Trong khi đó, việc bán đất hiện được nhiều công ty, văn phòng môi giới tự phát tổ chức rất tinh vi. Ở những nơi có thông tin quy hoạch, chỉ cần có sản phẩm chào bán thì ngay lập tức sẽ có nhiều "cò” tạo thành nhiều lớp, vòng trong vòng ngoài thi nhau nâng giá trị mảnh đất. Nhờ vậy, "cò” không những thu được tiền phần trăm từ người bán mà còn kê giá, hưởng lợi và tạo vòng xoáy "sốt đất".
"NGHỀ" TÍCH HỢP KỸ NĂNG VÀ CÔNG NGHỆ
Trao đổi với chúng tôi, anh Huy - một người có nhiều năm kinh nghiệm với thị trường BĐS ở Bình Dương - cho biết: "Với việc mạng xã hội phát triển, việc thổi giá, kích thị trường càng trở nên dễ dàng. Bài mà các "cò” thường làm là quay clip giao nhận tiền, viết hợp đồng mua bán, đặt cọc tại các quán cà phê, nhà dân... để đăng lên tài khoản mạng xã hội của chính cá nhân "cò” và tiếp thị với các khách hàng mới là vừa có anh A, chị B đặt cọc mua lô XYZ...
Cao thủ hơn, "cò” còn dùng các clip nhận tiền tỷ mà không cần hợp đồng, ký tên. Thay vào đó, họ quay clip, nói vài câu để làm tin và cho khách hàng tiềm năng xem. Mục đích là để khách rơi vào tâm lý đang có "sốt đất" nên người mua không cần hợp đồng, hoặc "người ta xuống tiền tỷ còn đơn giản như vậy, huống gì của mình chỉ mới đặt cọc có vài trăm". Trên thực tế, khách hàng đâu có hiểu đó là những chiêu thức bán hàng đã tạo thành quy chuẩn để "cò” thực hiện.
Anh Huy cho biết thêm, không chỉ có "cò” làm nhiễu loạn thông tin mà các thông tin do các trang tin điện tử do các công ty tự đăng ký cũng liên tục đăng tải các bài viết kích giá, khiến người mua bị nhiễu loạn thông tin. Nhiều chuyên trang về thị trường bất động sản, trang web của các công ty thường xuyên đưa những thông tin hoặc dẫn nguồn những thông tin có lợi cho việc tăng giá của thị trường vô tình đã tạo ra một mặt bằng giá mới, điều mà trước đây "cò” dù có thổi vã mỗ hôi cũng không đạt được.
"Sốt đất" tại H.Hớn Quản (Bình Phước) Ảnh: CTV
Điển hình như "cơn sốt" đất diễn ra chớp nhoáng ở khu vực xã An Khương (H.Hớn Quản, Bình Phước) - địa điểm được cho là sẽ xây dựng sân bay và dọc tuyến đường ĐT753 (H.Đồng Phú) - sẽ có dự án nâng cấp mở rộng đường ĐT753 và xây cầu Mã Đà đi sân bay Long Thành (Đồng Nai) mới xảy ra. Khởi đầu của cơn sốt này là các đối tượng lợi dụng việc Đoàn công tác của Tỉnh ủy tỉnh Bình Phước đi khảo sát khu vực sân bay Téc Ních. Nhiều kẻ đầu cơ, môi giới đất đai trong và ngoài tỉnh lợi dụng thông tin về việc khảo sát sân bay Téc Ních để tụ tập đông người đẩy giá đất lên cao gấp nhiều lần so với giá trị thực tế. "Cò” thi nhau kích giá, đưa ra giá cao làm cho người nông dân, đặc biệt là đồng bào dân tộc thiểu số tại các xã An Khương, Tân Lợi... bán đất sản xuất để lấy tiền mua sắm đồ dùng, ôtô, xe máy...
Trước tình hình đó, lãnh đạo UBND huyện Hớn Quản phải chỉ đạo chính quyền các xã, thị trấn tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai, trật tự xây dựng trên địa bàn mình quản lý; thường xuyên kiểm tra, kiên quyết xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, trật tự xây dựng; thường xuyên cập nhật, thông tin tuyên truyền đến người dân về chủ trương quy hoạch sân bay Tech Nich để người dân biết, không để các đối tượng cơ hội đất đai lợi dụng đưa thông tin gây hiểu nhầm nhằm trục lợi.
Đồng thời, UBND huyện đã chỉ đạo UBND các xã Tân Lợi, An Khương quản lý chặt chẽ quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất khu vực sân bay Téc Ních, kịp thời phát hiện, ngăn chặn, xử lý các trường hợp xây dựng trái quy định, sử dụng đất sai mục đích, các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai tại khu vực sân bay Téc Ních. Kiểm tra, xử lý nghiêm theo quy định đối với các hành vi tụ tập đông người không có tổ chức, trái phép gây mất an ninh trật tự, không đeo khẩu trang tại nơi công cộng để đảm bảo phòng, chống dịch Covid-19 đặc biệt tại khu vực Sân bay Téc Ních... thì "cơn sốt" đất mới tạm lắng.
Trước tình trạng giá đất nội thành Phan Thiết và những khu dân cư Hàm Thắng, Phong Nẫm, Bến Lội... cứ tăng liên tục, được giới BĐS chào bán liên tục với giá thay đổi hàng ngày, Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận cũng đã gửi các văn bản đề nghị các sở, ngành và địa phương phối hợp quản lí thị trường bất động sản trên địa bàn tăng cường kiểm tra, xử lí các khu dân cư tự phát.
NHỮNG "CƠN SỐT" ĐẤT ĐẦY RỦI RO
Nhận định về bản chất các "cơn sốt" đất, TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao, Savills Việt Nam - cho biết thị trường Bất động sản Việt Nam chứng kiến nhiều đợt sốt đất, không chỉ tại các dự án ở các thành phố lớn, mà còn ở các thành phố "vệ tinh" như Đồng Nai, Thạch Thất (Hà Tây), Vân Đồn (Quảng Ninh), Đồng Nai, Phú Quốc... và gần đây nhất là tại Hớn Quản (Bình Phước). "Hiện tượng sốt đất tại Việt Nam đã xuất hiện từ những năm 1993, khi thị trường chứng kiến cơn sốt đất từ việc ra đời của Bộ Luật Đất Đai năm 1993.
Việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách dễ dàng và thuận tiện hơn đã tạo ra một cơn sốt đất khắp cả nước. Từ đó đến nay, sau 30 năm phát triển của lĩnh vực bất động sản, nước ta đã chứng kiến nhiều vụ sốt đất khắp nơi trên cả nước, với tiêu điểm là hai lần xuất hiện "bong bóng" nhà đất cục bộ vào đầu những năm 2000 và 2007, lập tức đóng băng sau đó kèm theo là với rất nhiều hệ lụy. Tưởng chừng như với những thăng trầm của thị trường và hệ lụy mà toàn xã hội đã chứng kiến sau những lần sốt đất thì hiện tượng này sẽ không còn. Song, với những cơn sốt gần đây như tại Long An và Bình Phước mới đây thì dường như rủi ro và hệ quả tiêu cực tiềm ẩn để lại bởi những "cơn sốt" vẫn chưa được nhận thức sâu sắc trong toàn xã hội".
TPHCM đã xảy ra nhiều "cơn sốt" đất nhưng đến nay vẫn chưa tìm được... thuốc trị
Với trường hợp tại tỉnh Bình Phước, TS. Khương đánh giá sân bay Téc Ních tại Bình Phước không phải là cây đũa thần làm cho nền kinh tế của tỉnh và thị trường bất động sản khởi sắc chỉ trong một thời gian ngắn. Có thể dễ dàng nhìn thấy rằng việc xây dựng một sân bay không thể là một bước ngoặt cho kinh tế toàn tỉnh. Thứ nhất đây chỉ mới dừng lại ở mức chủ trương đang đợi xem xét và phê duyệt, thứ hai việc giá thị trường bất động sản tại tỉnh có tăng hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nữa.
TS. Sử Ngọc Khương cho biết thêm: "Với giả định là sân bay sẽ được hoàn thành, theo một góc nhìn thực tế thì việc này cần ít nhất 5-7 năm để hoàn thành kế hoạch và được phê duyệt và rồi xây dựng sẽ mất thêm 3-5 năm nữa. Như vậy, từ lúc khảo sát đến lúc khánh thành thì cũng gần 10 năm nếu mọi việc diễn ra thuận lợi. Tuy nhiên, để vận hành trơn tru và thật sự thu hút đầu tư đáng kể thì cần 5-10 năm nữa".
CẦN GẤP MỘT LỜI GIẢI
Hiện Việt Nam có 22 sân bay dân sự, trong đó có 13 sân bay nội địa và 9 sân bay quốc tế. Tuy nhiên chỉ mới có 6 trên tổng 22 sân bay đang hoạt động có lãi dựa theo báo cáo của Tổng công ty Hàng không Việt Nam ACV. Vì thế, ngoài việc giải quyết được vấn đề về giao thông đi lại cho người dân, thì tính hiệu quả về mặt tài chính của nhiều sân bay đáng được cân nhắc. Việc có sân bay tại địa phương không phải là yếu tố chính để thu hút đầu tư. Những yếu tố quan trọng hơn trong việc gia tăng giá trị bất động sản và tạo sức hút trên thị trường bao gồm cung cấp đầy đủ các tiện ích xã hội như trường học bệnh viện, giao thông thuận lợi và cơ hội nghề nghiệp.
Việc xây thêm một con đường hoặc có một sân bay nội địa chưa đủ để tác động trực tiếp đến thị trường. Thật sự thì không phải cứ xây sân bay thì địa phương nào cũng phát triển mạnh mẽ như Đà Nẵng và Nha Trang. Sân bay Phù Cát tại Quy Nhơn, Bình Định là một minh chứng rất rõ ràng khi đã mất rất lâu mới phát triển được như hôm nay. Thế nhưng đến nay sức ảnh hưởng đến kinh tế và xã hội địa phương vẫn chưa thể so sánh được với Đà Nẵng và Nha Trang. Quay trở lại câu chuyện Bình Phước, TS. Khương cho rằng việc người dân địa phương chạy theo cơn sốt và bán đi những mảnh đất là nguồn thu nhập chính từ trước giờ là rất nguy hiểm.
Tại huyện Hớn Quản, nơi mà đa phần người dân địa phương trước giờ sống nhờ vào nông nghiệp như là trồng cây cao su và thu hoạch mủ cao su để nuôi sống gia đình. Vậy việc bán đi những mẩu đất này không khác gì bán đi "cần câu" khi giờ họ đã mất đi nguồn thu nhấp chính, đây là một vấn đề rất cần sự quan tâm của các cấp quản lý. Việc quy hoạch hợp lý và đề cao tuyên truyền nhằm nâng cao nhận thức cho người dân, đặc biệt là ở vùng nông thôn khi đa phần người dân ở đây thiếu tiếp cận với nhiều nguồn thông tin đáng tin cậy và phổ quát, sẽ giúp cho việc tránh xảy ra những "bong bóng" nhà đất.
Nếu từ góc nhìn vĩ mô hơn, việc mọi người chỉ tập trung vào hưởng lợi từ lên giá đất mà không chú trọng đến việc tăng giá trị thặng dư từ lao động sản xuất sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế. Về lâu dài, nền kinh tế vĩ mô và xã hội sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực khi mọi người không còn chú trọng đến việc lao động sản xuất. Vì thế người dân cần được nâng cao về nhận thức để không bị dao động bởi những thông tin không đầy đủ và tạo ra những "cơn sốt" ảo.