Hiện tại khi các dự án trong khu vực trung tâm không còn nhiều do quỹ đất ngày càng hạn hẹp trong khi các dự án hạ tầng đang tăng kết nối các vùng vệ tinh với TP.HCM ngày càng phát triển nên thị trường đang có xu hướng dịch ra những khu vực lân cận như: Đồng Nai, Bình Dương, Long An,…
Theo ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản, sở Xây Dựng TP.HCM, thị trường thành phố này đang chứng kiến số lượng dự án theo xu hướng giảm, tổng số vốn đầu tư khoảng 20.000 tỷ đồng. Tiến độ thực hiện dự án một số kéo dài, dự án mới ít.
Các khách mời tham dự buổi tọa đàm
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA): Thị trường BĐS gặp khó trong nhiều năm qua. Năm 2018 thị trường giảm cung nghiêm trọng, năm 2019 nặng hơn và tới 2020 thì đại dịch càng làm trầm trọng thêm thị trường BĐS. Có điều, tỷ lệ hấp thu của thị trường vẫn rất tốt, với những người có nhu cầu ở thực, đặc biệt là với phân khúc giá thấp.
Về sự dịch chuyển ly tâm, ông Châu cho rằng đó là xu hướng đã bắt đầu khá lâu và nay càng mạnh hơn do giao thông hạ tầng kết nối tốt hơn, dẫn lối về nơi đất lành chim đậu.
“TP.HCM cần có lực gia tốc mới đẩy thị trường vượt ngưỡng hiện nay. Thành phố phía Đông là một lực đẩy mới như vậy”. Dẫn thêm về hạ tầng, ông Châu cho rằng khi cả 8 tuyến Metro đi vào hoạt động, khi tuyến đường sắt chuyện dụng vận tải hàng hoá, thì tình trạng ùn tắc vào cửa ngõ TP.HCM sẽ được cải thiện đáng kể. Khi TP.HCM quyết định thành lập thành phố phía Đông, khi các huyện có khả năng lên quận, thành phố có thêm lực hút từ khu vực này.
Theo TS. KTS Nguyễn Anh Tuấn, Trưởng phòng quản lý Quy hoạch chung sản, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM: Khi liên kết vùng, hạ tầng vùng, hạ tầng vành đai, các tuyến metro hay vận tải công cộng hướng tâm tốt thì các vùng ngoại vi, các khu công nghiệp sẽ có điều kiện kết nối hướng tâm tốt hơn. Sau COVID-19, kinh tế dịch vụ sẽ chuyển đổi, nhất là các dịch vụ bị ảnh hưởng như khách sạn nhà hàng, du lịch.
Tiến sỹ Nguyễn Minh Hòa - Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển TP.HCM
Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Minh Hòa - Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển TP.HCM: nhiều tập đoàn hướng về vùng vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu, thậm chí Bình Phước. Sự dịch chuyển đó là tất yếu, mang tính quy luật. TP.HCM vẫn hấp dẫn nhưng đã xuất hiện lực đẩy, đẩy dòng đầu tư ra xa vùng trung tâm. Với các nhà đầu tư lớn, họ không tìm thấy các quỹ đất sạch cỡ vài chục hecta không có nữa. Ở Hà Nội hay các nước trên thế giới cũng thế.
“Về các đô thị vệ tinh tôi nghĩ khả năng thành công cao. Trong 5 năm gần đây sự phát triển của Đồng Nai, Bình Dương, BRVT đã trở thành một cực đối trọng của TP.HCM chứ không phải là vệ tinh phụ thuộc hạt nhân TP.HCM nữa. Ngoài yếu tố đất đai, con người, các tỉnh này còn có yếu tố kỹ thuật phù hợp. Chẳng hạn Đồng Nai có sân bay Long Thành, cao tốc Long Thành, cầu Cát Lái nối Nhơn Trạch… đủ sức hút người về đây”, ông Hoà dẫn chứng.
GS Hoà cũng lưu ý, thành phố lớn gặp khó hơn các tỉnh nhỏ trong việc phòng chống dịch mà COVID-19 là minh chứng mới nhất. Do vậy nhu cầu phát triển các đô thị vệ tinh là cần thiết. Trong khi đó, nhu cầu phố thị như mua sắm vui chơi khiến người ta phải ở trung tâm thì nay đã dễ dàng được đáp ứng nhờ công nghệ mới, chẳng hạn trang mua bán và đội ngũ shipper nhanh gọn.
Mặt bằng giá sơ cấp của đất nền tại TP.HCM vẫn ở mức cao cũng khiến nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm cơ hội đầu tư mới với các sản phẩm đất nền các tỉnh lân cận có mức giá phù hợp. Theo các chuyên gia, đất nền khu vực này có mức giá còn “mềm” là do quỹ đất sạch nơi đây còn dồi dào. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư lớn với những dự định đầu tư tầm cỡ, ra tấm ra món cũng đang tạo động lực lớn kéo khách hàng tới đây với kỳ vọng vào dư địa sinh lời.
Những đô thị nằm tại vị trí giao thương chiến lược giữa TP.HCM và các tỉnh Đông Nam Bộ rõ ràng được sở hữu sức mạnh kết nối khi dễ dàng tiếp cận đến các trung tâm kinh tế, tài chính, du lịch trọng điểm của khu vực như TP.HCM - Đồng Nai - Bà Rịa Vũng Tàu - Phan Thiết.
Theo chuyên gia này, nếu hạ tầng kết nối tốt, các địa phương phát triển các khu kinh tế mới gắn liền với việc phát triển các khu đô thị quy mô tại các khu đô thị vệ tinh thì khả năng sinh lợi từ các dự án này sẽ thực sự hiệu quả.
“Với vị trí gần sông, tận dụng không gian sinh thái sẵn có, chủ đầu tư phát triển các đô thị với quy mô lớn, quy hoạch đồng bộ, tạo được không gian cảnh quan chủ đề, không gian cây xanh và không gian tiện ích nên thu hút được khách mua. Tuy nhiên, việc kết nối với khu đô thị trung tâm TP.HCM vẫn là một trong những yếu tố cần quan tâm để có thể thu hút cư dân về sinh sống thường xuyên”, ông Kiệt nhận định.
Ông Phạm Đăng Hồ - Trưởng phòng phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở xây dựng TP.HCM
Đề cập tới việc gần đây xuất hiện dạng khu đô thị sinh thái thông minh (sinh thái kết hợp công nghệ 4.0), chuyên gia này đánh giá Chính phủ cũng đang định hướng muốn phát triển theo hướng này. “Việc kết hợp Khu đô thị thông minh và Yếu tố sinh thái là một định hướng phát triển có triển vọng lớn cho tương lai. Tuy nhiên, cả hai yếu tố này đều là những yếu tố phức tạp đòi hỏi về hạ tầng kĩ thuật, quy hoạch đô thị, thói quen của cư dân, hệ thống quản lý cũng như nhận thức xã hội. Để thành công thì cần đầu tư thời gian, công sức và tài chính lâu dài. Các chủ đầu tư phải xác định rõ việc phát triển khu đô thị sinh thái thông minh là một kế hoạch dài hạn”, ông Kiệt cho hay.
Theo Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Minh Hòa - Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển TP.HCM - thời điểm này đã khá chín muồi để các đô thị sinh thái thông minh phát triển vì các công trình hạ tầng trọng điểm đã được đồng ý triển khai: Sân bay Long Thành, cao tốc TPHCM Long Thành Dầu Giây, cầu Cát Lái nối quận 2 với Nhơn Trạch. Cùng lúc, nhiều dự án hiện hữu cũng được nâng cấp, chẳng hạn xa lộ Biên Hoà - Vũng Tàu. Bên cạnh đó, hàng trăm dự án lớn nhỏ đang xây dựng hoặc đã đăng ký, trải dài từ Đồng Nai kéo dài tới Bà Rịa.