Xây dựng giá đất như thế nào là hợp lý?

Vấn đề kiểm soát giá đất

Người dân đang trông đợi quyết định dứt khoát của cấp có thẩm quyền đối với vấn đề kiểm soát giá đất, cụ thể là lựa chọn một giải pháp khác hợp lý, khả thi hơn so với giải pháp xây dựng và áp dụng bảng giá đất mới gây tranh cãi dữ dội trong mấy tuần vừa qua.

Không ai phủ nhận hiện có khoảng cách quá lớn, quá bất hợp lý giữa giá đất theo thị trường và giá đất được ghi nhận trên bảng giá chính thức do nhà nước ban hành. Đặc biệt, bảng giá đất chính thức đang được áp dụng trong việc tính toán định lượng nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khiến nhà nước thất thu; cũng bảng giá đó được sử dụng để ấn định mức đền bù khi thu hồi đất khiến người có đất bị thu hồi không hài lòng, bức xúc vì cảm thấy bị thiệt hại nặng.

Tuy nhiên, phải nhận thấy rằng tình trạng cao bất thường của giá đất theo thị trường là phi lý và cần được khắc phục. Ở một nước đang phát triển, giá đất trung tâm đô thị lại cao không kém giá đất ở New York (Mỹ), Paris (Pháp) rõ ràng là điều khó chấp nhận được. Ai cũng thấy, cũng hiểu nguyên nhân giá đất ở TPHCM, Hà Nội và các đô thị lớn trong nước tăng cao là do sự thao túng của đầu cơ; sự gia tăng không có điểm dừng của giá đất là do nạn đầu cơ cho đến nay vẫn chưa có biện pháp xử lý triệt để. Trách nhiệm thuộc về các cơ quan quản lý nhà nước có chức năng, gồm: các biện pháp ngăn chặn, khống chế hoạt động đầu cơ, lũng đoạn thị trường đất, nói chung là thị trường bất động sản (BĐS) chưa phát huy được hiệu quả như kỳ vọng của xã hội.

Đường Đồng Khởi thuộc khung giá đất cao nhất TPHCM, dự kiến sẽ có giá 810 triệu đồng/m2 đất ở

Đáng lý phải tìm hiểu, phân tích tình hình và suy nghĩ, đề ra những biện pháp cần thiết để quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là đưa giá đất, giá nhà về mức hợp lý, phản ánh trung thực giá trị thật của tài sản trong mối quan hệ với giá cả thị trường nói chung; nhưng thay vì làm thế lại có xu hướng xuất hiện ngay trong cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền là điều chỉnh hệ thống giá được ấn định theo chức năng cho phù hợp với giá thị trường. Kiểu làm này không chỉ thể hiện sự bị động của cơ quan quản lý trước sự tung hoành của giới đầu cơ, mà còn đi ngược lại với logic quan hệ giữa cơ quan quản lý nhà nước, quản lý xã hội với chủ thể được quản lý. Việc xây dựng bảng giá đất mới tiệm cận với giá thị trường là ví dụ tiêu biểu về cách làm ngược đời này. Nếu nhà nước cứ chạy theo giới đầu cơ, để trận địa giá cả cho giới đầu cơ thao túng thì đại đa số người dân, vốn có thu nhập trung bình và thấp sẽ mãi mãi ôm giấc mơ an cư lạc nghiệp, không bao giờ hiện thực hóa được.

Ở các nước tiên tiến, trong thời kỳ đầu tiến hành đô thị hóa cũng đã từng xuất hiện nạn đầu cơ, thao túng thị trường BĐS. Nhà chức trách cũng gặp nhiều khó khăn trong việc ứng phó với vấn đề này, đã thử nghiệm nhiều giải pháp, từng thất bại và cuối cùng thành công trong việc ổn định, làm lành mạnh thị trường. Cần nghiêm túc học tập kinh nghiệm các quốc gia đi trước để rút ngắn thời gian suy nghĩ, cân nhắc, tìm kiếm giải pháp khả thi cho bài toán quản lý hiệu quả thị trường đất đai, thị trường BĐS nói chung ở Việt Nam.

Đầu cơ, "lướt sóng" đẩy giá đất, giá BĐS lên cao để hưởng chênh lệch giá là hiện tượng ở đâu cũng có và muôn thuở. Có đô thị hóa là có đầu cơ BĐS. Vấn đề đối với cơ quan chức năng không phải là làm thế nào triệt tiêu hoạt động đầu cơ mà là làm thế nào để đầu cơ không diễn ra một cách tự do, hoành hành đến mức lũng đoạn thị trường, gây "sốt giá ảo".

Đất nông nghiệp xen cài đất ở và đất phi nông nghiệp khác tại huyện Bình Chánh

Điều tiết hợp lý thu nhập từ chênh lệch giá chuyển nhượng đất

Trước hết, cần theo dõi sát tình hình giao dịch trên thị trường, bảo đảm mọi giao dịch chuyển nhượng BĐS đều được ghi nhận và quản lý. Có thể đạt được mục tiêu này bằng nhiều biện pháp. Trong đó, biện pháp chủ lực là buộc thanh toán giao dịch BĐS phải thực hiện không dùng tiền mặt mà phải qua tài khoản ngân hàng. Phải kiên quyết xử lý bằng những biện pháp chế tài kinh tế thật nặng đối với những trường hợp vi phạm, sử dụng tiền mặt trong trong toán giao dịch nhằm răn đe.

Cần xây dựng khung pháp lý điều tiết bằng thuế đối với thu nhập có được từ giao dịch chuyển nhượng BĐS. Trên cơ sở nắm vững tình hình giao dịch, cơ quan quản lý có điều kiện thực hiện phân loại giao dịch để có cách đối xử thích ứng và hợp lý. Phân biệt trường hợp người chuyển nhượng là người đang sử dụng trên thực tế đối với BĐS được chuyển nhượng hay là người mua đi bán lại để kiếm lời. Đối với trường hợp người chuyển nhượng là người đang sử dụng tài sản, áp dụng chế độ thuế bình thường để điều tiết thu nhập; còn đối với người mua đi bán lại để hưởng chênh lệch giá thì thuế được ấn định ở mức cao nhằm bảo đảm tính công bằng trong phân phối thu nhập xã hội.

Với cách làm trên, cơ quan chức năng không cần can thiệp thị trường BĐS bằng biện pháp hành chính mà thị trường vẫn không bị giới đầu cơ thao túng. Đặc biệt, giá BĐS sẽ không bị "thổi" lên một cách bất bình thường do hoạt động "lướt sóng" của giới đầu cơ. Tất nhiên, nhu cầu mua đi bán lại để hưởng chênh lệch giá vẫn sẽ diễn ra trong bối cảnh có người cần mua và có người cần bán. Tuy nhiên, với quy định bắt buộc thanh toán không dùng tiền mặt và chế độ điều tiết hợp lý thu nhập từ chênh lệch giá chuyển nhượng BĐS, các bên sẽ đủ tỉnh táo để ấn định giá chuyển nhượng hợp lý nhằm vừa bảo đảm có lãi vừa không để giá chuyển nhượng cách biệt quá xa so với giá trị thật của tài sản.

Cách làm trên không chỉ kiểm soát được giá cả mà còn có điều kiện hạn chế thất thu cho ngân sách khi tiến hành các biện pháp điều tiết giao dịch bằng thuế, lệ phí. Mặt khác, một khi giá cả BĐS ổn định thì các biện pháp được cơ quan chức năng triển khai trong khuôn khổ chính sách đất đai được cũng sẽ được thuận lợi, suôn sẻ với sự hợp tác tự nguyện của người dân. Chẳng hạn trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, người dân hiểu sự chênh lệch giá là do chính sự thay đổi mục đích sử dụng đất chứ không phải do giá đất ở tăng cao từ hoạt động đầu cơ, "lướt sóng". Người chuyển mục đích sử dụng đất sẽ chấp nhận và thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất không đắn đo. Người dân có đất bị thu hồi, về phần mình cũng sẽ không còn ngóng đợi một mức đền bù theo một thứ giá thị trường "ảo". Trái lại, người dân sẽ chấp nhận được đền bù theo một giá thị trường được ấn định một cách minh bạch và hợp lý trong khung cảnh giao dịch lành mạnh.

TPHCM nên có những nghiên cứu đánh giá tác động của “Dự thảo bảng giá đất”

(CATP) Sau khi TPHCM ban hành “Dự thảo bảng giá đất”, Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng cần có thêm những nghiên cứu…