"Cuộc đua" không cân sức
Trong nhiều năm, bất động sản nhà ở đã trở thành nơi hấp thụ dòng tiền lớn nhất của xã hội. Với không ít gia đình, nhà đất không chỉ là nơi ở mà còn là công cụ tích lũy tài sản, bảo toàn giá trị và tạo cảm giác an toàn cho tương lai. Đối với doanh nghiệp, bất động sản là lĩnh vực có khả năng sinh lời nhanh. Còn với địa phương, đất đai là nguồn lực tài chính quan trọng để đầu tư hạ tầng và thúc đẩy tăng trưởng. Ở một giai đoạn nhất định, mô hình ấy đã góp phần giúp Việt Nam đô thị hóa nhanh, mở rộng không gian phát triển, hình thành hệ thống hạ tầng mới và tạo ra tốc độ tăng trưởng đáng kể.
Nhưng bất kỳ mô hình phát triển nào cũng có giới hạn của nó. Khi giá đất tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập, đồng nghĩa giá nhà vượt quá khả năng chi trả của phần đông người dân. "Cuộc đua" không cân sức này khiến giới trẻ phải dành phần lớn tuổi thanh xuân chỉ để thực hiện ước mơ mua một căn hộ. Còn với doanh nghiệp, họ khó giữ chân lao động vì chi phí sống đô thị quá cao. Tóm lại, khi nguồn vốn xã hội bị hút mạnh vào việc mua đi bán lại bất động sản thay vì đầu tư cho sản xuất, công nghệ hay nâng cao năng suất, thì điều đó cho thấy cấu trúc tăng trưởng cũ đã bắt đầu bộc lộ những giới hạn.
Liên đoàn Lao động TPHCM hợp tác phát triển 15.000 căn
nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động từ nay đến năm 2030
Một quốc gia không thể phát triển bền vững nếu giá trị của đất đai tăng nhanh hơn giá trị do lao động tạo ra. Một nền kinh tế cũng không thể khỏe mạnh nếu phần lớn dòng tiền của xã hội chỉ xoay quanh câu chuyện mua đất, giữ đất và chờ đất tăng giá.
Nhìn sâu hơn, vấn đề nhà ở chưa bao giờ chỉ là vấn đề của bất động sản. Nó liên quan trực tiếp đến chất lượng sống của con người và năng lực cạnh tranh của cả quốc gia. Một kỹ sư giỏi nhưng phải sống quá xa nơi làm việc, mỗi ngày dành nhiều giờ cho việc di chuyển sẽ khó duy trì năng suất cao trong thời gian dài. Một công nhân liên tục thay đổi nơi ở, sống trong môi trường tạm bợ và thiếu ổn định sẽ rất khó gắn bó lâu dài với doanh nghiệp. Một gia đình trẻ phải dành gần như toàn bộ thu nhập để trả nợ nhà sẽ dè dặt hơn trong việc sinh con, đầu tư cho giáo dục hay chăm sóc sức khỏe. Một người trẻ bị áp lực an cư đè nặng thường ít dám mạo hiểm với khởi nghiệp, sáng tạo hay học thêm kỹ năng mới.
Nói cách khác, giá nhà cao không chỉ làm tăng chi phí sống. Nó âm thầm làm giảm năng suất lao động, ảnh hưởng đến chất lượng nguồn nhân lực, làm chậm quá trình hình thành gia đình, tác động đến tỷ lệ sinh, gây áp lực lên tâm lý xã hội và cuối cùng ảnh hưởng đến sức cạnh tranh dài hạn của nền kinh tế.
Đó là lý do vì sao thông điệp "nhà để ở, không phải để đầu cơ” cần được hiểu rộng hơn như một tín hiệu cho thấy Việt Nam có thể đang đứng trước yêu cầu phải chuyển sang một mô hình phát triển mới, trong đó tăng trưởng không còn dựa quá nhiều vào sự gia tăng của giá tài sản, mà phải dựa nhiều hơn vào năng suất lao động, chất lượng sống và sức mạnh thực sự của con người. Nếu muốn đi theo hướng ấy, điều phải thay đổi không chỉ là thị trường bất động sản, mà là cả hệ thống vận hành của nền kinh tế.
Tạo hành lang tin cậy
Trước hết, Việt Nam cần thay đổi cách nhìn về nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Trong thời gian dài, nhà ở xã hội thường được xem như một chính sách hỗ trợ dành cho người thu nhập thấp hoặc một chỉ tiêu phát triển cần hoàn thành. Cách tiếp cận ấy không sai, nhưng còn quá hẹp. Ở tầng sâu hơn, nhà ở xã hội cần được nhìn nhận như một dạng hạ tầng phát triển, tương tự giao thông hay giáo dục. Một quốc gia muốn giữ chân nhân lực, nâng cao năng suất và duy trì sức cạnh tranh không thể để người lao động sống trong trạng thái bất ổn kéo dài về nơi ở.
Với người Việt, được sở hữu nhà mới "An cư lạc nghiệp"
Một kỹ sư trẻ, một giáo viên mới ra trường, một công nhân kỹ thuật lành nghề hay một nhân viên y tế đều cần có khả năng tiếp cận chỗ ở phù hợp gần nơi làm việc mà không phải gánh áp lực tài chính quá lớn. Khi nơi ở trở nên ổn định và dễ tiếp cận hơn, điều được giải phóng không chỉ là gánh nặng tiền bạc, mà còn là năng lượng sáng tạo của cả xã hội. Người dân sẽ có nhiều khả năng dành nguồn lực hơn cho giáo dục, nâng cao kỹ năng, chăm sóc gia đình, tiêu dùng chất lượng và đầu tư cho tương lai.
Tuy nhiên, để điều đó xảy ra, Việt Nam không chỉ dừng lại ở việc xây thêm nhiều căn hộ. Điều quan trọng hơn là phải xây dựng lại cấu trúc tài chính cho nhà ở. Một trong những nghịch lý lớn nhất hiện nay là chúng ta đang dùng nguồn vốn ngắn hạn để giải quyết một nhu cầu cư trú kéo dài hàng chục năm. Một dự án nhà ở cho thuê muốn vận hành hiệu quả cần dòng vốn ổn định với thời gian hoàn vốn rất dài, nhưng doanh nghiệp lại thường phải tiếp cận nguồn vốn ngắn hạn với chi phí cao. Điều đó khiến mô hình cho thuê khó phát triển bền vững và buộc nhiều doanh nghiệp quay về logic bán nhanh để thu hồi vốn.
Vai trò của Nhà nước trong giai đoạn tới vì thế không nên chỉ là người xây nhà nhiều nhất, mà cần trở thành người thiết kế luật chơi. Nhà nước cần tạo ra một cấu trúc vốn đủ dài hạn và ổn định, hình thành các công cụ tài chính phù hợp cho nhà ở xã hội và nhà cho thuê, đồng thời giảm rủi ro pháp lý để khu vực tư nhân yên tâm tham gia.
Nhưng vốn thôi chưa đủ. Một thay đổi còn quan trọng hơn nằm ở tư duy quy hoạch đô thị.Trong nhiều năm, vì áp lực giảm giá thành, nhà ở xã hội thường được đưa ra những khu vực xa trung tâm, nơi giá đất thấp hơn. Điều này nhìn qua tưởng như tiết kiệm, nhưng thực chất lại tạo ra một loại chi phí khác lớn hơn nhiều, đó là chi phí sống.
Một căn hộ giá thấp nhưng cách nơi làm việc hàng chục cây số không thật sự rẻ. Người dân phải đánh đổi bằng thời gian, sức khỏe, chi phí đi lại và cả chất lượng cuộc sống. Con cái thiếu môi trường học tập ổn định, cha mẹ ít thời gian chăm sóc gia đình, áp lực giao thông tăng lên và năng suất lao động giảm xuống.
Bởi vậy, nguyên tắc phát triển trong giai đoạn mới cần phải rất rõ ràng: nơi nào tạo ra nhiều việc làm, nơi đó phải có chiến lược nhà ở đi kèm. Nhà ở không thể tiếp tục bị xem như phần bổ sung sau cùng của quá trình phát triển đô thị, mà phải trở thành cấu phần bắt buộc ngay từ đầu. Một khu công nghiệp, một trung tâm logistics, một đô thị mới hay một hành lang phát triển quanh metro không thể chỉ có nhà máy, văn phòng và trung tâm thương mại mà thiếu nơi ở phù hợp cho lực lượng lao động.Tuy nhiên, khi giảm dần vai trò đầu cơ bất động sản, một câu hỏi lớn cũng sẽ xuất hiện: nếu tiền không còn chủ yếu chảy vào nhà đất, Nhà nước thúc đẩy tăng trưởng nền kinh tế theo hướng nào?
Đây là câu hỏi cần được trả lời rất thực tế.Tiền trong xã hội không bao giờ đứng yên. Nếu một kênh đầu tư suy giảm hấp lực, dòng tiền sẽ tự tìm nơi khác để sinh lời. Nếu Việt Nam không chủ động tạo ra các "bến đỗ” mới cho vốn, tiền có thể lại chảy sang những hình thức đầu cơ khác. Điều đó có nghĩa Việt Nam phải đồng thời tạo sức hút mạnh hơn cho các lĩnh vực có khả năng nâng cao năng suất thực như công nghiệp chế biến, logistics, hạ tầng, y tế, giáo dục kỹ năng, kinh tế chăm sóc, công nghệ ứng dụng hay các dịch vụ đô thị chất lượng cao. Nhưng những lĩnh vực này không thể phát triển chỉ bằng khẩu hiệu. Chúng cần một môi trường đầu tư ổn định, pháp lý minh bạch, hạ tầng tốt và mức độ rủi ro đủ thấp để doanh nghiệp sẵn sàng đầu tư dài hạn.
Thế nhưng, có lẽ phần khó nhất của toàn bộ chiến lược này lại không chỉ nằm ở vốn hay quy hoạch, mà còn nằm ở tâm lý xã hội. Người Việt mua nhà không hẳn vì mục đích đầu cơ. Đằng sau quyết định mua nhà thường là cảm giác bất an. Người ta sợ giá thuê tăng lên bất ngờ, sợ con cái phải chuyển trường liên tục, sợ tuổi già không có nơi nương tựa và sợ rằng nếu không mua nhà lúc này thì sau này sẽ không còn cơ hội nữa... Nếu không giải quyết được cảm giác bất an ấy, rất khó để thay đổi tư duy sở hữu bằng mọi giá.
Muốn người dân yên tâm thuê nhà lâu dài, thị trường thuê phải đủ đáng tin cậy. Người thuê cần được bảo vệ bởi hợp đồng ổn định, môi trường sống tốt, chất lượng dịch vụ đủ tử tế và một cộng đồng cư trú văn minh. Khi thuê nhà không còn đồng nghĩa với sự bấp bênh, xã hội mới dần thay đổi tâm lý rằng chỉ có sở hữu mới mang lại an toàn.Và có lẽ đó mới là tầng sâu nhất của thông điệp: "Nhà để ở, không phải để đầu cơ."
Nếu chiến lược quốc gia về nhà ở xã hội được triển khai đúng tinh thần, đây không chỉ là một chính sách điều chỉnh thị trường nhà đất, mà còn mở ra một chu kỳ phát triển mới. Bởi một quốc gia mạnh không phải là nơi đất đai tăng giá nhanh nhất, mà là nơi con người có thể sống ổn định, làm việc hiệu quả, nuôi dưỡng gia đình, phát triển bản thân và tin rằng tương lai phía trước là điều đáng để gắn bó lâu dài.
(CATP) Nếu Việt Nam thực sự đi theo định hướng "nhà là để ở", đặc biệt là phát triển mạnh nhà ở xã hội cho thuê và hạn chế dần việc coi nhà ở như công cụ đầu cơ, điều đó sẽ xuất hiện một thay đổi rất lớn trong cấu trúc kinh tế: một phần dòng tiền từng nằm trong bất động sản nhà ở sẽ buộc phải dịch chuyển sang các lĩnh vực khác. Điều này rất quan trọng, bởi tiền trong xã hội không bao giờ đứng yên. Khi một kênh đầu tư bị giảm sức hút hoặc giảm khả năng sinh lời, dòng tiền sẽ tự tìm nơi khác để trú ẩn và tạo lợi nhuận. Vấn đề nằm ở chỗ: Việt Nam có đủ lĩnh vực hấp thụ lượng tiền đó hay không, và những lĩnh vực nào vừa tạo tăng trưởng, vừa phù hợp với năng lực nhân lực hiện nay?
THUẬN NAM - DUY LUÂN - THANH TUẤN