Hỏi: Trước đây tôi mua một căn nhà nhưng không làm hợp đồng mua bán mà chỉ lập vi bằng ghi nhận việc giao nhà, giao tiền. Xin hỏi vi bằng mua nhà có giá trị pháp lý thế nào, tôi có thể yêu cầu người bán nhà ký lại hợp đồng không? (Nguyễn Phú Thuận, Quận 12).
Trả lời: Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức. Do vậy, vi bằng ghi nhận việc mua bán nhà là văn bản xác nhận có sự việc mua bán nhà. Tuy nhiên, văn bản này không có giá trị pháp lý. Vì:
* Điều 117 BLDS 2015 quy định:
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
* Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định việc "Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở" như sau:
1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại UBND cấp xã nơi có nhà ở.
Như vậy, vi bằng mua bán nhà chỉ ghi nhận có sự việc mua bán do Thừa phát lại lập, không có giá trị pháp lý. Hợp đồng mua bán nhà phải được công chứng bởi các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã thì mới có hiệu lực.
* Việc mua bán nhà của bạn được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực; đồng thời bạn đã thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán. Như vậy, bạn có thể yêu cầu người bán nhà ký hợp đồng mua bán theo đúng quy định.
Trường hợp người bán nhà từ chối ký hợp đồng, bạn có quyền khởi kiện đến Tòa án yêu cầu ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch theo quy định tại khoản 2 Điều 129 BLDS: Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.