Hỏi: Tôi thỏa thuận mua của công ty BĐS hai lô đất, đã đặt cọc một số tiền trị giá 30%. Sau đó công ty không thỏa mãn các yêu cầu nên tôi không ký hợp đồng nguyên tắc và đề nghị hủy giao dịch. Công ty cho rằng tôi đã thanh toán một phần tiền và ký nháy vào hợp đồng nên giao dịch đã có hiệu lực, như vậy có đúng không? (Nguyễn Ngọc Anh Thư, Quận 5).
Trả lời: Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
"1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định."
Hình thức của giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.
Đối với hợp đồng về quyền sử dụng đất, Điều 502 BLDS và Điều 167 Luật Đất đai quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp và phải được công chứng hoặc chứng thực.
Căn cứ vào các quy định trên, giao dịch dân sự có hiệu lực phải đảm bảo về mặt nội dung và hình thức. Hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bạn và công ty BĐS chưa có đủ chữ ký của các bên, chưa công chứng chứng thực là chưa đảm bảo về hình thức của hợp đồng nên bị vô hiệu. Mặt khác, bạn mới chỉ thanh toán một phần tiền nên hợp đồng cũng không có hiệu lực theo quy định tại Điều 129 BLDS.
Cụ thể, Điều 129 BLDS quy định các giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm về hình thức có hiệu lực trong các trường hợp sau:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.