Mua bán giao dịch ngay tình
Nguyên đơn là bà Vũ Thị Huệ (SN 1976, ngụ Bình Phước, nay là tỉnh Đồng Nai) đã gửi đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án Phúc thẩm số 164/2023/DS-PT ngày 08/9/2023 của TAND tỉnh Bình Phước và Bản án Sơ thẩm số 13/2023/DS-ST ngày 29/3/2023 của TAND H.Đồng Phú.
Bà Huệ là nguyên đơn trong vụ án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) với bị đơn là ông Nguyễn Kim Sự. Hợp đồng đặt cọc ngày 09/4/2021 giữa bà Huệ và ông Sự đã được công chứng. Theo đó, các bên thỏa thuận số tiền đặt cọc cho 40 thửa đất là 5 tỷ đồng, thời hạn hợp đồng là 60 ngày. Lần 2 vào ngày 05/5/2021, bà Huệ tiếp tục thanh toán cho ông Sự số tiền 5,120 tỷ đồng, là tiền thanh toán để thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ của 40 thửa đất nêu trên. Điều 01 của hợp đồng có nội dung: "Đến ngày 04/6/2021, bà Huệ tiếp tục thanh toán cho ông Sự số tiền 2,680 tỷ đồng và hai bên tiếp tục thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực". Về nội dung phạt vi phạm (ghi chú) các bên chỉ thỏa thuận trường hợp bà Huệ không đồng ý nhận chuyển nhượng tối thiểu 1 thửa đất hoặc ông Sự không đồng ý chuyển nhượng tối thiểu 1 thửa đất thì được xem là vi phạm nghĩa vụ.
Quyết định kháng nghị của Viện trưởng Viện KSND tỉnh Bình Phước đối với Bản án Sơ thẩm
Tiếp tục, tại điểm b khoản 1 Điều 4 của Hợp đồng đặt cọc, các bên thống nhất về nghĩa vụ của bà Huệ như sau: "Nếu từ chối giao kết thì mất số tiền đặt cọc cho bên B (ông Sự)". Như vậy, hợp đồng đặt cọc giữa bà Huệ và ông Sự thỏa thuận đến ngày 04/6/2021, hai bên giao tiền và giao giấy chứng nhận QSDĐ cho nhau, sau đó công chứng sang tên. Trong hợp đồng đặt cọc, các bên không thỏa thuận thời điểm kết thúc của việc thanh toán số tiền còn lại là 2,680 tỷ đồng và thời điểm kết thúc làm thủ tục ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, cũng không thỏa thuận địa điểm cụ thể để ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng QSDĐ đối với 40 thửa đất nêu trên tại văn phòng công chứng nào.
Tuy nhiên, theo bà Huệ, vì hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng của ông Sự mà bà Huệ đã làm đơn khởi kiện gửi đến TAND H.Đồng Phú giải quyết theo hướng yêu cầu công nhận hiệu lực hợp đồng đặt cọc, buộc ông Sự tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, buộc ông Sự phải bàn giao tài sản là QSDĐ. Theo trình bày của bà Huệ, ông Sự đã đơn phương chấm dứt hợp đồng, không tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng là vi phạm nghĩa vụ đối với bà. Hợp đồng chỉ buộc bà Huệ phải mất cọc khi bà Huệ vi phạm, không nhận chuyển nhượng ít nhất 1 trong 40 thửa đất mà hai bên đã thỏa thuận.
Ông Sự cho rằng bà Huệ vi phạm nghĩa vụ trả tiền đợt 3 là không rõ ràng và không đúng. Bởi lẽ, đối với số tiền đợt 3 còn lại là 2,680 tỷ đồng thì hai bên phải ra phòng công chứng để công chứng sang tên, trao tiền cho nhau. Tuy nhiên, ông Sự không đến phòng công chứng và cũng không yêu cầu bà Huệ đến phòng công chứng cụ thể nào? Ông Sự cũng không thực hiện hành vi chuyển nhượng tiếp các thửa đất còn lại cho bà Huệ như lập hợp đồng công chứng sang tên. Vì đây là hợp đồng song vụ, nên quyền và nghĩa vụ của bên này cũng là quyền và nghĩa vụ của bên kia.
Theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc chuyển nhượng của các bên được lập thành văn bản, khi bên bán đã nhận trên 2/3 số tiền chuyển nhượng, nếu 1 bên từ chối không giao kết thực hiện nghĩa vụ thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng. Trong vụ việc này, bà Huệ đã trả số tiền 10,120 tỷ đồng cho ông Sự, tức đã thanh toán quá 2/3 số tiền của hợp đồng.
Tài liệu cụ thể chứng minh việc ông Sự "bán" đất cho người khác, khi đang giao dịch đã nhận đặt cọc của bà Huệ
Vi phạm thủ tục tố tụng nghiêm trọng
Bà Huệ khởi kiện ra Tòa án, tuy nhiên cả 2 cấp sơ và phúc thẩm tại Bình Phước lại tuyên "đá nhau" và theo bà Huệ, đã gây thiệt hại nặng nề về kinh tế cho bà và gia đình. Do vậy, bà Huệ làm đơn theo hướng xem xét giám đốc thẩm với mong muốn TAND Cấp cao, Viện KSND Cấp cao tại TPHCM giải quyết vụ án này thấu tình đạt lý.
Cụ thể, tại Bản án sơ thẩm số 13/2023/DS-ST ngày 29/3/2023 của TAND H.Đồng Phú, tuyên hủy bỏ hợp đồng đặt cọc, yêu cầu ông Sự phải trả cho bà Huệ số tiền đặt cọc 5 tỷ đồng và buộc ông Sự phải trả lại cho bà Huệ số tiền 5,120 tỷ đồng. Đồng thời, bà Huệ phải trả lại cho ông Sự 5 Giấy chứng nhận QSDĐ. Cấp sơ thẩm cũng không chấp nhận theo yêu cầu khởi kiện của bà Huệ là buộc ông Sự tiếp tục thực hiện hợp đồng và bàn giao toàn bộ thửa đất cho bà. Theo bà Huệ, bản án sơ thẩm đã xâm phạm nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà. Đáng tiếc, với sai sót trong quá trình tố tụng, Tòa án cấp sơ thẩm không đưa những người liên quan (những người mua đất của ông Sự, trong khi những thửa đất này đã thỏa thuận chuyển nhượng cho bà Huệ) là vi phạm nghiêm trọng tố tụng...
Tại Bản án Phúc thẩm số 164/2023/DS-PT ngày 08/9/2023 của TAND tỉnh Bình Phước có ghi rõ: "Tại phiên tòa phúc thẩm, ông Sự trình bày, hiện tại ông đã chuyển nhượng 35 thửa đất cho nhiều người khác". Như vậy, bà Huệ trình bày việc ông Sự nhận cọc của bà, nhưng sau đó lại đem bán cho người khác, là hoàn toàn có cơ sở.
Đáng chú ý, ngay sau khi có Bản án sơ thẩm của TAND H.Đồng Phú, ngày 27/4/2023, Viện trưởng Viện KSND tỉnh Bình Phước đã có kháng nghị: "Trong quá trình thụ lý, giải quyết vụ án, người đại diện của ông Sự cho biết, ông Sự đã chuyển nhượng 35 thửa đất mà ông Sự đã nhận cọc với bà Huệ, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không thu thập các chứng cứ để xác định 35 thửa đất mà ông Sự đã nhận tiền cọc của bà Huệ có còn tồn tại hay không để đưa những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (những người nhận chuyển nhượng QSDĐ đối với 35 thửa đất của ông Sự) vào tham gia tố tụng để làm cơ sở giải quyết vụ án là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự". Viện trưởng Viện KSND tỉnh Bình Phước cũng Quyết định kháng nghị toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị TAND tỉnh Bình Phước xét xử phúc thẩm theo hướng hủy toàn bộ Bản án sơ thẩm, giao hồ sơ cho Tòa cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.
Thế nhưng, bản án phúc thẩm số 164/2023/DS-PT ngày 08/9/2023 của TAND tỉnh Bình Phước tuyên hủy một phần bản án dân sự sơ thẩm và đình chỉ giải quyết vụ án đối với phần tuyên buộc bà Huệ phải trả lại cho ông Sự 5 Giấy chứng nhận QSDĐ. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn (bà Huệ) về việc công nhận hiệu lực hợp đồng đặt cọc lập ngày 09/4/2021 đối với 40 thửa đất. Hủy bỏ hợp đồng đặt cọc lập ngày 09/4/2021.
Như vậy, theo bà Huệ, đối với yêu cầu của ông Sự về việc cho rằng bà đã vi phạm nghĩa vụ dân sự nên bị mất tiền cọc là không đúng, bởi hai bên đã thực hiện thanh toán số tiền 10,120 tỷ đồng (tiền đặt cọc 5 tỷ đồng và thanh toán đợt 2 là 5,120 tỷ đồng), nhưng ông Sự chưa cùng với bà Huệ thảo luận về phương án giải quyết. Cũng theo hợp đồng, khi xảy ra tranh chấp, các bên phải ngồi với nhau để thương lượng giải quyết, không thương lượng được mới khởi kiện ra Tòa án. Trong vụ việc này, ông Sự đã vi phạm toàn bộ nội dung thỏa thuận, đơn phương chấm dứt hợp đồng là từ bỏ quyền lợi của mình (?!).
Ông Sự cho rằng, bà Huệ là người đơn phương vi phạm và chấm dứt việc chuyển nhượng là không đúng. Bởi ngoài số tiền đặt cọc, bà Huệ đã tiếp tục thanh toán số tiền chuyển nhượng (thanh toán đợt 2). Như vậy, số tiền đã thanh toán chiếm hơn 2/3 giá trị chuyển nhượng. Bà Huệ cho rằng: "Không ai dại bỏ cọc và bỏ số tiền thanh toán gần như đã xong. Các thửa đất của ông Sự mặc dù đã cam kết chuyển nhượng cho tôi, nhưng khi vụ việc tranh chấp đang giải quyết, thì ông Sự lại đơn phương đem đi bán, sang nhượng cho người khác là vi phạm quyền lợi và nghĩa vụ theo hợp đồng đã thỏa thuận. Tài sản đang giao dịch chuyển nhượng cho tôi, ông Sự lại bán cho người khác. Đây là vi phạm nghiêm trọng, nên rất mong vụ án được xem xét giải quyết theo thủ tục giám đốc thẩm".