Hiệp hội Bất động sản TP.HCM gửi văn bản kiến nghị về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư

Về quyền chuyển nhượng, cho thuê đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư (điều 8):

Khoản (4.d) điều 8: "Người mua chỗ để xe ô tô nếu có nhu cầu chuyển nhượng hoặc cho thuê chỗ để xe này thì chỉ được chuyển nhượng, cho thuê cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư đó hoặc chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư".

Quy định này vô hình chung đã hạn chế quyền của chủ sở hữu nhà chung cư đang sở hữu chỗ để xe ô tô và tạo lợi thế hơn cho chủ đầu tư, bởi chủ sở hữu nhà chung cư chỉ được chuyển nhượng, cho thuê lại chỗ để xe ô tô cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư đó hoặc chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư. Bên cạnh đó, Thông tư đã không hạn chế quyền của chủ đầu tư đã sở hữu chỗ để xe ô tô.

Ví dụ: Chung cư có 10 căn hộ, có 10 chỗ để xe ô tô. Có 8 chủ sở hữu chung cư mua 8 chỗ để xe ô tô, 02 chủ sở hữu chung cư không mua nên 2 chỗ để xe ô tô này thuộc sở hữu của chủ đầu tư. Sau một thời gian, lại có thêm 2 chủ sở hữu chung cư bán lại chỗ để xe ô tô, theo quy định của Thông tư thì chỉ được chuyển nhượng lại cho chủ sở hữu chung cư, hoặc người sử dụng chung cư, hoặc chủ đầu tư. Nếu 2 chủ sở hữu chung cư ban đầu không mua, nay vẫn tiếp tục không mua thì có khả năng cả 2 chỗ để xe ô tô này sẽ được chủ đầu tư mua, và sau đó, chủ đầu tư có thể bán, cho thuê lại cho người bên ngoài chung cư vì Thông tư đã không điều chỉnh hành vi này.

Ở nhiều nước, thị trường mua bán chỗ để xe ô tô tự do, sau khi chung cư đưa vào sử dụng đều có quy định ưu tiên bán chỗ để xe ô tô cho chủ sở hữu chung cư, nhưng sau đó, chủ sở hữu được toàn quyền chuyển nhượng chỗ để xe ô tô này, người bên ngoài cũng có quyền mua lại chỗ để xe ô tô của chung cư nếu có nhu cầu.

Do vậy, để đảm bảo quyền của người chủ sở hữu chỗ để xe ô tô trong nhà chung cư, Hiệp hội đề nghị hoàn thiện khoản (4.d) điều 8, như sau:

"Người mua chỗ để xe ô tô nếu có nhu cầu chuyển nhượng hoặc cho thuê chỗ để xe này thì phải ưu tiên chuyển nhượng, cho thuê cho các chủ sỡ hữu, người đang sử dụng nhà chung cư đó, nếu các đối tượng này không mua, không thuê thì được quyền chuyển nhượng, cho thuê cho người có nhu cầu".

Hội nghị nhà chung cư lần đầu (điều 13):

- Khoản (2.a) điều 13 quy định: "Đối với hội nghị của tòa nhà chung cư thì phải có tối thiểu 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự; trường hợp triệu tập hội nghị lần đầu mà không đủ 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ tham dự thì triệu tập hội nghị lần thứ 2 khi có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự. Nếu triệu tập hội nghị lần thứ 2 mà không có đủ số người tham dự theo quy định tại Điểm này thì chủ đầu tư đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn, nơi có nhà chung cư (sau đây gọi chung là ủy ban nhân dân cấp phường) tổ chức hội nghị theo quy định tại khoản 5 điều này;".

Hiệp hội đề nghị bổ sung khoản (2.a) điều 13 quy định thời hạn tổ chức hội nghị chung cư lần thứ 2 không chậm quá 30 ngày kể từ ngày tổ chức hội nghị lần đầu không thành; không chậm quá 07 ngày kể từ ngày tổ chức hội nghị chung cư lần thứ 2 không thành thì chủ đầu tư phải đề nghị Ủy ban nhân dân cấp phường tổ chức hội nghị nhà chung cư để tránh trường hợp chủ đầu tư dây dưa, kéo dài việc tổ chức hội nghị nhà chung cư, như sau:

- Đối với hội nghị của tòa nhà chung cư thì phải có tối thiểu 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự; trường hợp triệu tập hội nghị lần đầu mà không đủ 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ tham dự thì triệu tập hội nghị lần thứ 2 không chậm quá 30 ngày kể từ ngày tổ chức hội nghị lần đầu không thành, khi có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự. Nếu triệu tập hội nghị lần thứ 2 mà không có đủ số người tham dự theo quy định tại Điểm này thì không chậm quá 07 ngày kể từ ngày tổ chức hội nghị chung cư lần thứ 2 không thành, chủ đầu tư phải đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn, nơi có nhà chung cư (sau đây gọi chung là ủy ban nhân dân cấp phường) tổ chức hội nghị theo quy định tại khoản 5 điều này".

- Về hội nghị nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp phường tổ chức, tại khoản 6 điều 13 quy định: "Trong thời hạn 30 ngày (...), Ủy ban nhân dân cấp phường có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu", cần quy định rõ hội nghị này có giá trị mà không phụ thuộc vào số lượng người tham dự.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị bổ sung khoản 6, như sau: "Trong thời hạn 30 ngày (...), Ủy ban nhân dân cấp phường có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, không phụ thuộc điều kiện về số lượng người tham dự", để đảm bảo sự chặt chẽ của quy định.

Yêu cầu đối với thành viên Ban quản trị nhà chung cư (điều 19):

- Khoản 1 điều 19 quy định: "thành viên Ban quản trị nhà chung cư phải là chủ sở hữu đang sử dụng nhà chung cư đó". Quy định này không phù hợp với thực tế cuộc sống, bởi vì tại nhiều chung cư cao cấp có đến 80-90% chủ sở hữu cho thuê căn hộ. Do vậy, nếu quy định phải là chủ sở hữu đang sử dụng nhà chung cư đó thì vô hình chung đã tước đi quyền của một số chủ sở hữu chung cư (không sống tại chung cư đó) tham gia thành viên Ban quản trị; trong lúc người thuê căn hộ chung cư này (nhiều trường hợp là người nước ngoài) thì có thể họ không có nhu cầu tham gia Ban quản trị. Theo quy định của Thông tư thì trong những trường hợp này, sẽ chỉ có một số ít chủ sở hữu đang sử dụng nhà chung cư đó có cơ hội tham gia Ban quản trị.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị sửa đổi khoản 1 này, như sau: "thành viên Ban quản trị nhà chung cư phải là chủ sở hữu, hoặc đại diện chủ sở hữu, hoặc người đang sử dụng nhà chung cư đó" thì phù hợp với thực tế và khả thi hơn.

- Khoản 1 điều 19 cũng quy định: "Các thành viên Ban quản trị nhà chung cư là người có sức khỏe, không có tiền án, tiền sự;" Quy định này đã tạo ra sự phân biệt đối xử và hạn chế quyền công dân, xung đột và vi phạm khoản 2 và khoản 3 điều 3 Nghị định 80/2011/NĐ-CP ngày 16/09/2011 của Chính phủ đã quy định: "2. Tạo điều kiện thuận lợi cho người chấp hành xong án phạt tù tái hòa nhập cộng đồng, ổn định cuộc sống, phòng ngừa tái phạm và vi phạm pháp luật; 3. Nghiêm cấm mọi hành vi kì thị, phân biệt đối xử hoặc xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người chấp hành xong án phạt tù". Người chấp hành xong án phạt tù, đã có quyền công dân thì được quyền ứng cử vào Ban quản trị nhà chung cư, còn việc người đó có được bầu vào Ban quản trị nhà chung cư hay không là do sự tín nhiệm hay không tín nhiệm của Hội nghị nhà chung cư.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị bỏ quy định "không có tiền án, tiền sự" tại khoản 1 điều 19 này để đảm bảo sự thống nhất của hệ thống pháp luật.

Về diện tích căn hộ để tính giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư:

Khoản 2 điều 30 quy định diện tích thông thủy căn hộ là cơ sở tính giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, và khoản (3.a) điều 31 lại quy định trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận "thì diện tích làm cơ sở để tính kinh phí quản lý vận hành là diện tích ghi trong Giấy chứng nhận" đã có nội hàm không trùng khớp với nhau, bởi trước ngày 15/10/2010 (ngày Thông tư 16/2010/TT-BXD có hiệu lực) thì diện tích căn hộ ghi trong Giấy chứng nhận được tính theo tim tường; và từ ngày 15/10/2010 đến ngày 08/04/2014 thực hiện Thông tư 16/2010/TT-BXD lại có hai cách tính diện tích căn hộ hoặc theo tim tường, hoặc theo thông thủy; và từ ngày 08/04/2014 đến nay (ngày Thông tư 03/2014/TT-BXD có hiệu lực) đã thống nhất tính diện tích căn hộ theo thông thủy.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị sửa đổi điều khoản này và bổ sung thêm vào "Chương V: Điều khoản chuyển tiếp" của Thông tư 02/2016/TT-BXD để tránh xảy ra thiệt thòi khi tính phí quản lý vận hành chung cư đối với những căn hộ tính diện tích theo tim tường so với căn hộ tính theo thông thủy trong cùng tòa nhà chung cư.