Ai bảo vệ quyền lợi cư dân trong chung cư?

Muôn kiểu mâu thuẫn trong nhà chung cư

Theo số liệu được ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - chia sẻ tại hội thảo, cả nước hiện nay đang có trên 3.000 khu nhà chung cư (NCC), riêng TPHCM có khoảng 1.440 khu NCC với sức chứa khoảng 140.000 hộ, trong đó 474 khu NCC được xây dựng (XD) trước năm 1975. Những khu CC xây trước Luật Nhà ở năm 2005 thì gần như không có BQT NCC. Từ khi có Luật Nhà ở năm 2005 đến nay mới có quy định là các dự án (DA) NCC sau khi đưa vào quản lý vận hành phải tổ chức hội nghị NCC, bầu ra BQT để đại diện quyền lợi, trách nhiệm đối với cộng đồng nhà cư dân theo nghị quyết của Hội nghị NCC.

Đối với chung cư dưới 5 tầng, không có thang máy, thì không nhất thiết phải có đơn vị quản lý vận hành mà BQT tự quản lý vận hành; còn với CC có thang máy bắt buộc phải có đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp. Với xu thế sống trong NCC ngày càng tăng đòi hỏi phải tạo ra môi trường sống thân thiện, nhiều tiện ích, nhiều dịch vụ, an toàn, an ninh, do đó tình trạng BQT NCC phớt lờ khuyến nghị của chính quyền địa phương, xâm hại tính thượng tôn pháp luật đã xảy ra tại CC Phú Hoàng Anh (huyện Nhà Bè) như thời gian vừa qua.

Theo ông Châu, hiện quỹ bảo trì của nhiều cụm CC rất lớn, một tòa nhà CC trên 20 tầng thì thường quỹ bảo trì khoảng trên 20 tỷ, riêng DA Phú Hoàng Anh thì phí bảo trì khoảng 46 tỷ. Do đó, việc được quản lý khoản quỹ bảo trì và phí quản lý vận hành NCC cùng nhiều nguồn thu không tên... đã trở thành miếng mồi để nhiều người nhắm tới và coi việc tham gia BQT như một cái nghề.

Bật khóc ngay khi được mời phát biểu, bà Đỗ Thị Ngọc Oanh - cư dân ở CC The Central Garden (số 328 Võ Văn Kiệt, P.Cô Giang, quận 1) không giấu được bức xúc, tố cáo: nỗi bất đồng giữa cư dân và CĐT đã trở thành "nỗi đau" dai dẳng của người dân kéo dài suốt 10 năm nay, xoay quanh 2 vấn đề chính là sự lộng quyền của BQT và thiếu minh bạch về tài chính.

Bà Nguyễn Thị Châm (77 tuổi, cư dân tại chung cư Phú Hoàng Anh, huyện Nhà Bè) bật khóc vì 5 năm nay bị BQT ngăn cản việc sở hữu nhà hợp pháp

Chính quyền còn chậm chạp, đùn đẩy

Theo bà Oanh, Ban quản trị CC nói trên được thành lập và đi vào hoạt động ngày 30-8-2018 nhưng chưa được bao lâu thì xảy ra chia rẽ: 1 nhóm có xu hướng bảo vệ quyền lợi của cư dân, nhóm thứ 2 bảo vệ quyền lợi của CĐT mà người dân gọi là "nhóm lợi ích" và được CĐT hậu thuẫn. Gần 3 năm nay, tại CC trên chưa có bất kỳ hội nghị NCC nào được tổ chức, chưa có bất kỳ cuộc đối thoại nào giữa BQT và cư dân dù đã nhiều lần được cư dân yêu cầu. Tại CC này, dù không có biên bản họp BQT nhưng trưởng BQT tự ý ký các văn bản, hợp đồng (HĐ) như HĐ vận hành tòa nhà, HĐ bảo trì thang máy...

Một chuyện thật như đùa là khi cư dân yêu cầu BQT tổ chức họp để đối thoại trực tiếp với cư dân thì Trưởng BQT đưa ra quy định rằng: "Trong các cuộc họp của BQT, cư dân nào muốn tham dự phải đóng tiền ký quỹ dự khán cho BQT". Khi UBND P. Cô Giang yêu cầu BQT tổ chức hội nghị NCC bất thường để bầu BQT mới, BQT vẫn không tổ chức, kéo dài từ tháng 6-2018 đến giờ phút này, CC chúng tôi vẫn không thể tổ chức được 1 hội nghị NCC... Pháp luật hiện hành có đủ cơ sở quy định cho BQT hoạt động hiệu quả, nhưng các cấp chính quyền phải sát sao, lắng nghe dân kịp thời hơn nữa. Sự bảo vệ của chính quyền như hiện nay là quá chậm chạp", bà Oanh bức xúc.

Bị BQT ngăn cản việc nhận nhà suốt 5 năm nay, bà Nguyễn Thị Châm (77 tuổi, một cư dân ở CC Phú Hoàng Anh, huyện Nhà Bè) bật khóc vì đã quá già, sức khỏe suy kiệt mà từ năm 2017 đến nay, tháng nào cũng phải đi gõ cửa hết Sở XD, Thanh tra Sở XD, UBND huyện Nhà Bè... nhờ can thiệp với BQT để được nhận nhà mà vẫn không được. Theo bà Châm, nhiều năm nay BQT của CC Phú Hoàng Anh đã tuyên truyền theo hình thức "mị dân" khi nói rằng giấy tờ nhà (sổ hồng) của bà Châm là giả, nhà của bà hiện nay là nhà cộng đồng...

Khi bà Châm đưa ra các giấy tờ đã công chứng để làm chứng thì BQT cũ trước đây cho người khóa nhà, đổ keo vào ổ khóa, phá nút bấm thang máy và khóa chặt cửa thoát hiểm lối vào căn hộ, kiên quyết không để bà Châm vào nhà của mình. Bốn năm nay, bà Châm phải đi thuê nhà tại Q7 để ở nên những thiệt hại về tài chính trong 5 năm qua rất lớn.

Chung cư Phú Hoàng Anh - nơi xảy ra hiện tượng BQT bất chấp sự can thiệp của chính quyền, ngăn cản cư dân nhận nhà

Còn nhiều quy định phải điều chỉnh

Trước những bức xúc của bà Châm, ông Nguyễn Mạnh Hùng - Phó phòng quản lý nhà và công sở, Sở XD TPHCM - cho biết: "Trước đây, khi bà Châm liên hệ Sở XD thì sở đã có văn bản trả lời rất rõ ràng là căn cứ pháp lý và những trả lời từ Sở Tài nguyên - Môi trường đều đã nêu rõ sổ hồng cấp cho bà Châm hoàn toàn hợp pháp. Pháp luật đã quy định người sở hữu tài sản có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản đó, ai cản trở người đó phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và chính quyền địa phương với đầy đủ công cụ trong tay phải bảo vệ người dân...

Cho đến thời điểm hiện nay, pháp luật vẫn quy định nhà CC phải có BQT để đại diện cư dân đồng thời quy định rõ quyền và nghĩa vụ của BQT rất rõ ràng, cụ thể. Qua nắm tình hình của Sở XD, thực tế việc hình thành BQT, có nơi người ta muốn tham gia vào, nhưng cũng có NCC việc tổ chức được BQT rất khó, nhất là ở Q7 khi phần lớn người dân đều là người nước ngoài thuê. Hiện nay, Thông tư 06 của Bộ XD đã sửa đổi và hoàn thiện hơn Thông tư 02 nhưng vẫn chưa đạt và tiếp tục cần phải kiến nghị sửa đổi. Qua khảo sát, có rất nhiều BQT đi thu kinh phí quản lý hàng tháng, tiền quảng cáo, tự ý quyết định đơn vị quản lý vận hành... đây là điều sai trái vì BQT không được đụng vào số tiền này và không được tự ý đứng ra thuê đơn vị quản lý vận hành. Những bất cập này, Sở XD đã ghi nhận và báo cáo Bộ XD.

Theo 1 chuyên gia, giải pháp hiện nay để thực hiện quản lý quỹ bảo trì (một trong những vấn đề gây bức xúc nhất trong các NCC) thì khi CĐT thu tiền của khách hàng buộc phải có một tài khoản là quỹ bảo trì tại ngân hàng (NH), khách hàng chuyển 2% giá trị căn hộ vào quỹ bảo trì và quỹ này sẽ được phong tỏa. Để sử dụng có hiệu quả thì nên điều chỉnh cho phép CĐT được quyền gửi Quỹ bảo trì vào NH theo kỳ hạn 13 tháng để sinh lợi. Sau khi có BQT và BQT phải trải qua khóa học về quản lý vận hành NCC thì CĐT phải thực hiện thủ tục hành chính là chuyển giao quyền quản lý cho BQT trên hình thức giấy tờ, chứ không phải "tiền tươi".

Hiện có nhiều NH đang tìm cách lôi kéo thành viên BQT đang quản lý những số tiền quỹ bảo trì từ vài chục đến vài trăm tỷ để rút tiền từ quỹ bảo trì từ NH này gửi sang NH khác, điều này tạo ra không ít tiêu cực. Do đó, cần phải có quy định việc chuyển đổi quỹ bảo trì từ NH ban đầu do CĐT lựa chọn sang 1 NH khác phải thông qua hội nghị NCC; đồng thời yêu cầu tất cả các khoản thu, chi tài chính của BQT phải thông qua chuyển khoản. Những khoản chi nhỏ thì công ty quản lý sẽ tạm ứng cho BQT để chi hộ cho những khoản nhỏ. Như vậy, đồng tiền trong quỹ bảo trì sẽ "không bao giờ thấy được mặt trời", hạn chế được tiêu cực.