.252ha so với năm 2020. Tuy nhiên, việc phát triển NƠXH nhìn chung vẫn triển khai chậm, hiệu quả chưa cao, chưa đạt yêu cầu đề ra. Đến nay vẫn còn nhiều địa phương không có dự án NƠXH khởi công trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay.
Đó là lý do ngày 03/4/2023, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH". Theo đó, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các bộ, ngành tập trung tháo gỡ các khó khăn vướng mắc về thủ tục đầu tư, miễn tiền sử dụng đất, quy hoạch, dành quỹ đất, phát triển nhà ở lưu trú công nhân; tiếp tục tập trung thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP để thúc đẩy phát triển NƠXH, nhà ở cho công nhân.
Gói tín dụng hỗ trợ 120.000 tỷ đồng dành cho NƠXH đã được triển khai từ tháng 4/2023 nhưng lãi suất cho vay kể cả cho chủ đầu tư lẫn người mua nhà còn khá cao so với mặt bằng chung, nên tốc độ giải ngân rất chậm, buộc các cơ quan chức năng đang tháo gỡ.
Theo Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) Đào Minh Tú, hiện NHNN đang trình Chính phủ sửa gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho NƠXH. Cụ thể gói tín dụng này sẽ được sửa theo hướng tăng mức ưu đãi cho người mua nhà, lãi suất cho vay thấp hơn 3% lãi suất cho vay thương mại dài hạn của nhóm ngân hàng Big 4 (hiện tại là thấp hơn 1,5% - 2%), thời gian điều chỉnh lãi suất định kỳ 3 tháng/lần (hiện tại là 6 tháng/lần). Sau thời gian ưu đãi 5 năm, ngân hàng vẫn sẽ tiếp tục ưu đãi lãi suất cho người vay với mức thấp hơn lãi vay thương mại tối thiểu 1% - 2% thay vì quy định thả nổi như hiện tại, khiến người vay lo lắng. Riêng chính sách cho vay với chủ đầu tư sẽ được giữ nguyên như hiện tại. Có thể Chính phủ sẽ chấp nhận phương án này của NHNN, để gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được giải ngân hiệu quả.
Điều đáng mừng là ngoài 4 ngân hàng thương mại Nhà nước đã đăng ký với số tiền lên đến 120.000 tỷ đồng, đến nay có thêm 4 ngân hàng thương mại cổ phần khác cũng đăng ký tham gia, đưa tổng số vốn của chương trình đạt 140.000 tỷ đồng.
Một khu nhà ở xã hội tại TP.Bến Cát, tỉnh Bình Dương
Chiều 05/8, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã làm việc với lãnh đạo NHNN và các bộ, ngành liên quan về điều hành chính sách tiền tệ. Thủ tướng hoan nghênh đề xuất của NHNN về việc tăng gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi phát triển NƠXH lên 140.000 tỷ đồng, và yêu cầu nghiên cứu điều kiện tiếp cận phù hợp để thực hiện gói tín dụng này, nhằm giúp người khó khăn có chỗ ở. Do vậy đề xuất của NHNN được sửa theo hướng tăng mức ưu đãi cho người mua nhà như nêu trên có thể được Chính phủ thông qua. Vấn đề bây giờ là nguồn cung NƠXH, cần phải có nhiều chính sách đúng, đủ, đặc biệt về mặt pháp lý để thu hút nhà đầu tư.
Hiện Bộ Xây dựng đang chủ trì xây dựng dự thảo Nghị định quy định về phát triển và quản lý NƠXH và Thông tư hướng dẫn, dự kiến sẽ trình Chính phủ trong quý II/2024, hy vọng mở ra nhiều hướng đi mới để đưa nguồn cung NƠXH dồi dào cho thị trường.
Phát triển phân khúc nhà ở giá rẻ
Khi thúc đẩy chương trình xây dựng NƠXH, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhiều lần kêu gọi xã hội hóa phân khúc này, kêu gọi các doanh nghiệp (DN) đầu tư, để đẩy nhanh việc cung ứng loại nhà này cho người dân, đặc biệt cho công nhân, lao động các KCN. Thủ tướng nhấn mạnh: "Nhà nước khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển NƠXH, nhà ở công nhân theo cơ chế thị trường, đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng người thu nhập thấp đô thị, công nhân KCN về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội".
Thủ tướng cũng yêu cầu các địa phương có các cơ chế, giải pháp cụ thể, rút ngắn thủ tục hành chính về lập, phê duyệt dự án, giao đất, cho thuê đất, giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư xây dựng... để hỗ trợ, khuyến khích các DN triển khai đầu tư xây dựng dự án, tạo nguồn cung cho thị trường và tận dụng được nguồn vốn ưu đãi phát triển NƠXH, trong đó có nhà ở giá rẻ.
Bình Dương là địa phương làm tốt công tác này, để thu hút các DN xây dựng NƠXH, nhà giá rẻ. Trong năm 2023, Bình Dương phát triển thêm 18.000 căn NƠXH. Giai đoạn 2021-2030 Bình Dương sẽ phát triển 86.877 căn NƠXH. Trong đó, giai đoạn 2021-2025 phát triển 46.377 căn và giai đoạn 2026-2030 là 40.500 căn.
Đáng chú ý dòng vốn ngoại đang đổ vào Bình Dương thông qua hoạt động mua bán sáp nhập (M&A) trong thời gian qua đang rơi vào các dự án thuộc phân khúc nhà ở vừa túi tiền với quy mô lớn, trong đó có các nhà đầu tư từ Nhật Bản, Singapore, Thái Lan và Trung Quốc. Trước đó nhiều nhà đầu tư lớn như Tokyu, Sembcorp, AEON, Central Retail... đã thành công khi phát triển các dự án đô thị nhà ở, thương mại, công nghiệp tại Bình Dương.
Trong 6 tháng đầu năm 2024, nhà đầu tư Nhật Bản, Singapore, Malaysia đã rót vốn vào mảng BĐS rất lớn. Mới đây nhất, Công ty cổ phần đầu tư TT Capital cùng hai đối tác đến từ Nhật Bản là Cosmos Initia (thành viên của Daiwa House Group) và Koterasu hợp tác phát triển dòng sản phẩm nhà ở vừa túi tiền tại Bình Dương và các tỉnh lân cận. Liên doanh này sẽ đầu tư khoảng 150 triệu USD trong 5 năm tới, mục tiêu mỗi năm đưa ra thị trường hàng nghìn căn hộ giá rẻ. Liên doanh này cũng đã hoàn tất việc góp vốn cho một dự án gần Vincom Dĩ An, TP.Dĩ An với quy mô gần 2.000 căn hộ, giá bán dưới 2 tỷ đồng mỗi căn, nhiều khả năng sẽ ra mắt vào quý III/2024.
Tập đoàn Bcons cũng đang liên doanh với đối tác quốc tế là Asset Limited của Thái Lan, sẽ làm 11 dự án nhà ở với tổng cộng gần 9.000 căn hộ thuộc phân khúc nhà giá rẻ tại Bình Dương. Liên doanh này cũng vừa triển khai xây dựng hơn 2.000 căn NƠXH trên khu vực đường Thống Nhất, TP.Dĩ An trong năm 2025.
Một DN BĐS Việt Nam là Kim Oanh Group cũng bắt tay với 3 tập đoàn đến từ Nhật Bản là Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi và Công ty Phát triển đô thị NTT để lên kế hoạch triển khai một dự án đô thị quy mô 1 tỷ USD tại Bình Dương và phát triển thêm hàng loạt dự án khác với giá bán thuộc phân khúc trung cấp, bình dân.
Trong khi NƠXH đang khan hiếm, thủ tục đầu tư, vay vốn cho cả người đầu tư và người mua nhà vẫn còn nhiêu khê thì phân khúc nhà giá rẻ là một hướng đầu tư đúng đắn, đáp ứng nhu cầu của người có thu nhập thấp và trung bình, khi các ngân hàng cùng vào cuộc cho người mua vay vốn mua nhà ở.
Điều đáng nói là phân khúc nhà giá rẻ không chỉ thu hút người mua ở Bình Dương mà còn ở các địa bàn lân cận. Cũng theo số liệu của Savills, 80% người mua các dự án căn hộ mới ở Bình Dương trong 6 tháng đầu năm nay đến từ TPHCM. Bên cạnh nhu cầu đầu tư, lượng khách mua để ở, học tập và làm việc ở phân khúc này có sự cải thiện rõ rệt. Phần lớn tập trung vào dòng sản phẩm có giá trên dưới 30 triệu đồng mỗi mét vuông. Savills nhận định: Bình Dương và Đồng Nai có thể đóng góp gần 24.000 căn hộ bình dân có giá rẻ trong 3 năm tới, có sức hấp dẫn, sức mua tốt vì giá cả hợp lý, trên dưới 2 tỷ đồng/căn hộ có chất lượng khá cao.
Tính thanh khoản đối với loại căn hộ nhà giá rẻ tại Bình Dương và Đồng Nai luôn rất tốt, bởi giá cả hợp lý, lại gần TPHCM, trong khi quỹ đất tại TPHCM ngày càng khan hiếm. Với quỹ đất lớn, hạ tầng rất tốt, Bình Dương đang làm rất tốt việc thu hút, tạo điều kiện để DN trong - ngoài nước đầu tư và phát triển các dòng BĐS, đặc biệt nhà giá rẻ.
Thành công của Bình Dương trong việc thu hút các nhà đầu tư căn hộ giá rẻ, vừa túi tiền rất đáng để các địa phương khác nghiên cứu. Phân khúc này phát triển đúng hướng cũng là cách xã hội hóa tốt nhất cho phân khúc NƠXH, cũng cấp cho người dân có thu nhập thấp, trung bình nơi an cư chất lượng, giảm gánh nặng cho nhà nước.
Nhà ở giá rẻ là gì?
Khái niệm nhà ở giá rẻ (affordable housing), là nhà có giá vừa túi tiền của đa số người mua. Đó là phân khúc nhà ở có tổng giá trị tài sản được chi trả bằng thu nhập tích lũy từ 7 năm trở lên của một hộ gia đình, tức tầm 25-35 triệu mỗi mét vuông với các thị trường các tỉnh và trên dưới 40 triệu mỗi mét vuông với TPHCM. Đặc điểm của phân khúc này là thu hút nhu cầu ở thật với đối tượng người mua có thu nhập trung bình hoặc thấp.
Nhà ở vừa túi tiền chưa được định nghĩa trong các văn bản pháp luật ở nước ta. Điều 2 Luật Nhà ở 2023 giải thích từ ngữ về nhà ở nói chung và một số loại nhà ở phổ biến trong thực tế. Theo đó, nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân. Nhà ở cho người có thu nhập thấp và người nghèo, nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả đã được đề cập trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến 2045.
Theo đó: "Nhà nước khuyến khích phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường đáp ứng mọi nhu cầu của người dân, đồng thời có chính sách hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở..."; "phát triển nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp...".