(CAO) Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) kiến nghị bên cạnh phương thức “dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội” cần có thêm cơ chế cho phép chủ đầu tư được “chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20%” để chính sách sát với thực tiễn và có được quỹ nhà ở xã hội nhiều hơn với giá thành hợp lý.
Quy định nhiều bất cập
Trong văn bản góp ý dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng vừa gửi Thủ tướng và Bộ Xây dựng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đã nêu lên một số bất cập trong quy định hiện nay về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành một phần quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA)
Theo đó, HoREA nhận thấy Nghị định 49/2021/NĐ-CP chỉ quy định 1 phương thức chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại có quy mô diện tích từ 2 ha trở lên nhưng đã bãi bỏ phương thức “chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20%” mà trước đây đã được quy định tại khoản 2, Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP là không hợp lý, thiếu tính khả thi và không phù hợp với yêu cầu của thực tiễn.
Bởi lẽ, các dự án nhà ở thương mại (khu đô thị, khu nhà ở) rất đa dạng: Đa dạng về phân khúc thị trường từ cao cấp đến bình dân; đa dạng về quy mô diện tích từ dưới 1 hec-ta đến vài chục, hàng trăm, thậm chí hàng ngàn hec-ta, nên cần có cơ chế phù hợp để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ dành một phần quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.
HoREA cho rằng có những dự án nhà ở thương mại phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án, nhưng cũng có nhiều dự án nhà ở thương mại không phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án. Nếu có cơ chế “chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20%” mà trước đây đã được quy định tại khoản 2, Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP thì vừa sát với thực tiễn, vừa có được quỹ nhà ở xã hội nhiều hơn với giá thành hợp lý hơn, phù hợp hơn với khả năng tài chính của đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội.
Để chứng minh, ông Lê Hoàng Châu lấy ví dụ chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại cao cấp “B” tại phường An Phú, TP Thủ Đức có quy mô diện tích 2 ha nên phải dành 4.000 m2 đất để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án theo quy định của Nghị định 49/2021/NĐ-CP. Chủ đầu tư đã mua lại quyền sử dụng đất khu đất này với giá bình quân 80 triệu đồng/m2 dẫn đến chi phí giải phóng mặt bằng 4.000 m2 lên đến 320 tỷ đồng và đây là chi phí hợp pháp được tính vào chi phí đầu tư nhà ở xã hội.
“Nên mặc dù dự án nhà ở xã hội này được miễn tiền sử dụng đất, nhưng giá thành nhà ở xã hội tại đây có thể lên đến 35-40 triệu đồng/m2 thì không thể làm nhà ở xã hội được nữa vì giá bán nhà quá cao. Nếu xác định giá trị quỹ đất 4.000 m2 này theo giá thị trường để hoán đổi quỹ đất khác hoặc quỹ nhà ở xã hội khác có giá trị tương đương thì Nhà nước sẽ có nhiều nhà ở xã hội hơn ở vị trí khác và giá bán nhà ở xã hội phù hợp hơn”, ông Châu nhấn mạnh.
Từ đó, HoREA kiến nghị chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội hoặc chuyển giao quỹ đất hoặc quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội được xác định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường theo quy định của pháp luật về đất đai.
Thiếu linh hoạt
Đồng tình với kiến nghị trên, lãnh đạo một công ty BĐS cho biết quy định bắt buộc dành quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội trong dự án thương mại hiện nay thực sự không linh hoạt và có rất nhiều bất cập.
Quy định bắt buộc dành quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội trong dự án thương mại hiện nay được cho không linh hoạt và có nhiều bất cập.
Cụ thể, khi phát triển dự án nhà ở thương mại, khu đô thị trung, cao cấp, đơn vị tư vấn thiết kế phải thiết kế không gian, kiến trúc, cảnh quan phù hợp với nhóm đối tượng khách hàng hướng tới. Do vậy, việc buộc phải dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội sẽ khiến cho kiến trúc, cảnh quan, không gian chung của dự án không đồng bộ, thiếu mỹ quan, giảm sức hút của dự án theo phân khúc chủ đầu tư hướng đến.
Chưa kể, người mua nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại thuộc khu đô thị đều phải đóng các khoản phí quản lý, phí dịch vụ, tiện ích cao cấp. Điều này, sẽ gây rất nhiều khó khăn cho cuộc sống sinh hoạt hằng ngày của người mua nhà ở xã hội. Đồng thời, giá bán nhà ở xã hội ở khu vực nội thành trong dự án trung cao cấp buộc phải ở mức cao dẫn đến người có thu nhập thấp khó có thể mua được nhà ở xã hội.
Lãnh đạo doanh nghiệp này còn cho biết thêm hiện nay trình một dự án dù thương mại hay nhà ở xã hội đều phải phù hợp quy hoạch. Theo quy định, các dự án nhà ở xã hội được tăng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần.
Tuy nhiên, trên thực tế quy hoạch tổng thể 1/2000 đã có hệ số sử dụng đất nên khi thực hiện quy hoạch 1/500 không thể tăng hệ số riêng cho đất nhà ở xã hội thêm 1,5 lần. Đồng thời quy định cho tăng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần nhưng không được tăng tầng cao và dân số nên cũng rất khó thực hiện.