Hạn chế tác động đến giá bất động sản
Trình Chính phủ báo cáo này, Bộ Xây dựng cho biết, qua thảo luận dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), một số ý kiến nhất trí với ý kiến thẩm tra của Ủy ban Kinh tế trong vấn đề bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, cơ quan thẩm tra nhìn nhận, quy định về bảo lãnh là cần thiết, song cần quy định cụ thể phạm vi bảo lãnh, có cơ chế để bảo đảm an toàn và chắc chắn ở mức độ hợp lý nhằm tiết giảm chi phí tối thiểu mà người tiêu dùng mua nhà phải trả, hạn chế việc tác động đến giá của bất động sản, đồng thời cần quy định linh hoạt bởi không phải giao dịch nào cũng cần bảo lãnh.
Tiếp thu ý kiến trên, cơ quan chủ trì soạn thảo chỉnh lý Điều 27 (Điều 26 dự thảo mới) theo huớng, việc bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là trách nhiệm của chủ đầu tư, nhưng là quyền của khách hàng. Trường hợp khách hàng từ chối quyền của mình thì chủ đầu tư không phải thực hiện trách nhiệm này theo quy định thay vì quy định cứng là bắt buộc thực hiện như Luật hiện hành và dự thảo đã trình Quốc hội.
Như thế, Bộ Xây dựng nhận định, vẫn giữ được định hướng của chính sách cũ nhằm bảo vệ khách hàng là bên yếu thế trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai nhưng không cứng nhắc, cản trở quyền thỏa thuận, gây khó khăn cho các bên trong giao dịch.
Dự thảo cũng bổ sung làm rõ "nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết với khách hàng trong hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ khách hàng và các khoản tiền khác (nếu có) được ghi trong hợp đồng". Làm rõ chủ đầu tư là bên sử dụng dịch vụ bảo lãnh của tổ chức tín dụng, do vậy có trách nhiệm trả phí dịch vụ này của mình và không được đẩy trách nhiệm sang khách hàng...
Bộ Xây dựng đề xuất chủ đầu tư chỉ được nhận tiền cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh
Liên quan đến việc thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, có ý kiến đề nghị bổ sung quy định về thời hạn thanh toán 5% giá trị hợp đồng còn lại của bên mua, bên thuê mua cho bên bán, bên cho thuê mua khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đầy đủ và phù hợp.
Tiếp thu, Bộ Xây dựng đã rà soát, chỉnh lý theo hướng khi bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.
Phần giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản được chủ đầu tư mở tại ngân hàng thương mại để quản lý, sử dụng. Chủ đầu tư chỉ được thụ hưởng số tiền này và lãi suất (theo thỏa thuận với ngân hàng nếu có) khi đã hoàn thành thủ tục và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Giảm thiểu rủi ro cho bên mua
Vẫn về mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Bộ Xây dựng phản ánh, có 3 luồng ý kiến về vấn đề "đặt cọc". Trên cơ sở các ý kiến này, cơ quan chủ trì soạn thảo xin ý kiến Chính phủ đối với 2 phương án.
Phương án 1 giữ nguyên quy định tại điểm d khoản 4 Điều 24 dự thảo Luật Chính phủ đã trình Quốc hội, theo đó "Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này".
Phương án 2 chỉnh lý Điều 24 dự thảo Luật (Điều 23 dự thảo mới) theo hướng chủ đầu tư được nhận tiền "đặt cọc" của khách hàng trước thời điểm bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nhưng phải bảo đảm bất động sản đã có giấy phép xây dựng, được khởi công xây dựng để bảo đảm đầy đủ tính pháp lý của dự án. Số tiền đặt cọc không vượt quá 2% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng (tương đương mức phí bảo lãnh trung bình trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai) tránh chủ đầu tư lợi dụng thông qua phương thức đặt cọc để huy động, chiếm dụng vốn của khách hàng.
Lựa chọn phương án 1, Bộ Xây dựng lý giải, phương án này sẽ giảm thiểu rủi ro, bảo vệ khách hàng là bên yếu thế trong giao dịch bất động sản, đồng thời khắc phục được những bất cập trong thời gian qua.
Bộ này cũng phản ánh, rất nhiều tranh chấp phức tạp đã phát sinh từ các hợp đồng huy động vốn, hợp đồng đặt cọc được ký khi nhà ở chưa có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, gây ảnh hưởng sâu rộng đến thị trường bất động sản, các hậu quả bất lợi, thua thiệt thường nằm về phía khách hàng.
Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cũng chỉ ra, phương án này sẽ hạn chế chủ đầu tư ký kết hợp đồng đặt cọc để bảo đảm thực hiện giao kết với "khách hàng tiềm năng" khi bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Điểm này dù được khắc phục trong phương án 2, song việc cho phép chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc sớm (thời điểm dự án mới có giấy phép xây dựng) thì khách hàng sẽ là đối tượng chịu rủi ro lớn nhất nếu dự án không được tiếp tục triển khai.
Mặt khác, vì giá bán cụ thể các sản phẩm bất động sản của dự án cũng chưa được xác định nên khó định lượng được tỉ lệ % số tiền đặt cọc so với giá trị của sản phẩm bất động sản. Cơ quan chủ trì soạn thảo khẳng định hiện chưa có cơ sở để đánh giá tác động của quy định này.