Từ mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), tối ưu diện tích căn hộ đến ứng dụng công nghệ và kiểm soát chi phí ngay từ khâu thiết kế, nhiều giải pháp thiết thực đã được đề xuất nhằm đưa giấc mơ an cư đến gần hơn với người dân.
Phát triển nhà ở giá phù hợp từ... tư duy quy hoạch!
Chiều 30/10, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) phối hợp tổ chức Diễn đàn Phát triển chuỗi giá trị Bất động sản Việt Nam năm 2026, với chủ đề "Dịch chuyển giá trị". Tại diễn đàn, các chuyên gia nhìn nhận, thị trường bất động sản đang đứng trước yêu cầu phải thay đổi mô hình phát triển theo hướng lấy nhu cầu thực của người dân làm trung tâm. Đặc biệt, bài toán tạo lập nguồn cung nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng tài chính của số đông đòi hỏi những giải pháp đồng bộ, thay vì chỉ trông chờ vào việc tiết giảm chi phí ở một vài công đoạn.
Các chuyên gia cùng hiến kế để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp
Đề cập đến giải pháp phát triển nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân, TSKH. KTS. Ngô Viết Nam Sơn, Chủ tịch Ngo Viet Architects & Planners, cho rằng vấn đề cốt lõi trước hết nằm ở tư duy phát triển đô thị và tổ chức không gian sống. Theo đó lâu nay khi nói đến phát triển nhà ở giá phù hợp, nhiều người thường đặt câu hỏi làm thế nào để kéo giá nhà xuống thấp.
Tuy nhiên, giá trị của bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt là vị trí, khả năng kết nối hạ tầng và hệ sinh thái tiện ích. Từ góc nhìn này, TSKH. KTS. Ngô Viết Nam Sơn cho rằng cần phát triển nhà ở gắn với mô hình đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD). Trong đó việc tổ chức không gian đô thị phải có sự kết hợp giữa nhà ở, việc làm, thương mại, dịch vụ và hệ thống giao thông kết nối.
Theo TSKH. KTS. Ngô Viết Nam Sơn, việc phát triển các căn hộ có mức giá khoảng 2 - 3 tỷ đồng là hoàn toàn có thể nếu thay đổi cách lựa chọn vị trí dự án. Thay vì tập trung vào khu vực nội thành có giá đất đắt đỏ, doanh nghiệp có thể lựa chọn những khu vực xa trung tâm hơn, nơi còn quỹ đất với chi phí phù hợp. Tuy nhiên, điều kiện tiên quyết là phải có hệ thống hạ tầng giao thông đồng bộ, đặc biệt là metro, giúp người dân tiếp cận nơi làm việc một cách thuận tiện, với thời gian di chuyển có thể khoảng 15 phút.
TSKH. KTS. Ngô Viết Nam Sơn cho để phát triển nhà ở giá phù hợp cần phải đổi mới từ tư duy quy hoạch và tối ưu thiết kế
Bên cạnh đó, việc tối ưu diện tích căn hộ cũng là giải pháp đáng chú ý. Đối với những căn hộ có mức giá khoảng 3 - 4 tỷ đồng, thay vì bố trí đầy đủ mọi chức năng trong từng căn hộ như phòng khách rộng, khu làm việc hay không gian giải trí riêng, chủ đầu tư có thể thiết kế diện tích ở vừa đủ, đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt thiết yếu. “Những chức năng như tiếp khách, làm việc, giao lưu hoặc giải trí có thể được tổ chức tại các khu vực chung trong dự án. Cư dân sử dụng và chi trả theo nhu cầu thực tế”, TSKH. KTS. Ngô Viết Nam Sơn chia sẻ.
Từ thực tiễn doanh nghiệp, TS. Lê Như Thạch - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons, cho rằng muốn phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, chủ đầu tư phải xác định đúng nhu cầu và khả năng tài chính của khách hàng ngay từ đầu. Theo đó, Bcons tập trung phát triển căn hộ diện tích 40 - 60m², thiết kế hai phòng ngủ, hướng đến người trẻ và nhóm khách hàng có thu nhập trung bình. Đến nay, doanh nghiệp đã đưa ra thị trường hơn 20.000 căn hộ theo định hướng phục vụ nhu cầu ở thực.
TS. Lê Như Thạch - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons cho rằng chủ đầu tư phải xác định đúng nhu cầu và khả năng tài chính của khách hàng ngay từ đầu
Đáng chú ý, ông Thạch cho rằng kiểm soát giá thành phải bắt đầu từ khâu thiết kế, thông qua ứng dụng công nghệ, tối ưu kết cấu, tính toán hợp lý từng cấu kiện và lựa chọn biện pháp thi công phù hợp. Tuy nhiên, việc tiết giảm chi phí phải đi đôi với bảo đảm chất lượng công trình, tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành. Bên cạnh đó, sự liên kết giữa chủ đầu tư, đơn vị thiết kế, nhà thầu và nhà cung cấp vật tư cũng góp phần giảm chi phí đầu vào, bảo đảm chất lượng và tiến độ triển khai.
Gỡ vướng pháp lý, khơi thông nguồn cung
Ở góc độ thị trường, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc - Trưởng Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở, CBRE Việt Nam, nhận định nhu cầu nhà ở tập trung lớn ở phân khúc giá trung bình, nhưng việc phát triển sản phẩm đang gặp khó khăn do chi phí đất đai, xây dựng, nhân công và vốn liên tục chịu áp lực gia tăng. Theo vị chuyên gia này, để gia tăng nguồn cung nhà ở có mức giá phù hợp, cần tiếp tục tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, đẩy nhanh thủ tục triển khai dự án, đồng thời nâng cao năng lực quản trị tài chính và kiểm soát dòng tiền của doanh nghiệp.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc - Trưởng Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở, CBRE Việt Nam
Ông Kiệt cũng lưu ý, quá trình nghiên cứu và phát triển sản phẩm phải bám sát nhu cầu thực tế của khách hàng. Bởi một sản phẩm được thiết kế từ hai đến ba năm trước khi đưa ra thị trường có thể không còn phù hợp nếu doanh nghiệp không thường xuyên cập nhật những thay đổi trong hành vi người mua. Do đó, sự tham gia của các đơn vị tư vấn độc lập, từ nghiên cứu thị trường, thiết kế đến quản lý vận hành, có vai trò quan trọng trong việc nhận diện rủi ro, hạn chế những điều chỉnh tốn kém và tối ưu hiệu quả đầu tư.
Trong khi đó, bà Phan Thu Hằng, Chủ tịch Hội đồng Công trình Xanh Việt Nam (VGBC), lưu ý nhà ở giá phù hợp không đồng nghĩa với chi phí đầu tư ban đầu thấp nhất. Doanh nghiệp cần tính đến chi phí sử dụng trong suốt vòng đời công trình, đặc biệt là khả năng tiết kiệm năng lượng, nước và chi phí bảo trì, sửa chữa.
Bà Phan Thu Hằng cho rằng doanh nghiệp cần tính đến chi phí sử dụng trong suốt vòng đời công trình
Tại diễn đàn, các chuyên gia khác cũng cho rằng để phát triển bền vững phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp không chỉ được giải quyết ở giá bán căn hộ, mà còn tạo ra những giá trị sống thực chất và bền vững cho người dân. Để làm được việc đó cần có sự phối hợp đồng bộ từ quy hoạch, hạ tầng, tháo gỡ pháp lý đến đổi mới thiết kế, công nghệ xây dựng và tổ chức chuỗi cung ứng.
Quan trọng hơn, việc phát triển sản phẩm phải lấy người mua nhà làm trung tâm, hướng đến mục tiêu không chỉ giảm áp lực tài chính ban đầu mà còn tạo dựng môi trường sống chất lượng, giúp người dân an cư lâu dài.