Hỏi: Năm 2017 gia đình tôi bán cho ông T. căn nhà, ông T. đã thanh toán 80% và chúng tôi đã bàn giao nhà, số tiền 20% còn lại sẽ trả hết khi ra công chứng ký hợp đồng mua bán. Tất cả các thỏa thuận chỉ viết giấy tay. Từ đó đến nay chúng tôi không liên lạc được với ông T. để đi ký hợp đồng công chứng cũng như thanh toán nốt số tiền còn lại. Gia đình tôi có thể hủy việc mua bán nhà không, thủ tục cần làm gì? (Nguyễn Thị Bé (quận Bình Thạnh).
Trả lời: Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.
Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng mua bán tài sản, thực hiện theo quy định của BLDS, Luật nhà ở và luật khác có liên quan.
* Việc công chứng, chứng thực và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014 như sau:
- Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng (trừ trường hợp tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu).
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
- Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.
Theo các quy định nêu trên, việc mua bán nhà giữa gia đình bạn và ông T. chỉ viết giấy tay, chưa có công chứng nên hợp đồng mua bán chưa có hiệu lực.
* Về việc hủy bỏ hợp đồng, Điều 423 BLDS quy định:
1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:
a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
c) Trường hợp khác do luật quy định.
2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.
3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Khi giao kết mua bán nhà, nếu gia đình bạn và ông T. có thỏa thuận các điều kiện hủy bỏ hợp đồng, nay ông T. vi phạm thì gia đình bạn có quyền hủy bỏ hợp đồng: trường hợp không có thỏa thuận thì các bên không được tự ý hủy bỏ hợp đồng.
Nếu muốn hủy việc mua bán nhà, gia đình bạn cần làm văn bản thông báo cho ông T. trong thời hạn hợp lý. Nếu các bên không thỏa thuận được thì gia đình bạn có thể khởi kiện tại tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản tức tòa án nhân dân quận Bình Thạnh nơi có căn nhà.