(CAO) Bộ Xây dựng đề xuất chủ đầu tư không được trực tiếp thu khoản tiền 2% phí bảo trì nhà chung cư. Thay vào đó, khách hàng sẽ nộp vào một tài khoản vốn chuyên dùng có kỳ hạn tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.
Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đóng góp về những đề xuất mới trong dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năn 2014. Trong đó, đáng chú ý có những thay đổi liên quan đến quản lý khoản kinh phí bảo trì nhà chung cư nhằm ngăn chặn những tranh chấp phát sinh.
Theo Bộ Xây dựng, sau gần 5 năm thực hiện cho thấy Nghị định số 99/2015/NĐ-CP đã tạo hành lang pháp lý giúp các địa phương tăng cường công tác quản lý nhà nước về nhà ở; đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân tham gia lĩnh vực nhà ở, góp phần thúc đẩy phát triển và quản lý nhà ở trên mọi mặt.
Tuy nhiên, bên cạnh các mặt đã đạt được thì trong quá trình thực hiện đã xuất hiện một số khó khăn, vướng mắc đòi hỏi phải nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung Nghị định số 99/2015/NĐ-CP. Cụ thể, Luật Nhà ở 2014 đã quy định rõ chủ đầu tư không được phép sử dụng khoản tiền quỹ bảo trì nhà chung cư, số tiền này phải được chuyển khoản vào một tài khoản riêng. Sau đó, chủ đầu tư phải bàn giao gốc và lãi cho ban quản trị.
Nhiều chung cư khách hàng phải đấu tranh rất vất vả để đòi lại khoản tiền phí bảo trì chung cư bị chủ đầu tư chiếm dụng
Tuy nhiên, Bộ Xây dựng nhận thấy trên thực tế cho thấy có tình trạng Chủ đầu tư đã tự ý sử dụng tài khoản này trước khi bàn giao cho Ban quản trị, từ đó dẫn đến khó khăn trong công tác quyết toán, thu hồi kinh phí này để bàn giao sang cho Ban quản trị. Vì vậy, một số địa phương đề nghị cần quy định rõ trong Nghị định về tài khoản kinh phí bảo trì theo hướng đây phải là tài khoản “đóng”, chủ đầu tư không được sử dụng cho đến khi bàn giao sang cho Ban quản trị.
Mặt khác, theo quy định tại khoản 2 Điều 36 của Nghị định 99 thì người mua nhà nộp kinh phí bảo trì theo 2 hình thức: (1) nộp trực tiếp vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng mua bán hoặc (2) nộp cho chủ đầu tư để chủ đầu tư chuyển vào tài khoản kinh phí bảo trì.
Tuy nhiên, việc quy định 2 hình thức nộp tiền như trên dẫn đến tình trạng chủ đầu tư đã sử dụng kinh phí này trước khi bàn giao cho Ban quản trị, từ đó dẫn đến khó khăn trong công tác quyết toán, thu hồi kinh phí để bàn giao sang cho Ban quản trị.
Chưa kể, theo quy định tại Điều 37 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì “trường hợp phải xử lý tài sản của chủ đầu tư để thu hồi kinh phí bảo trì cho Ban quản trị thì trong quyết định cưỡng chế thu hồi, UBND cấp tỉnh phải nêu rõ biện pháp xử lý tài sản”. Tuy nhiên, khi triển khai thực hiện các địa phương đã gặp vướng mắc, do không rõ thực hiện xử lý tài sản theo hình thức nào, dẫn đến rất khó cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư sang cho Ban quản trị.
Nhằm khắc phục những hạn chế, bất cập trong thực tiễn phát triển và quản lý nhà ở, nhất là các tranh chấp phát sinh liên quan đến quỹ bảo trì chung cư, Bộ Xây dựng đề xuất người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định tại Điều 108 của Luật Nhà ở; khoản kinh phí này được tính trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này).
Chủ đầu tư phải mở một tài khoản vốn chuyên dùng có kỳ hạn tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua, chủ đầu tư nộp theo quy định.
Chủ đầu tư phải ghi thống nhất tài khoản thu quỹ bảo trì chung cư đã mở vào trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư ký với khách hàng (bao gồm số tài khoản, tên tài khoản và tên tổ chức tín chức tín dụng nơi mở tài khoản này).
Người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà ở phải nộp 2% kinh phí bảo trì theo quy định vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng này; nếu chủ đầu tư không thu kinh phí này mà vẫn bàn giao căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư cho người mua, thuê mua thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí 2% này.
Ngoài ra, trong thời hạn 3 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định cưỡng chế của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư hoặc quản lý tài khoản khác của chủ đầu tư theo quyết định cưỡng chế có trách nhiệm chuyển kinh phí sang tài khoản do Ban quản trị lập để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở và quyết định cưỡng chế.
Trường hợp phải xử lý tài sản của chủ đầu tư để thu hồi kinh phí bảo trì cho Ban quản trị thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi không bàn giao kinh phí bảo trì của chủ đầu tư theo quy định, trong quyết định xử phạt vi phạm hành chính phải ghi rõ biện pháp kê biên tài sản của chủ đầu tư để thực hiện bán đấu giá theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản nhằm thu hồi kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư.