Khung pháp lý chưa từng có tiền lệ
Trả lời tại họp báo thường kỳ Bộ Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) hôm 16/9 về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là sổ đỏ) dạng điện tử, ông Mai Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (QLĐĐ), cho biết Cục đã xây dựng xong dự thảo nội dung của giấy chứng nhận, đồng thời đã trao đổi với Cục Cảnh sát quản lý hành chính về trật tự xã hội - Bộ Công an để hướng tới mục tiêu tích hợp giấy chứng nhận điện tử vào ứng dụng VNeID. Đây là lần đầu tiên cơ quan QLĐĐ xác nhận đã có bản dự thảo cụ thể cho loại giấy tờ vốn được xem là một trong những tài sản pháp lý quan trọng nhất của người dân. Theo Bộ NN&MT, từ một bản dự thảo trên giấy đến ngày người dân thực sự cầm trên tay, hay đúng hơn là mở trên điện thoại một giấy chứng nhận điện tử có giá trị pháp lý đầy đủ, vẫn còn 4 nhóm việc phải hoàn thành song song.
Nhóm việc đầu tiên, và có lẽ mất nhiều thời gian nhất, là hoàn thiện các quy định pháp luật. Phó Cục trưởng Mai Văn Phấn cho biết, về lộ trình triển khai, trước hết cần tiếp tục hoàn thiện các quy định tại Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi để bảo đảm giá trị pháp lý thống nhất giữa giấy chứng nhận điện tử và giấy chứng nhận dạng giấy. Đòi hỏi này không đơn thuần mang tính kỹ thuật soạn thảo văn bản. Trong hệ thống pháp luật đất đai hiện hành, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý có giá trị chứng minh quyền sở hữu tài sản trị giá lớn, làm căn cứ cho hàng loạt giao dịch dân sự như chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế. Nếu một phiên bản điện tử của giấy chứng nhận chưa được luật hóa với giá trị pháp lý ngang bằng bản giấy, mọi nỗ lực kỹ thuật để số hóa, tích hợp lên VNeID cũng chỉ dừng lại ở mức một công cụ tra cứu tham khảo, không thể thay thế bản giấy trong các giao dịch chính thức.
Người dân làm thủ tục nhà đất tại Văn phòng Đăng ký đất đai
Chính vì vậy, dù bản dự thảo phôi giấy chứng nhận điện tử đã được Cục QLĐĐ hoàn thành và báo cáo lãnh đạo Bộ NN&MT, thời điểm giấy chứng nhận điện tử chính thức có hiệu lực pháp lý trên thực tế vẫn phụ thuộc vào tiến độ thông qua Luật Đất đai sửa đổi.
Song song với việc hoàn thiện thể chế, Cục QLĐĐ đang tái cấu trúc quy trình một số thủ tục hành chính theo hướng toàn trình điện tử, đồng thời đã chỉ đạo, hướng dẫn một số địa phương lựa chọn những thủ tục có tính khả thi để thí điểm triển khai thủ tục hành chính điện tử. Điểm đáng chú ý ở đây là cách tiếp cận. Thay vì giữ nguyên quy trình giấy tờ cũ rồi chỉ quét, số hóa thành file điện tử, cơ quan quản lý xác định phải thiết kế lại chính quy trình thủ tục, sao cho một giao dịch đất đai có thể thực hiện trọn vẹn trên môi trường điện tử từ đầu đến cuối như một dịch vụ công toàn trình, chứ không phải một quy trình giấy được số hóa ở một vài khâu.
Cách làm chọn thí điểm ở một số địa phương trước khi nhân rộng cũng phản ánh sự thận trọng cần thiết đối với một thay đổi có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền tài sản của hàng chục triệu người sử dụng đất trên cả nước; một sai sót trong thiết kế quy trình điện tử, nếu không được phát hiện sớm ở quy mô thí điểm, có nguy cơ gây hậu quả pháp lý ở diện rộng khi triển khai đại trà.
Hai cánh cửa xác thực không thể thiếu
Nhóm việc thứ ba là hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, được xác định là nền tảng để thực hiện các thủ tục hành chính và cấp giấy chứng nhận điện tử cho người sử dụng đất. Đây là nhóm việc có thể định lượng rõ nhất bằng số liệu, và cũng chính là lời giải thích vì sao giấy chứng nhận điện tử chưa thể triển khai đại trà ngay trong năm nay. Cũng tại họp báo, đại diện Cục QLĐĐ công bố cả nước đã có hơn 68 triệu thửa đất được xây dựng dữ liệu, trong đó khoảng 47,7 triệu thửa đã bảo đảm yêu cầu "đúng, đủ, sạch, sống", tương đương khoảng 70% trên tổng số thửa đã có dữ liệu, còn hơn 20,5 triệu thửa thuộc nhóm cần tiếp tục bổ sung thông tin, làm sạch.
Chị Nguyễn Thị Hà (ngụ xã An Nông, Thanh Hóa) được nhận sổ đỏ thông qua mã định danh VNeID
Nói cách khác, cứ mười thửa đất đã có dữ liệu trên cả nước thì vẫn còn ba thửa chưa đạt chuẩn để có thể tin cậy đưa vào một giấy chứng nhận điện tử. Nhiệm vụ này được phân bổ cụ thể tại Kế hoạch số 2959/KH-BNNMT-BCA, văn bản phối hợp giữa Bộ NN&MT và Bộ Công an nhằm thực hiện Chỉ thị số 05/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ, xác định rõ nhiệm vụ và khối lượng công việc của từng cơ quan Trung ương và địa phương. Cục QLĐĐ cũng lưu ý thêm một mốc thời gian đáng chú ý, theo yêu cầu mới tại Nghị quyết số 21-NQ/TW của Trung ương, Chính phủ và Bộ Nông nghiệp và Môi trường phải hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia đối với những nơi đã có dữ liệu ngay trong năm 2026. Những địa bàn phải đo đạc mới hoặc chỉnh lý thì thời hạn hoàn thành lùi sang năm 2027. Với tỷ lệ đạt chuẩn hiện đạt khoảng 70%, đại diện Cục QLĐĐ nhận định mục tiêu tối thiểu 80% dữ liệu "đúng, đủ, sạch, sống" mà Thủ tướng Chính phủ yêu cầu trong năm 2026 có khả năng đáp ứng được.
Nhóm việc cuối cùng, cũng là nhóm việc cho thấy rõ nhất vì sao Cục QLĐĐ không thể đơn phương hoàn thành mục tiêu này, là kết nối, chia sẻ dữ liệu đất đai với các cơ sở dữ liệu liên quan. Trong giải quyết thủ tục hành chính đất đai, thông tin dân cư có vai trò xác thực nhân thân của người tham gia giao dịch, trong khi thông tin về pháp nhân cũng cần được xác thực tương tự. Song song đó, Cục QLĐĐ đang phối hợp với Cục Thuế, Bộ Tài chính nhằm kết nối, chia sẻ và cung cấp thông tin phục vụ xác định nghĩa vụ tài chính khi người sử dụng đất thực hiện các giao dịch.
Hai đầu mối kết nối này, dữ liệu dân cư và thuế, tương ứng với hai câu hỏi mà bất kỳ giao dịch đất đai nào cũng phải trả lời được trước khi hoàn tất. Người đứng tên có đúng là người thật, còn sống, còn quyền hợp pháp đối với thửa đất hay không và nghĩa vụ tài chính phát sinh từ giao dịch đó đã được xác định, thực hiện đầy đủ hay chưa. Thiếu một trong hai, một giấy chứng nhận điện tử dù được thiết kế hoàn chỉnh về mặt kỹ thuật cũng không thể vận hành tin cậy trong thực tế.
Dữ liệu đất đai được làm sạch giúp thực hiện thủ tục liên quan nhà đất thuận tiện, không tốn thời gian đi lại
Lớp nền kỹ thuật cho bước tích hợp này cũng vừa được bổ sung. Từ 01/9/2026, Nghị định số 326/2026/NĐ-CP về định danh địa điểm chính thức có hiệu lực, quy định mỗi thửa đất được gắn một mã định danh riêng gồm 12 chữ số, hiển thị được trên VNeID. Theo các chuyên gia địa chính, mã định danh này phục vụ việc lập hồ sơ địa chính số đến từng thửa đất, giúp người dân tra cứu, xác thực thông tin về chủ sử dụng và tình trạng pháp lý trên nền tảng số, đồng thời cũng chính là điều kiện giúp triển khai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dưới dạng điện tử.
Nhìn tổng thể bốn nhóm việc mà Cục QLĐĐ công bố, có thể thấy giấy chứng nhận điện tử tích hợp trên VNeID không phải một tính năng có thể đưa vào bằng một quyết định hành chính đơn lẻ, mà là điểm hội tụ của cả một chuỗi điều kiện: luật phải sửa, thủ tục phải thiết kế lại, dữ liệu phải đạt chuẩn và các hệ thống liên ngành phải kết nối thông suốt. Bản thân đại diện Cục QLĐĐ, khi trả lời họp báo, cũng chỉ dùng cụm từ "hướng tới" chứ chưa đưa ra một mốc thời gian cụ thể nào cho ngày giấy chứng nhận điện tử chính thức vận hành. Với người dân đang theo dõi tiến độ làm sạch dữ liệu tại địa phương mình, trong đó có TPHCM, điều thực tế nhất có thể kỳ vọng trong ngắn hạn vẫn là việc giấy chứng nhận bản giấy của mình sớm được đối khớp, xác thực và đồng bộ đúng hạn, bởi đó chính là điều kiện tiên quyết cho bất kỳ bước tiến nào xa hơn.