Trường hợp nào bị thu hồi đất?
Luật Đất đai (sửa đổi) quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79). Đó là các dự án xây dựng công trình công cộng; xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, công trình sự nghiệp và các trường hợp khác phục vụ cho quốc phòng...
Luật quy định cụ thể 32 trường hợp "thật cần thiết" để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; bảo đảm các trường hợp thu hồi đất theo trình tự, thủ tục rút gọn, dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, đúng quy định của pháp luật, vì lợi ích chung của cộng đồng và vì sự phát triển bền vững, văn minh, hiện đại của cộng đồng, địa phương... Nếu dự án nào thực sự vì mục đích công cộng, quốc gia, an ninh, vì Nhà nước thì Nhà nước có thể thu hồi bằng cơ chế hành chính. Đối với các dự án nhà ở xã hội, các doanh nghiệp, nhà đầu tư, ngay cả các đơn vị sự nghiệp công lập đã thực hiện tự chủ về tài chính cần phải thỏa thuận với người sử dụng đất (SDĐ), thu hồi đất theo cơ chế thị trường.
Liên quan đến khoản 27 Điều 79, quy định việc Nhà nước thu hồi đất khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, yêu cầu dự án đó phải đạt tiêu chí dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng... Với các dự án không đáp ứng tiêu chí nêu trên thì thực hiện theo hình thức thỏa thuận hoặc sử dụng quyền SDĐ đang có.
Bảng giá đất được ban hành hàng năm
Luật mới cũng hoàn thiện cơ chế xác định giá đất trong giai đoạn sắp tới, theo Nghị quyết 18 của Trung ương khi đặt ra giải pháp bỏ khung giá đất, có cơ chế và phương pháp xác định giá theo nguyên tắc thị trường, khắc phục những bất cập tồn tại lâu nay như việc định giá, đấu giá đất chưa phù hợp với thực tế; giá đất được xác định thường thấp hơn so với giá đất trên thị trường, gây thiệt thòi cho người SDĐ.
Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ phát biểu tại phiên bế mạc Kỳ họp bất thường lần thứ 5 (Ảnh: Quochoi.vn)
Có 4 phương pháp định giá đất trong Luật Đất đai (sửa đổi) gồm: phương pháp so sánh; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (quy định tại khoản 5 Điều 158). Đây là điểm mới, vì về cả khoa học và thực tiễn, phương pháp thặng dư hiện vẫn đang được sử dụng trên thế giới cũng như tại Việt Nam.
Luật đã thể chế hóa chủ trương bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Đồng thời, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Bảng giá đất cũng được xây dựng định kỳ hằng năm được công bố công khai, áp dụng từ ngày 01/01 hằng năm phù hợp với cơ chế thị trường.
Quy định này rất quan trọng để bảo vệ người có quyền SDĐ. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, bảng giá đất được quy định 5 năm một lần và phải điều chỉnh, bổ sung đối với trường hợp có biến động về giá đất thị trường. Tuy nhiên, trên thực tế, rất ít trường hợp thực hiện điều chỉnh bảng giá đất trong quá trình áp dụng, dẫn đến bảng giá đất không phản ánh đúng giá đất thực tế trên thị trường.
Luật mới cũng phân định rõ các trường hợp áp dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể bảo đảm tính đồng bộ trong áp dụng thực tế. Các phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng đã được rà soát, bảo đảm tính pháp lý, hiệu lực trong triển khai thi hành pháp luật, hạn chế tình trạng sai phạm. Mặt khác, luật cũng làm rõ nguồn thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất bảo đảm chất lượng công tác định giá.
Đại biểu Quốc hội Phan Đức Hiếu, Ủy viên Ủy ban Kinh tế chia sẻ những điểm mới của Luật Đất đai (sửa đổi)
Điều 159 nêu rõ: UBND cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân (HĐND) cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo. Như vậy, bảng giá đất sẽ được ban hành hằng năm, bắt đầu từ ngày 01/01/2026.
Đất không giấy tờ trước tháng 7/2014 được cấp "sổ đỏ”
Luật Đất đai (sửa đổi) cho phép đất không giấy tờ trước ngày 01/7/2014 (thay vì 01/7/2004 như quy định cũ) không có tranh chấp, được cấp "sổ đỏ”. Đầu tiên là những trường hợp SDĐ trước ngày 18/12/1980. Thứ hai, từ ngày 18/12/1980 đến trước 15/10/1993. Thứ ba, từ ngày 15/10/1993 đến trước 01/7/2014.
Cả 3 nhóm trên đều phải được UBND cấp phường, xã nơi có đất xác nhận là hiện nay không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao sai thẩm quyền. Tùy vào từng nhóm sẽ có những quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ.
Theo đó, các loại đất được xét cấp "sổ đỏ” gồm: đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống, đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân được giao đất nông nghiệp trước ngày 01/7/2014 mà không giấy tờ, có đăng ký thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế khó khăn, đã được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp cũng sẽ được cấp sổ và không phải nộp tiền SDĐ.
Bảo đảm đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số
Theo Luật Đất đai (sửa đổi), chính sách của Nhà nước về đất đai đối với đồng bào dân tộc, quy định rất rõ là việc giao đất lần một; việc giao đất, hỗ trợ cho đồng bào dân tộc thiểu số không có đất, thiếu đất; quy định trách nhiệm của các cơ quan từ cấp xã, cấp tỉnh đến Trung ương; quy định rõ nguồn lực để thực hiện chính sách này. Bên cạnh đó, nghiêm cấm vi phạm chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số để ngăn chặn hành vi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của đồng bào đối với trường hợp được giao đất hỗ trợ.
Luật còn quy định Nhà nước có thể thu hồi đất để thực hiện dự án tạo quỹ đất để giao cho đồng bào dân tộc thiểu số. Quy định cụ thể trong quy hoạch sử dụng đất. Trong đó, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải xác định cái quỹ đất để thực hiện chính sách đất đai cho đồng bào dân tộc thiểu số, và quy hoạch đó phải được thể hiện đến kế hoạch sử dụng hàng năm
Luật còn quy định rà soát đất do các tổ chức sử dụng đất, ví dụ như quy định về việc rà soát quỹ đất do các công ty nông, lâm nghiệp đang sử dụng có nguồn gốc từ các nông, lâm trường trước đây để yêu cầu các đơn vị đó phải lập phương án sử dụng đất. Sau đó, UBND thẩm định và yêu cầu các công ty phải trả lại những quỹ đất sử dụng không đúng mục đích, cho thuê, cho mượn không đúng bị lấn chiếm, sử dụng không hiệu quả...
Luật mới "tháo nút" tranh chấp đất đai
Thời gian qua, việc khiếu kiện liên đất đai liên quan nhiều đến việc đền bù, giải phóng mặt bằng, chủ yếu do mức đền bù không thỏa đáng, không sát với giá thị trường. Việc tái định cư cũng vậy, nhiều trường hợp không bù đắp được cho người dân có một cái chỗ ở tương xứng. Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về cơ chế bồi thường, tái định cư rõ ràng và minh bạch. Việc xác định giá đất phải sát với giá thị trường. Nguyên tắc đầu tiên là phải sử dụng phương pháp so sánh để xem thị trường đang giao dịch bao nhiêu, để xác định giá đất sát với giá thị trường.
Nếu như giá đất đó không sát với giá thị trường thì sử dụng bảng giá đất và nhân với hệ số. Bảng giá đất đã được xác định công bố hàng năm và sát với thị trường, không còn tình trạng thấp như trước kia. Như vậy, việc xác định giá đất để bồi thường, tái định cư sẽ bảo đảm không quá thấp, không có sai lệch và tương đối phù hợp.
Về tái định cư, trong luật mới quy định rất rõ khu vực tái định cư phải được đầu tư xây dựng hạ tầng và có các tiêu chí cụ thể. Nếu như khu vực ở nông thôn thì các yếu tố về hạ tầng phải đạt được tiêu chí tối thiểu là khu vực nông thôn mới, thậm chí phải cao hơn. Đối với khu vực thành thị, khu vực tái định cư phải đạt được tất cả những tiêu chí của hạ tầng như một khu đi đô thị. Những quy định này nhằm tạo điều kiện về cuộc sống cho người dân tốt hơn nơi ở cũ. Từ đó, các khu vực tái định cư cũng phải được xác định ưu tiên gần nơi bị giải tỏa, hạn chế tình trạng đưa người dân vào chỗ ở khó khăn; giành đất thuận lợi để mang đi bán, đấu giá, thu tiền.