Bài 2: Đi tìm giải pháp triển khai chiến lược quốc gia về nhà ở xã hội

Kinh nghiệm từ một số quốc gia

Nhìn thật sâu vào bản chất vấn đề, có thể thấy Việt Nam đang đứng trước một lựa chọn rất quan trọng. Một là tiếp tục xem nhà ở xã hội như một chương trình hỗ trợ mang tính an sinh, làm từng phần, xử lý áp lực trước mắt. Hai là chuyển sang một tư duy lớn hơn: xem nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê (NƠCT) như một hạ tầng chiến lược của nền kinh tế, tương tự giao thông, năng lượng hay giáo dục. Hai cách tiếp cận này tạo ra hai kết quả hoàn toàn khác nhau.

Nếu chỉ coi đây là an sinh, nhà ở xã hội sẽ mãi rơi vào tình trạng thiếu vốn, làm chậm, chất lượng không đồng đều và thường xuyên đối mặt với câu hỏi: "Ai sẽ bỏ tiền ra làm?". Nhưng nếu coi đây là một cấu phần của năng lực cạnh tranh quốc gia, cách giải sẽ khác hoàn toàn. Khi ấy, câu hỏi không còn là "làm sao xây được nhiều nhà giá rẻ”, mà là "làm sao để một hệ thống nhà ở tốt giúp nền kinh tế tăng trưởng mạnh hơn, giữ được nhân lực tốt hơn và thu hút đầu tư dài hạn hơn". Muốn đi theo hướng thứ hai, Việt Nam phải bắt đầu bằng việc giải lại bài toán tài chính.

Người lao động thuê phòng trọ ở ngoại thành TPHCM

Điểm khó nhất hiện nay nằm ở chỗ hệ thống tài chính của Việt Nam chưa phù hợp với NƠCT dài hạn. Phần lớn vốn trong nền kinh tế vẫn là vốn ngắn hạn, trong khi dự án NƠCT lại cần dòng tiền rất dài. Một dự án nhà ở xã hội cho thuê có thể mất hai hoặc ba thập kỷ mới hoàn vốn, nhưng doanh nghiệp hiện nay lại phải vay vốn với áp lực lãi suất và dòng tiền ngắn hơn nhiều. Điều này tạo ra một mâu thuẫn căn bản: càng muốn cho thuê dài hạn thì càng khó sống được về mặt tài chính.

Nói một cách dễ hiểu, Việt Nam đang cố giải một bài toán dài hạn bằng những công cụ ngắn hạn. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy không quốc gia nào phát triển được NƠCT quy mô lớn nếu chỉ dựa vào tín dụng ngân hàng thương mại thông thường. Singapore dùng quỹ tiết kiệm nhà ở như một cấu phần của hệ thống phát triển quốc gia. Hà Lan và Đức xây dựng các định chế tài chính chuyên biệt cho nhà ở với lãi suất thấp và thời gian vay rất dài. Nhật Bản từng phát triển mạnh các tổ chức tín dụng nhà ở chuyên trách để hỗ trợ quá trình đô thị hóa nhanh sau chiến tranh.

Điểm chung của những quốc gia thành công là họ đều hiểu rằng: nhà ở không thể được tài trợ bằng dòng tiền ngắn hạn nếu muốn bền vững.Việt Nam vì vậy nhiều khả năng sẽ phải hình thành một cấu trúc vốn hoàn toàn mới cho lĩnh vực này. Nhà nước có thể không cần bỏ tiền để làm toàn bộ, nhưng phải đóng vai trò kiến tạo thị trường. Nghĩa là Nhà nước tạo quỹ đất sạch, xây cơ chế tín dụng ưu đãi đủ dài, tạo hành lang pháp lý ổn định và dùng ngân sách như vốn mồi để kéo theo dòng tiền tư nhân và quốc tế.

Thực tế trên thế giới hiện nay đang tồn tại một lượng vốn rất lớn muốn tìm nơi đầu tư an toàn trong dài hạn. Các quỹ hưu trí, công ty bảo hiểm hay quỹ đầu tư quốc gia thường không thích đầu cơ ngắn hạn. Họ cần những tài sản tạo dòng tiền đều đặn trong hàng chục năm. NƠCT nếu được tổ chức tốt chính là loại tài sản họ đặc biệt quan tâm.

Căn hộ vừa túi tiền với mức thu nhập của công nhân rất hạn chế

Điều đó mở ra một cơ hội lớn cho Việt Nam. Nếu xây dựng được hệ thống pháp lý minh bạch, quản trị chuyên nghiệp và dòng tiền ổn định, chúng ta hoàn toàn có khả năng thu hút hàng chục tỷ đô la vốn dài hạn cho phát triển nhà ở. Đây là loại vốn mà bất kỳ nền kinh tế nào cũng cần, bởi nó giúp giảm phụ thuộc vào tín dụng ngắn hạn và tạo sự ổn định lâu dài cho thị trường.Tuy nhiên, vốn chỉ là điều kiện cần. Điều kiện đủ nằm ở cách triển khai. Một trong những sai lầm phổ biến nhất của nhiều quốc gia là phát triển NƠXH theo kiểu rời rạc, nơi nào thiếu thì xây, nơi nào còn đất thì làm, mà không gắn với chiến lược kinh tế. Kết quả là nhiều khu nhà ở dù giá rẻ nhưng xa việc làm, thiếu tiện ích và nhanh chóng mất sức hút.

Thay đổi logic phát triển

Việt Nam nếu muốn đi đường dài thì chúng ta phải thay đổi logic phát triển. Những nhà hoạch định không nên đặt câu hỏi: "Ở đâu còn đất để làm NƠXH?", mà phải hỏi ngược lại: "Ở đâu nền kinh tế đang cần con người đến sống và làm việc?". Điều đó có nghĩa nhà ở phải đi cùng việc làm.

Một khu công nghiệp mới, một trung tâm đổi mới sáng tạo, một cụm logistics hay một khu đại học lớn nếu không đi cùng chiến lược nhà ở sẽ sớm đối diện khủng hoảng nhân lực. Lao động không ổn định, chi phí sinh hoạt tăng cao, người giỏi không muốn ở lâu và doanh nghiệp luôn trong tình trạng tuyển dụng rồi lại mất người.

Ngược lại, nếu nơi làm việc được phát triển cùng nơi ở, trường học, y tế và giao thông, toàn bộ năng suất đô thị sẽ thay đổi. Người lao động có xu hướng gắn bó hơn, doanh nghiệp giảm chi phí tuyển dụng, chất lượng sống tốt hơn và khả năng cạnh tranh của địa phương cũng cao hơn. Nhật Bản, Hàn Quốc hay nhiều đô thị công nghiệp thành công đều đi theo logic này. Họ không xây nhà ở như một hạng mục phụ trợ, mà xem nó là một phần của hệ sinh thái phát triển kinh tế.

Một bài học lớn khác mà Việt Nam cần rút kinh nghiệm là câu chuyện quản trị sau đầu tư. Nhiều nơi trên thế giới từng thất bại với NƠXH không phải vì xây sai, mà vì quản lý sai. Khi các khu nhà chỉ tập trung cho người thu nhập thấp, thiếu quản trị cộng đồng, thiếu bảo trì và thiếu cơ hội phát triển, chúng nhanh chóng trở thành những khu vực xuống cấp và bị cô lập khỏi phần còn lại của đô thị phát triển. Đây là "vết xe đỗ” chúng ta cần tránh.

Bên cạnh đó, NƠXH không nên nhìn nhận là "khu của người nghèo". Nếu làm như vậy, về lâu dài trong suy nghĩ của mọi người sẽ hình thành những khoảng cách xã hội rất lớn. Một đô thị tốt không phải là nơi người giàu ở một phía, người nghèo gom về một góc, mà là nơi nhiều tầng lớp cùng sống trong những không gian có chất lượng đủ tốt. Điều đó đòi hỏi cách quy hoạch mới: mật độ hợp lý, không gian công cộng tốt, giao thông thuận tiện, dịch vụ đi kèm và cơ cấu cư dân đa dạng.

Điều quan trọng không kém nữa là chúng ta phải hình thành một ngành quản lý NƠCT chuyên nghiệp. Ở Việt Nam hiện nay, phần lớn tư duy bất động sản vẫn dừng ở bán sản phẩm. Nhưng NƠCT lại giống quản lý một hệ sinh thái sống kéo dài hàng chục năm. Nó đòi hỏi tiêu chuẩn vận hành, công nghệ quản lý, bảo trì liên tục, xử lý tranh chấp và xây dựng cộng đồng cư dân. Nếu làm tốt, đây sẽ không chỉ là một lĩnh vực an sinh, mà còn tạo ra cả một ngành kinh tế mới gồm vận hành đô thị, dịch vụ tòa nhà, công nghệ quản trị và hệ sinh thái tiêu dùng đô thị.

Nhìn đủ xa, điều Việt Nam cần không đơn thuần là xây thêm nhiều căn hộ giá thấp. Điều người dân cần là một hệ thống nhà ở đủ tốt để giảm chi phí sống, giữ chân nhân lực, tạo ổn định xã hội và mở ra một mô hình tăng trưởng mới, ít phụ thuộc hơn vào đầu cơ tài sản. Bởi suy cho cùng, một quốc gia không thể cạnh tranh lâu dài nếu người trẻ phải dành cả tuổi thanh xuân chỉ để chạy theo giá nhà. Nhưng một quốc gia có thể phát triển rất mạnh nếu người dân của họ có nơi ở ổn định, chi phí hợp lý và đủ niềm tin để đầu tư cho tương lai của chính mình.

Bài 1: Chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản

(CATP) Tại buổi làm việc với Đảng ủy Chính phủ về thực hiện Chỉ thị 34 của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm khẳng định tiếp cận nhà ở an toàn, phù hợp khả năng chi trả phải được coi là quyền cơ bản của người dân và là thước đo tiến bộ xã hội. Theo đó, Nhà nước kiến tạo quỹ đất, quy hoạch, hỗ trợ tài chính, định ra tiêu chuẩn, quy chuẩn; đơn giản hóa và thuận lợi hóa các loại thủ tục hành chính liên quan; thị trường tham gia xây dựng, vận hành với lợi ích hợp lý. Người đứng đầu Đảng, Nhà nước chỉ đạo kiểm soát chặt chẽ và minh bạch đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở, cơ chế mua - bán, không để tình trạng nhà ở thành tài sản đầu cơ, tích sản.