Dự án Khu dân cư Bình Sơn: Có huy động vốn trái phép?

ĐẶT CỌC MUA ĐẤT, THÀNH CHO... CHỦ ĐẦU TƯ VAY TIỀN (!)

Mất ăn mất ngủ, anh Đỗ Hữu Trọng tìm đến Báo CATP kêu cứu. Theo lời anh Trọng, được sự giới thiệu từ các nhân viên (NV) kinh doanh của Công ty địa ốc Kim Oanh Đồng Nai, anh đã đặt cọc 50 triệu đồng mua nền đất tại DA Bình Sơn - Long Thành. Tuy nhiên, khi về nhà đọc kỹ lại nội dung hợp đồng (HĐ) để đến hẹn sẽ ký kết, anh mới té ngửa vì trong đó không hề đề cập đến giao dịch mua bán nền đất, mà chỉ là HĐ tự nguyện cho chủ đầu tư (CĐT) (Công ty Thuận Lợi) vay tiền không thế chấp (!). Cầm tờ phiếu thu đặt cọc giữ chỗ và mẫu HĐ trên tay, anh Trọng lo lắng bày tỏ: "Nội dung này hoàn toàn khác với những lời chào mời ban đầu của các NV công ty. Giờ tôi rất lo vì có thể mất tiền cọc nếu không ký HĐ cho họ vay tiền tỷ".

Trong vai người mua đất, phóng viên Báo CATP đến Văn phòng Kim Oanh Đồng Nai (số 28 Đồng Khởi, TP. Biên Hòa). Nhân viên sales tên H. giở sơ đồ DA KDC Bình Sơn có chữ "phương án đề xuất" giới thiệu sơ đồ các lô đất. Ai muốn đặt cọc thì có NV dẫn vào "phòng kế toán - pháp lý" làm giấy tờ, bên trong có nhiều người đang chờ tới lượt đóng tiền. Theo đó, để KH tin tưởng, Công ty Thuận Lợi đã cung cấp sơ đồ phân lô DA và soạn văn bản nhận đặt cọc với tên gọi "Giấy xác nhận đăng ký nguyện vọng" mua nền.

Trong đó, bên nhận tiền cọc (nhận đăng ký nguyện vọng) là CĐT (bên A) xác nhận rõ nội dung "Bên A là đơn vị sở hữu dự án với diện tích 49,8ha tại xã Bình Sơn. Dự án trong giai đoạn hoàn thiện các thủ tục pháp lý và chuẩn bị thực hiện hạ tầng, xây dựng nhà ở và sớm đưa sản phẩm ra kinh doanh vào quý 2-2020. Bằng phiếu này, bên B (người mua) mong muốn được ưu tiên đăng ký nguyện vọng chọn vị trí tại dự án để giao dịch sản phẩm lô A28, ô 28, diện tích 100m2 khi dự án được công bố chính thức".

Thế nhưng, trong nội dung phiếu thu tiền ngày 19-3-2020 do bà Đoàn Thị Ái Nhi lập và thủ quỹ Huỳnh Thị Dậu thu lại ghi lý do nộp tiền là: Thu tiền vay theo HĐ dân sự số 096/2020/HĐV-04/TL. Đồng thời, nội dung quy định tại điều 2 của HĐ do bên A cung cấp ghi rõ mục đích vay, thời hạn vay, lãi suất (LS) vay, không liên quan gì đến việc giao dịch nền đất.

Theo đó, mục đích vay do bên B (bên vay là Công ty Thuận Lợi) đưa ra chỉ đơn giản ghi là "Bên A đồng ý cho bên B vay khoản tiền... để bên B đầu tư cho hoạt động kinh doanh của bên B". Đọc kỹ từng câu chữ của HĐ mà Công ty Thuận Lợi gửi cho anh Trọng, chúng tôi không thấy điều khoản nào liên quan đến việc mua bán nền đất, mà đó là HĐ khách hàng cho Công ty Thuận Lợi vay tiền, với giá trị khoản vay 1,44 tỷ đồng, thời hạn 4 tháng, LS 20%/ năm. Thế nhưng, điều lạ là không hề có tài sản nào để đảm bảo khoản vay trên?

Dự án Bình Sơn trên thực tế

BÁN "LÚA NON"?

Theo anh Trọng, trước khi đặt cọc mua nền tại DA KDC Bình Sơn, anh cũng đã nhiều lần được các NV Công ty giới thiệu mua nền tại các DA do công ty này đầu tư ở Đồng Nai như: Mega City 2 (Khu đô thị Phú Hội tại xã Phú Hội, huyện Nhơn Trạch) và khu đô thị (KĐT) Tam Phước (xã Tam Phước, TP. Biên Hòa). Tuy nhiên, khi xem thực tế, anh đã từ chối vì đó chỉ là những bãi đất nằm giữa các vạt rừng tràm.

"Các NV công ty cho biết 2 DA trên đã bán hàng trăm nền ngay trong ngày mở từ tháng 4-2018, đồng thời họ cam kết KH có thể xây nhà trong vòng 2-3 tháng sau khi ký HĐ và trả đủ tiền. Thế nhưng, qua thông tin từ bạn bè, tôi tìm hiểu từ báo chí thì 2 DA Mega City 2 và KĐT Tam Phước đến nay vẫn chưa đủ điều kiện kinh doanh" - anh Trọng cho biết.

Luật sư (LS) Nguyễn Văn Hậu - Chủ tịch Trung tâm trọng tài thương mại Luật gia Việt Nam (VLCAC) - cho rằng, tại khoản 2 điều 9 Luật Kinh doanh (KD) bất động sản (BĐS) 2014 quy định, các loại đất được phép KD quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện. Theo đó, việc CĐT đưa BĐS vào KD trong giai đoạn chưa đủ điều kiện KD và đang hoàn thiện pháp lý là trái quy định pháp luật. Hành vi này bị cấm theo khoản 1 điều 8 Luật Kinh doanh BĐS 2014 vì "không đủ điều kiện".

Đồng thời, về các hình thức huy động vốn thực hiện DA nhà ở thương mại tại điều 69 Luật Nhà ở 2014, pháp luật không cho phép CĐT ký HĐ vay vốn với cá nhân, tổ chức nhằm huy động vốn xây dựng DA và không được sử dụng hình thức huy động vốn nào khác mà có kèm quyền được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền phân chia mua nhà ở hình thành trong tương lai. Vì vậy, việc huy động vốn bằng cách vay tiền của cá nhân để "giữ chỗ" mua BĐS là không phù hợp quy định pháp luật. Điều này dẫn đến hiệu lực HĐ vay trên sẽ không được công nhận.

Theo LS Nguyễn Thị Mơ (Đoàn LS TPHCM), việc Công ty Thuận Lợi ký HĐ vay vốn của KH, sử dụng vốn vay cho CĐT kèm "Giấy đăng ký nguyện vọng" là có dấu hiệu trái pháp luật. Khi cơ quan chức năng thanh kiểm tra, phát hiện việc huy động, chiếm dụng vốn trái luật, không đúng mục đích cam kết... thì CĐT sẽ bị phạt tiền từ 270 - 300 triệu đồng (điều 57 Nghị định 139/2017). Khi xảy ra tranh chấp, HĐ khách hàng đã ký với CĐT là vô hiệu. Hậu quả giải quyết theo HĐ vô hiệu, nên khoản tính lãi KH sẽ không được nhận, rủi ro thì người mua phải chịu.

Khi chúng tôi liên hệ, đại diện Công ty địa ốc Kim Oanh cho biết, DA Bình Sơn hiện đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán và cũng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu KH có nguyện vọng đầu tư, công ty sẽ gửi đơn để KH đăng ký quyền ưu tiên. Sau đó, tùy vào nhu cầu, khả năng thực tế của KH cũng như tiến độ DA, 2 bên sẽ ký kết các biên bản, thỏa thuận liên quan nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi các bên và cũng phải đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật liên quan. Khi DA hoàn thành, đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định, KH sử dụng hoặc không sử dụng quyền ưu tiên của mình hoặc có thể chuyển quyền ưu tiên qua DA khác.